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▲ 오피스텔과 상가, 호텔 지분 투자 등의 수익형 부동산 광고가 쏟아져 나오고 있는 가운데 일부 분양업체의 뻥튀기 광고에 대한 투자자 피해 우려가 끊이질 않고 있다. 저금리 시대에 하나같이 10%이상 고수익을 약속하고 있지만 정작 실제 받을 수 있는 수익률과 상당한 차이를 보이고 있기 때문이다. 사진은 수익형 부동산 ‘힘멜하임 오피스텔’ ⓒ스카이데일리
▲ ⓒ스카이데일리
최근 수년간 분양업체들은 ‘확정수익 연 16%’ ‘매달 연금처럼 165만원씩 꼬박꼬박’ ‘객실가동률 100%’ 등 투자자가 혹할만한 문구로 광고를 도배하다시피 했다. 그런데 이들 광고 가운데 사실과 다른 경우가 대부분이었다.
특히 높은 수익률 보장을 약속한다는 광고를 보고 계약을 맺었다가 허위로 판명나도 보상받을 길이 없는 경우도 많았다. 허위·과장 광고를 낸 분양 업체가 정부로부터 시정·경고조치를 받았다 하더라도 보상을 받지 못한 곳이 허다했다.
‘수익률 10% 이상’ 광고 수익형 부동산, 알고 보니 임대 성공해도 4.8% 수준
수익형 부동산은 지난 2014년부터 부동산 시장에서 인기를 끌기 시작했다. 초저금리가 현실화되면서 예·적금 이자가 물가인상률보다 낮아지자 결국 갈 곳 잃은 부동자금이 수익형 부동산으로 몰렸다는 분석이다.
저금리로 인해 오피스텔은 물론 분양형 호텔, 소형 상가 등 다양한 수익형 부동산 물량이 쏟아져 나왔다. 수익형 부동산에 투자해 매달 월세를 받는 게 금융상품 보다 높은 수익률을 기대할 수 있었기 때문이다.
▲ 수익형 부동산 광고 중 허위 과장 광고로 도마에 오른 문구 유형은 다양하다. 이 가운데 수익률을 뻥튀기 하거나 매달 확정 수익을 거둘 수 있다는 방식이 주를 이루고 있다. 사진은 분양업체 광고 사례 ⓒ스카이데일리
그런데 이 과정에서 투자자 유치에 나선 분양업체 간 경쟁이 심화되면서 허위·과장 광고가 기승을 부리기 시작했다. 일부 분양업체들의 경우 수익률이나 분양 주택 등의 가치를 부풀렸다. 게다가 일정 수익률을 보장하겠다는 광고를 쏟아내며 무리하게 투자자들을 끌어 모았다.
포스코A&C가 시공한 수익형 부동산 ‘힘멜하임 오피스텔’ 역시 과대 광고로 도마위에 올랐다. 서울 영등포에 소재한 이 오피스텔은 지난 2014년 말 준공됐는데, 시공사가 포스코 계열사라는 점에서도 수익형 부동산 투자자들의 관심을 끌었다.
힘멜하임은 분양광고를 통해 ‘수익률 10%’, ‘5000만원대 실투자금’, ‘아파트보다 더 나은 부대시설’, ‘양평동 11-12-13구역 재개발사업 미래가치’, ‘2년간 일부 세대 임대확정’ 등을 내세웠다. 다른 곳보다는 비교적 젊잖은 축에 속하는 광고였다.
하지만 10% 수익률은 주요 시중은행의 정기예금 금리인 연 1.3~1.6% 보다 6배 이상 높은 수치다. 또 미래가치라는 표현을 통해 오피스텔의 가치가 향후 더 오를 것이라고 암시했다.
하지만 실제 투자 수익률은 광고와는 달랐다. 분양가 1억5000만원이었던 힘멜하임 오피스텔 3개 호실을 각각 7000만원씩 넣고 나머지는 중도금 대출로 분양받았다는 한 투자자는 수익률이 절반에도 미치지 못했다고 전했다.
그는 “매달 월세 60만원씩 받을 수 있다고 업체 측이 호언장담했지만 초반 공실이 나자 뒤늦게 월세 50만원에 임대를 줬다”며 “거기다 임대사업자 등록을 하면 세금은 전부 면제된다고 들었는데 나중에 알고 보니 취등록세만 면제되고 부가가치세는 내야 했다. 복비로 나가는 돈도 계산하면 실제 수익률은 5%도 안 되는 것 같다”고 밝혔다.
부동산 전문가들 역시 수익률 10% 달성은 무리가 있다는 데 입을 모았다. 인근 부동산 관계자는 “공실이 하나도 없고 중도금 대출분을 분양가의 70%로 잡았을 때 기대 수익률은 4.8% 정도에 이른다”고 평가했다.
