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현재 한국인이 가장 선호하는 주택은 아파트다. 고대 로마 때 처음 등장한 아파트는 산업혁명 이후 노동자의 집단 주거지 필요성에 의해 급격하게 발전했다. 한국의 아파트 역사는 1962년 준공된 서울특별시 마포아파트에서 시작됐다. 60년 동안 국내 주택시장은 ‘천지개벽’이라는 용어가 어울릴 정도로 변했다.
정부는 1970년대 서울 강남, 1990년대 서울 강북과 경기도 분당·일산·산본·평촌에 신도시를 개발하면서 아파트를 대규모로 건설했다. 아파트는 생활이 편리할 뿐 아니라 가장 빠르게 재산을 증식하는 재테크 수단이다. 문재인정부가 부동산 투기를 규제하기 위해 다주택자에게 세금을 높게 부과하면서 투자 가치가 높은 대형 아파트에 대한 선호 현상이 나타났다.
주택도시보증공사(HUG)의 ESG(환경·사회·지배구조) 경영 현황을 진단하기 위해 홈페이지, 스카이데일리·국가정보전략연구소 데이터베이스(DB), 국정감사·감사원 자료, 각종 제보 등을 참조했다. 글로벌 스탠더드를 지향하며 개발된 ‘팔기(八旗)생태계(8-Flag Ecosystem)’ 모델을 적용해 HUG의 ESG 경영 현황을 진단해 봤다.
ESG 경영 추진 중이지만 헌장 없음… 높은 순이익은 주택 구매자 부담
HUG의 업무는 주택분양·하자보수 보증으로 한국주택금융공사(HF), 서울주택도시공사(SH)와 업무가 겹친다. 막대한 적자와 부실로 골머리를 앓기보다는 유사·중복 업무를 수행하는 공기업을 통·폐합할 필요성이 높다. 특히 정부가 새로 출범하는 시기에 공기업의 구조조정을 추진해야 저항이 적다.
ESG 경영을 실천하겠다고 밝혀 홈페이지를 자세히 살펴봤지만 ESG 경영헌장·경영목표·경영계획 등은 없었다. 윤리경영은 행동기준·경영시스템·추진전략·교육 등을 수립해 운영 중이다. 2021년까지의 실적은 확인이 가능했다.
2020년 국정감사에 따르면 지난 5년간 HUG는 주주인 은행과 건설사에 860억원의 주식 배당금을 지급했다. 2016년부터 2020년 8월까지 분양보증 보증료 수입은 1조7824억원에 달했다. 주택 분양자에게 받은 보증료를 은행과 건설사에 배당금으로 지급하는 것은 이중 특혜라는 지적을 받았다. KB국민은행은 HUG의 지분 8.6%를 소유하고 있다.
HUG에 따르면 2021년 HUG 전세보증금 반환보증 사고는 2799건, 액수는 5790억원으로 조사됐다. 실적 집계를 시작한 2015년 이후 최고치이다. 다수 주택을 보유한 악덕 임대인의 도덕적 해이를 막을 장치가 필요하다는 주장이 제기됐지만 감감무소식이다. 보증보험에 가입하지 못한 임차인도 절반에 가까워 사각지대를 해소하기 위해 노력해야 한다.
공기업의 낙하산 인사 논란도 피하지 못했다. 현 사장뿐 아니라 상임감사, 비상임이사 2명 등도 정치권 인사로 분류된다. 사장은 금융기관에서 근무한 경력이 있지만 주택보증 업무와 연관성은 낮다. 낙하산 사장이 자신의 입맛에 맞는 외부 인력을 채용하려다 노조와 마찰을 빚었다. 2019년 국감에서 채용 비리로 지적받았지만 개선되지는 않았다.
2020년 기준 HUG의 매출은 9759억원이며 당기순이익은 2918억원에 달한다. 매출 대비 당기순이익률은 29.9%로 2021년 기준 삼성전자의 14.3%보다 2배 이상 높다. 부채총계는 1조8720억6300만원으로 자본금 3조2652억원에 비해 적다. 보증료가 주요 수입원인 HUG가 막대한 규모의 이익을 창출하는 것은 독점사업을 영위하기 때문이다. 보증사업을 민간보험회사에 개방하고 과다한 보증료를 낮춰 주택구매자·임차인의 부담을 줄여 줘야 한다.
보증시장의 독점체제 개선 필요… 보험 가입 거절 사유 해소 노력 중요
2020년 기준 정규직 평균 연봉은 7778만원인데 무기계약직의 평균 연봉은 4074만9000원이다. 무기계약직의 연봉은 정규직의 52.38%에 불과했다. 금융권 공기업에 비해서는 높지만 여전히 낮은 편이다.
공정거래위원회는 2021년 국토교통부에 주택분양 보증 시장의 독점체제를 개선하라고 권고했다. 독점의 폐해는 독점 이윤 획득을 위한 보증료 인상, 주택 분양가 상승, 분양보증 사업의 지연 등으로 귀결됐다. 현행법상 주택사업자는 HUG의 분양보증서를 받아야 주택 30가구 이상을 선분양할 때 금융권 대출이 가능하다. 분양가를 규제하기 위해 도입된 제도이지만 부작용이 심해 개선이 불가피하다.
