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강남3구와 용산 등 서울 아파트 값 선도 지역 내에서 고가주택의 거래비중이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 또한 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 지역도 재편됐다. 기존 강남3구, 용산 지역 외 성동, 영등포, 동작, 마포 등이 추가됐다.
(주)직방(대표 안성우)이 거래시장이 절정기에 이른 지난해와 12.16 대책 직후인 올해(이달 16일 공개자료 기준, 지난달까지 거래량)의 서울아파트 실거래 자료를 분석한 결과에 따르면 15억원 초과 아파트의 거래 비중이 강남3구와 용산을 중심으로 줄었다. 서초구가 16.3%p(53.8%→37.5%), 용산이 9.4%p(32.9%→23.5%) 감소하며 감소폭이 컸고 강남(8.0%p↓)과 송파(5.8%p↓)도 기타 자치구보다 하락세가 두드러진 모습이다.
반면 9억원 초과-15억원 이하 아파트 거래 비중은 강남(4.4%p↓)을 제외하고는 서초(1.1%p↑), 송파(1.2%p↑), 용산(2.0%p↑)이 모두 증가하며 대조된 모습을 보였다. 지난해까지 9억원 초과-15억원 이하 가격구간에서 높은 비중을 차지한 곳은 마포·동작·성동·광진 등이었다.
부동산 업계 안팎에선 강남3구와 용산에서 고가주택 거래비중이 감소한 주요 원인을 두고 대출규제, 자금출처조사 등 직접적인 규제의 영향이란 목소리가 높다.
이처럼 거래는 줄었으나 고가주택은 여전히 이들 지역을 중심으로 집계되고 있는 것으로 나타났다. 올해 강남의 평균거래가격은 16억원으로 나타났다. 이어 서초 13.8억원, 용산 12.7억원, 송파 11.2억원 등 모두 10억을 넘어섰다.
직방 관계자는 “강남을 겨냥한 핀셋형 규제에도 불구하고 여전히 강남권역이 높은 가격을 유지하는 이유는 결국 재건축에서 기인한 것으로 보인다”며 “투자상품으로 각광받던 재건축 사업장들 다수가 사업종료 후 신축으로 회귀하며 가격을 끌어올렸고, 재건축을 앞두고 있는 또 다른 사업장들이 기대심리로 시장가격이 오르고 있기 때문이다”고 말했다.
다만 고가주택시장에서 강남권역이 차지하는 상징성은 여전하지만, 그 비중은 축소되는 모습을 보이고 있다. 거래가격을 기준으로 10분위 가격분포를 살펴보면 2010년 상위 10%에 해당하는 10분위의 가격하한선은 9.1억이었지만, 지난해에는 15.5억으로 약 70.3% 상승했다가, 올해 11.2억으로 다소 조정된 모습을 보이고 있다.
주목할 점은 가격의 하한선만 조정된 것이 아니라 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 지역도 조정됐다는 점이다. 2018년, 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들은 강남 29.3% 서초 23.4%. 송파 17.2%, 용산 8.5% 등 이른바 부촌으로 상징되는 지역들에서 78.3%를 차지했다. 지난해 역시 강남 37.0%, 서초 22.0%, 송파 21.4%, 용산 6.3%로 총 86.6%가 이들 지역에서 거래되며 상위 10% 고가주택의 지역 쏠림이 심화됐다.
그러나 올해는 강남 17.8%, 송파 16.1%, 서초 12.7%, 용산 5.8%로 상위 10% 비중이 52.4%로 대폭 축소됐다. 반면 성동 9.4% 영등포 5.9% 동작 5.2% 마포 5.1% 등 재개발사업 후 신축아파트가 입주하며 비(非)강남권 시장을 선도하는 지역들이 거래가격 상위 10% 지역에 대거 포진했다.
직방 관계자는 “강남3구의 고가주택에 대한 규제가 강화되고 지속되면서, 거래시장에서 수요자나 공급자 모두 관망세를 보이는 가운데 비(非)강남권역에서 새로운 고가주택들이 출몰하고 있다”며 “‘풍부한 유동성’과 ‘부족한 신축 공급’, 그리고 ‘저금리’와 같은 가격상승 요인들이 본격적으로 시장에 투영되면서 새로운 고가주택이 탄생하고 있는 것이다”고 말했다.
이어 “서울 강남권 등 특정지역의 국지성이 아닌 한강변을 중심으로 서울 전역으로 확산되면서 가격 차이에 따른 진입장벽도 점차 높아지고 있다”며 “21대 총선이 종료되면서 정부의 부동산 정책방향에 대한 대중의 관심이 높아지고 있는 가운데, 가격 안정화로 진입장벽을 낮추는 정책 뿐 아니라 소셜 믹스가 가능한 주거상품제공 등의 다양한 정책 개입이 필요해 보인다.”고 언급했다.
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