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코로나19 덕에 호황을 누린 물류센터 등 상업용 부동산이 최근 고전을 면치 못하고 있다. 기관의 대체투자 요소이자 기업의 활동 반경을 보여주는 상업용 부동산의 침체가 곧 직면한 세계 경제 상황을 고스란히 보여주는 셈이다. 대신 클라우드·대용량 데이터·사물인터넷(IoT) 등의 사용 증가로 데이터센터(IDC) 건립과 관련된 투자는 계속 이어지고 있어 주목된다.
부동산 침체기에 상업용 부동산도 동반 하락세
주택규제 강화에 따른 반사이익과 상대적으로 보장된 시중 유동성 등 장점으로 2021년까지 호황을 맞았던 상업용 부동산이 꽁꽁 얼어붙었다. 29일 부동산R114에 따르면 오피스·리테일·호텔·산업센터 등으로 대표되는 전국 상업용·업무용 부동산의 지난해 1~10월 거래건수는 총 6만1577건으로 전년 동기(8만3230건) 대비 26% 감소했다. 투자 목적으로 대출 비중이 높은 탓에 금리 인상 여파를 제대로 맞았다는 분석이다.
세부적으로 서울의 빌딩 거래는 매년 월평균 200~300건의 매매 거래량을 유지해왔지만, 미국의 연이은 금리 인상에 따라 한국은행이 사상 첫 빅스텝(한 번에 기준금리 0.5%p 인상)을 단행한 지난해 7월(167건)부터 8월 155건·9월 117건·10월 80건으로 꾸준히 감소(부동산플래닛 분석)했다.
국토교통부 실거래가 자료가 공개된 2006년 이래, 서울의 빌딩 거래가 월 100건 미만인 경우는 2008년 9월 리먼브라더스 파산으로 전 세계 금융위기가 도래했을 당시 몇 개월 동안의 거래량 이후 13년 만에 처음 있는 일이다.
유동성 위기로 기업의 활동도 축소되면서 지식산업센터 거래도 줄었다. 부동산플래닛에 따르면 지난해 1~11월 사이 서울 내 지식산업센터 매매 거래건수는 607건으로 전년 동기(1040건) 대비 41% 이상 감소했다. 같은 기간 매매 거래액 역시 5515억 원 규모로, 전년 동기(7907억 원) 대비 30%가량 줄었다. 지식산업센터는 지난해 4월까지만 해도 98건의 매매 거래량을 보였으나, 역시 7월 거래량부터 27건으로 대폭 줄어들며 10월 거래량은 13건에 그쳐 역대 최저치를 기록했다.
이 밖에 주택규제가 심했던 문재인정부 시절 대체재 역할을 했던 수익형 부동산인 오피스텔 매매 거래량도 지난해 총 1만3862건으로 전년(1만9093건) 대비 27.4% 감소하는 등 국내 상업용 부동산의 매매 시장이 전반적으로 침체된 상황이다.
상업용 부동산의 침체는 비단 우리만의 문제가 아니다. 마스턴투자운용에 따르면 글로벌 상업용 부동산 거래량은 지난해 3분기 기준 약 20% 감소했는데, △시니어하우징(-44%) △오피스(-43%) △호텔(-28%) △리테일(-26%) 순으로 감소폭이 컸다.
마스턴투자운용의 리서치조직인 R&S(Research&Strategy)실은 ‘2023년 글로벌 투자환경’ 리포트를 통해 “미국 등 주요 선진국들이 경기침체에 들어서며 상업용 부동산시장의 거래 위축이 당분간 지속될 것”이라며 “금리 상승으로 새로운 거래를 위한 자금조달이 어려워졌고, 부동산 수요와 가격의 하락 압박이 강해졌기 때문”이라고 설명했다.
대체투자처로 데이터센터 주목, 한국시장 인프라·입지 강점
이처럼 상업용 부동산의 대체투자 활로를 찾아야 하는 과제가 주어진 가운데, 클라우드 사업 활성화에 따라 데이터센터 건설의 필요성이 강조되고 있다.