2021년 국감에서 2020년 HUG가 전세보증금 반환보증보험 가입을 거절한 사례가 2187건으로 드러났다. 2020년 전체 18만1561건의 1.2%에 해당된다. 거절 사유는 보증한도 초과, 선순위 채권이 집값의 60% 초과 등이다. 보험 가입을 거절당한 임차인은 전세금을 지킬 수 있는 마지막 보루를 잃게 된다.
고객헌장은 고객의 전문성과 의견을 존중하고 고품질의 서비스를 제공함으로써 주거 복지를 높이고 도시재생 활성화를 목표로 제정했다. 고객과 원활한 의사소통을 통해 문제점을 개선하는 것은 윤리경영뿐 아니라 ESG 경영이 추구하는 목표와 일치한다. 고객뿐 아니라 다양한 이해관계자와의 의사소통은 사회적 책임을 인식하는 데 도움이 된다.
HUG는 2017년 부산시·한국사회복지협의회와 태양광 발전소를 설치한다는 협약을 체결했다. 노후주택의 슬레이트 지붕을 철거하고 친환경 지붕으로 교체하거나 태양광 발전소를 설치하기 위한 것이다. 슬레이트의 재료인 석면은 세계보건기구(WHO) 산하 국제암연구소(IARC)가 지정한 1급 발암물질이다.
정부는 1960~70년대 새마을운동을 추진하며 지붕 개량 사업을 대대적으로 전개했다. 화재에 약하고 매년 보수하는 초가지붕을 반영구적으로 사용할 수 있는 슬레이트로 교체했다. 기와에 비해 저렴하고 다루기도 편해 광범위하게 확산됐다. 환경부가 슬레이트 철거사업을 지원하지만 역부족이다.
2017년부터 도시재생 뉴딜지원단을 구성해 정부 정책을 적극 지원하고 있다. 가로주택정비, 방치된 건축물 정비, 상가 리모델링 등을 추진 중이다. 노후주택 개보수, 아파트 재건축 시 폐기물 배출을 최소화하기 위한 방안도 고려해야 한다.
환경은 한번 파괴되면 100% 완벽한 복구가 불가능하다. 정부의 주택정책은 아파트 공급을 늘리는 데 초점을 맞추고 있는데, 이것은 5000년 동안 한민족이 계승·발전시켜온 한옥문화를 파괴하는 주범이다. 도시의 주거환경이 획일화·황폐화되고 있어 대책 마련이 시급한 실정이다. 주택정책 관련 공기업은 돈벌이에만 급급하지 말고 사회적 책임의식과 함께 올바른 역사인식을 갖춰야 한다.
은행·건설사 주주 참여 배제 필요… 한옥 보존·발전 노력 요망
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 오동훈] ⓒ스카이데일리 |
문 정부는 5년 동안 다양한 부동산 정책을 추진했지만 시장을 안정시키는 데 실패했다. 5월 출범할 윤석열정부는 주택시장의 문제점을 해결하겠다는 의지를 불태우고 있다. 인위적인 규제보다 시장 논리에 적합한 정책을 펼치겠다는 구상이지만 구체적인 정책은 내놓지 못하고 있다.
HUG의 거버넌스(Governance·지배구조)는 경영진의 낙하산 인사부터 해결해야 하는데 이는 정부의 의지에 달렸다. 민감한 이해관계자인 은행과 건설회사가 HUG 주주로 참여한 저의가 의심스럽다. 소위 말하는 ‘고양이에게 생선가게를 맡긴 꼴’인데 HUG가 순수한 마음으로 주택구매자와 임차인의 이익을 보호하기는 어려울 것으로 판단된다. 거버넌스가 가장 시급하게 해결해야 할 과제로 선정된 이유다.
사회(Social)는 HUG의 독점 사업과 높은 수수료가 소비자의 권리를 침해하므로 개선해야 한다는 측면에서 평가했다. 주주 구성부터 해결하고 민간사업자와 경쟁해야 한다. 분양가 산정과 하자보수, 전세보증금 반환보증보험 등은 국민 정서와 밀접하게 연관돼 있으므로 잘 관리해야 한다.
환경(Environment)은 1급 발암물질을 내포한 슬레이트를 철거하고 태양광 발전소를 건설하는 사업을 추진한 점은 긍정적이다. 다만 사업 규모가 너무 작고 일회성이라 아쉽다. 재개발사업을 추진하면서 환경폐기물 배출을 줄이는 방안도 고민하고 임직원 전체가 한옥과 같은 전통 주거양식에 대한 애정을 가질 것을 요청한다.
⋇팔기(八旗)생태계(8-Flag Ecosystem)=국가정보전략연구소가 정부·기업·기관·단체의 ESG(환경·사회·지배구조) 경영을 평가하기 위해 국내외 전문가들과 협력해 개발한 모델이다. 팔기는 주역의 기본 8괘를 상징하는 깃발, 생태계는 기업이 살아 숨 쉬는 환경을 의미한다. 주역은 자연의 이치로 화합된 우주의 삼라만상을 해석하므로 기업이 직면한 다양한 문제점을 해결하기 위한 방안을 찾는데 유용하다.
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