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▲ 지난 2011년 공항철도인 홍대입구 역세권 지역이 연남동까지 확장되면서 일대 상권이 급격하게 활성화됐다. 덕분에 각 골목 마다 들어서 있던 작은 공방들을 찾는 이들의 발길도 빠르게 늘었다. 사람들이 몰리면서 상권에 변화가 생겼다. 공방 대신 이색 카페·음식점 등이 들어서면서 상권은 더욱 활기를 띄고 있다. 일명 ‘미로길’로 불리는 이곳은 현재 많은 젊은이들의 호응을 얻고 있다. 사진은 경의선 숲길 인근 ‘미로길’ ⓒ스카이데일리
최근 서울 마포구 연남동 일대 상권이 활기를 띄고 있는 가운데 인근에 위치한 동신시장 주변 역시 각광받고 있다. 이곳에는 아기자기한 공방과 특색 있는 가게들이 모여 독특한 분위기를 자아내 젊은층을 중심으로 한 고객들의 발걸음이 이어지고 있다.
30일 부동산업계 등에 따르면 동진시장 인근 지역에 공방이 생겨난 배경에는 젠트리피케이션이 자리하고 있다. ‘젠트리피케이션’은 낙후됐던 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서 일대 지역 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 의미하는 단어다.
과거 홍익대학교 주변에 밀집해 있던 소규모 공방들 역시 상권 성장에 따른 임대료 상승 때문에 이곳까지 밀려나게 됐다. 꼬불꼬불한 골목길 사이사이에 자리 잡은 공방과 주기적으로 열린 ‘플리마켓’(Flea-market·벼룩시장)은 동진시장 일대 상권의 특색을 여실히 드러내며 유동인구 결집을 유도했다.
하지만 최근에는 홍대상권이 연남동 상권까지 확장되면서 이곳 역시 변화의 바람이 불고 있다. 지가·임대료 상승이 발생하면서 공방들도 떠나는 상황이 연출됐다. 젠트리피케이션이 이곳에도 발생하고 있는 셈이다.
다만 해당 상권은 젠트리피케이션 현상이 벌어지고 있는 타 지역과 다른 모습을 보이고 있다. 기존 점포들이 떠난 빈자리를 대기업 계열 프랜차이즈 브랜드들이 차지하는 것과 달리 특색 있는 카페들과 다양한 국적의 음식을 파는 레스토랑이 자리 잡았다는 점이 특징이다. 젠트리피케이션 현상이 벌어졌지만 오히려 긍정적 방향으로 진화를 했다는 게 전문가들의 중론이다.
입소문·온라인커뮤니티 등 통한 외부유입 활발…카페 월 평균 매출액 1800만원
최근 동진시장 주변으로 가장 많이 증가한 업종은 카페다. 소상공인상권분석시스템에 따르면 지난 2014년 동진시장 일대는 불과 4개의 카페만이 자리했지만 지난 5월 말 기준 16개로 4배나 증가했다.
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| ▲크게 보기 = 이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
이들 카페의 월 평균 매출액은 1800만원에 달했다. 유사상권보다 200만원 가량 높은 수치다. 경쟁카페들이 많아졌지만 그만큼 유동인구 또한 증가한 결과로 풀이됐다. 스카이데일리는 직접 이곳에 위치한 카페를 찾았다.
우선적으로 찾아간 곳은 디자인업체 하늘눈이 운영하는 공카페였다. 평일 오후시간임에도 불구하고 카페 내부는 커플과 여성들로 만석에 가까웠다. 이곳 직원은 “카페를 오픈 한 것은 불과 1년 전인데 그때와 비교하면 많은 변화가 있었다”며 “카페 주변으로 아무것도 없었는데 어느새 상점들이 입점하면서 복잡해졌다”고 설명했다.
이어 그는 “특히 카페들이 우후죽순으로 생겨나기 시작하면서 슬슬 걱정되기도 했지만 평일은 오후 6시부터, 주말엔 오전부터 마감 때까지 손님들이 꾸준히 방문하고 회전율 또한 좋아 영업상황은 오히려 개선됐다”고 설명했다.
동진시장 일대는 이색적인 음식과 술을 곁들여 파는 주점들 또한 다채로웠다. 소상공인상권분석시스템에 따르면 이곳 주점들의 월 평균 매출액은 3100만원이었다. 유사상권보다 1200만원 웃돈 수치다. 지난해 16개를 기록하다 올해 13개로 감소하긴 했으나 매출 면에서는 강한 면모를 보이는 점이 주목됐다.