데이터센터는 서버·스토리지·네트워크 등 전산상 정보를 한 건물에 모아 효율적으로 통합·관리하는 시설로, ‘서버 호텔’로 통용되기도 한다.
클라우드 기술 발달과 더불어 코로나19 팬데믹 기간 중 데이터 이용량이 급증하면서 데이터센터에 대한 수요도 덩달아 증가했다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스는 국내 데이터센터 건설 시장 규모가 2021년 약 5조 원에서 연평균 6.7%씩 성장해 2027년 약 8조 원에 이를 것이라고 전망했다.
특히 그동안 이동통신 3사(SKT·KT·LG U+)의 전유물로 여겨지던 데이터센터 건설 사업에 부동산개발사·자산운용사 등이 적극적으로 뛰어드는 모습이다. 이지스자산운용은 경기 하남시 풍산동 일대에 연면적 4만1917m² 규모의 데이터센터를 올해 안에 준공한다는 계획이다. 국내 자산운용사 중에는 최초로 데이터센터 사업에 뛰어든 형태다.
코람코자산운용 역시 2025년 준공을 목표로 서울 가산디지털단지 안에 4만1213m² 규모의 데이터센터를 건설할 예정이다. 이밖에 여타 자산운용사에서도 에쿼티(지분투자), 블라인드 펀드 등을 활용해 데이터센터 사업에 직·간접적인 투자를 단행하고 있다.
해외 기업들도 데이터센터에 대한 투자를 늘리는 상황이다. 특히 국내 입지에 대한 관심이 높다. 글로벌 데이터센터 기업 에퀴닉스는 지난해 싱가포르투자청과 6300억 원 규모 합작회사를 설립, 한국에 대규모 데이터센터 2곳을 짓겠다고 발표했으며, 미국의 디지털 리얼티는 지난해 상암동에 첫 번째 데이터센터를 오픈한 데 이어 올해 경기 김포시에 두 번째 데이터센터 준공을 목표로 하고 있다.
이들이 한국에 데이터센터를 설립하고자 하는 데에는 인프라·입지·국제적 상황 등 조건이 기업 입장에서 다수 장점으로 작용하기 때문이다. 부동산업계 관계자는 “한국은 세계적으로도 IT 인프라가 잘 갖춰져 있기로 유명한 데다, 해외 대비 상대적으로 전기료도 낮다”면서 “국제적·외교적 화두에 오르내리고 있는 중국과, 지진 등 우려가 있는 일본 등을 제외하면 한국이 가장 매력적인 입지를 보유하고 있는 것으로 판단된다”고 말했다.
다만 좋은 입지를 갖기 위한 쏠림 현상으로 데이터센터의 60% 이상이 수도권에 집중되면서 전력 사용량에 악영향을 주는 등 해결과제도 뒤따른다. 대한민국은 이미 전력 사용량이 평균치를 한참 초과한 데다 전기료 인상마저 불가피한 상황이다.
여기에 지방으로 데이터센터를 분산하는 과정에서 발생하는 지역 주민들과의 마찰과, 전기를 공급받을 수 있는 부지를 매입하려는 기업 간 경쟁도 심화되면서 인근 부지 시세 대비 거래가격이 50% 이상 뛰는 등 과열 경쟁 등이 걸림돌로 지적된다.
컬리어스 관계자는 “국내외 클라우드 사업자들의 한국 진출 및 사업 확장이 이어지면서 데이터센터 시장은 계속 확장할 것으로 전망되고 있고, 실제로 글로벌 데이터센터 오퍼레이터, 리츠, 사모펀드 등이 국내 추가 투자들을 검토하고 있는 것으로 알려져 있다”면서 “기존에는 서울 인근 부지를 확보하기 위해 전력투구했다면, 이제는 수요 급증에 따라 산업단지 등 부지로 뻗어나갈 전망”이라고 밝혔다.
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