뻥튀기 수익률 ‘확정 수익’의 비밀… 세금·대출이자 등 비용들 통상 제외된다
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
실제 투자 수익률과 업체 측이 광고하는 수익률 간에는 현격하게 차이가 난다. 이유는 통상 계산법이 다르기 때문이다. 분양업자 대부분은 중도금 대출분은 제외하고 실투자금을 기준으로 수익률을 계산하고 있다.
뿐만 아니라 대출 이자 및 세금 등 기타 비용 역시 제외해 실제 수익률과 차이가 날 수 밖에 없다.
이를 테면 분양가 1억5000만원인 오피스텔을 대출 없이 사서 보증금 1000만원에 월세 60만원에 임대를 주면 기대 수익률은 5% 선이다. 반면 실투자금 7000만원, 그리고 나머지 8000만원은 대출을 통해 조달한다면 실투자금(7000만원) 대비 수익률은 10%에 이른다.
분양업체가 내세운 수익률은 나중에라도 갚아야할 대출금뿐 아니라 대출 이자, 세금, 복비 등 각종 비용과 감가상각비를 제외한 결과인 셈이다. 이마저도 공실이나 공실 기간이 전혀 없어야 가능한 수치다. 또한 대출금리가 올라도 문제다.
부동산114에 따르면 올해 1분기 기준 서울의 오피스텔 임대수익률은 5.06%이고 전국적으로는 5.39%를 기록했다. 전년 동기대비 0.25%p 하락했다. 이는 지난 2007년 조사 이래 가장 큰 수준의 낙폭이다. 공실이나 세금 등을 고려하면 실제 임대수익률은 더 낮다.
오피스텔이나 소형 아파트의 경우 공실 리스크는 상대적으로 낮지만 기대 수익률 또한 낮다. 반면 상가는 기대 수익률이 높지만 공실 우려가 높다는 장단점을 갖고 있다. 때문에 기대 수익률도 높고 공실 걱정도 덜한 분양형 호텔이 관심을 받고 있다. 하지만 허위 광고로 인한 투자 피해 역시 심각하다는 지적을 받고 있다.
수익형 호텔의 경우 위탁 운영을 통해 연 15% 이상의 높은 수익률을 확정 보장해준다는 광고 문구가 많지만 이 역시 대부분 과장광고라는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 실제 광고에 확정보장 해준다는 문구를 적어놓더라도 계약서상에 교묘하게 빠져있는 사례가 많다는 것이다.
이럴 경우 수익률 보장 약속에 대해 보상받을 길이 요원하다. 과거 대법원은 계약 체결 시 수익보장 등의 내용을 설명 받았다고 해도 계역서에 명시돼 있지 않으면 계약 내용으로 볼 수 없다는 취지의 판결을 내린 바 있다. 계약서 상에 수익 보장이 명확하게 적혀있지 않으면 계약자가 책임져야 한다는 뜻이다.
공실률 철저히 따져 감안하고 세후 실질수익 따져본 뒤 계약서 꼼꼼히 살펴야
▲ 자료: 한국창업부동산정보원 ⓒ스카이데일리
수익형 부동산을 둘러싼 허위·과장 광고가 늘어나자 전문가들은 투자 물건을 꼼꼼히 살펴보는 자세가 필요하다고 당부했다. 광고에 얽매이지 말고 사업성부터 시세, 계약 내용, 실질 수익률 등을 하나하나 따져봐야 할 것이라고 조언했다.
부동산 전문가에 따르면 먼저 호텔이나 오피스텔의 경우 등기방식이 구분 등기인지 지분 등기인지 여부를 확인해야 한다. 구분등기의 경우 개인별 소유권이 인정되지만 지분등기는 공동소유 개념이라 재산권 행사에 문제가 생길 소지가 다분하기 때문이다.
수익률 등을 계산할 때는 세전 이익보다 대출이자, 재산세, 공실률 등을 포함한 세후 실질 수익률이 얼마인지 따져봐야 한다. 또 대부분 대출을 끼고 투자한다는 점에서 대출 이자 상승 시 치명적일 수 있기 때문에 대출 규모는 30% 이내를 유지하는 게 적합하다는 지적이다.
이진우 부동산 전문가사업단 단장은 “수익형 부동산은 실질 금리가 마이너스에 가까운 현재 상황에서 투자하기 적합하다”며 “광고 문구에 현혹돼 수익률 10% 이상 과도한 기대감을 갖고 접근하면 낭패당하기 십상이다”고 말했다. 이어 “계약서를 꼼꼼히 살피고 세전 이익보다 세후 이익이 얼마인지 파악해야 한다”고 덧붙였다.
공정위 관계자는 “수익형 부동산 분양 과정에서 발생할 수 있는 소비자 피해 예방을 위해 수익률 과장 등 부당 광고 행위 점검을 강화하고 위반 행위 적발 시 엄중 제재할 계획”이라며 “이를 위해 수익형 부동산 분양 광고 시 수익률 산출 방법을 명시하도록 하는 등 제도 개선 방안을 검토 중이다”고 밝혔다.
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