이곳 음식점들의 내부는 흡사 이태원과 유사한 분위기를 풍겼다. 외국인이 직원으로 일하거나 직접 운영하는 식당들도 여럿 존재했다. 베트남 음식점 ‘AHN’은 캐나다인이, ‘베무쵸칸티나’ 타코집은 멕시코인이 직접 가게 운영과 요리를 직접 맡고 있다. ‘툭툭누들타이’도 태국 현지인들이 운영 중이다.
인근 부동산 관계자들은 이곳은 프랜차이즈 업종과는 어울리지 않는 상권이라고 입을 모았다. 한 부동산 관계자는 “홍대·연남동과 연계된 상권이긴 하지만 골목길 내부에 위치해 사람들이 자발적으로 찾아오는 상권이다”며 “독특한 맛과 분위기를 무기로 승부하는 가게들과 경쟁하기에 프랜차이즈 생존 여부를 장담할 수 없다”고 설명했다.
동진시장 일대에 위치한 각 점포의 주 고객층은 젊은층이지만 인근에 거주하는 원주민들은 고령층이 많은 편이다. 결국 이곳 상권의 주고객층은 외부유입 인구라는 의미다. 나이스비즈맵상권시스템 분석에 따르면 이곳 상권을 찾는 인구 분포는 유입인구 69.7%, 주거인구 15%, 직장인구 15.3% 등이었다.
외부 유입인구 대부분은 입소문을 듣거나 혹은 블로그·온라인 등을 통해 이곳을 알게 돼 찾아온 경구가 주를 이뤘다. 특히 남성보다는 여성고객이 우위를 점했다. 소상공인상권분석시스템에 따르면 남성고객비율은 47%였으며 여성은 53%를 기록했다. 연인들 또는 여성들끼리 방문하는 비율이 높은 것으로 분석됐다. 특히 20·30대에서 여성비율이 압도적이었다.
요일별로는 토요일 방문객이 24.14%로 가장 많았다. 이어 일요일(18.42%), 금요일(14.61%), 목요일(11.42%), 화요일(10.66%), 월요일(10.7%), 수요일(10.06%) 등의 순이었다. 시간대별로는 정오부터 오후 3시, 오후 3시부터 오후 6시, 오후 6시부터 오후 8시 순으로 사람들이 많이 찾는 것으로 나타났다.
공방 떠난 빈자리 채운 이색 카페·음식점…인근 부동산 “임대료 상승폭 커 걱정될 정도”
▲ 동진시장 일대 상권은 새로 신축되거나 리모델링한 건물들 덕분에 독특한 분위기를 자아낸다. 일반 상권처럼 유동인구가 많은 편이 아니기 때문에 대부분 차별성 있는 업종과 디자인을 선정해 사람들의 이목을 끌고 있다. 사진은 왼쪽부터 시계방향으로 스노윙카페, 찡찡카페, A Bonny Day(어 보니 데이), TAMPA(탬파) ⓒ스카이데일리
현재 동진시장 일대 지역에서는 신축 및 건물 리모델링 공사가 한창이다. 상권이 활성화 되고 있다는 점에 대해서는 전반적으로 긍정적인 시선들을 보였으나 기존 공방을 운영하던 일부 점주들 사이에서는 안타깝다는 반응도 적지 않다. 여전히 이색 상권의 분위기는 띄고 있으나 수익성과는 거리가 먼 공방들은 아무래도 임대료를 감당하기 어렵다는 이유에서였다.
천연비누공방 디자이너스 정윤정 실장은 “연남동에 공방이 한 데 모여 서로가 서로를 살려주고 볼거리를 제공하고 스토리가 있는 지역을 만들어가길 바랐는데 임대료가 지속적으로 올라가니 안타까울 따름이다”며 “음식점도 좋지만 문화공간조성에 더욱 힘을 쏟으면 가치 있는 지역이 될 수 있을 것이라 생각한다”고 뀌띔했다.
인근 부동산 등에 따르면 동진시장 일대 점포들의 임대료는 10평 기준 보증금 3000만원, 월세 200만원 등의 수준에 형성돼 있다. 권리금은 업체별로 상이해 무권리점포부터 최대 9000만원까지 다양하게 형성돼 있어 정확하게 설명하기 어렵다.
한 부동산 관계자는 “부동산 시세에는 ‘적정선’이라는 게 있는데 골목길임에도 불구하고 사람들이 즐겨 찾는 명소가 됐다는 이유만으로 임대료가 천정부지로 올라 걱정이 될 정도다”며 “공방들의 빈자리를 음식점들이 채우고 있는데 이 같은 모습이 계속된다면 동네의 색을 잃고 사람들 발길이 차차 끊기게 될 것이다”고 입을 모았다.
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