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최근 부동산 업계의 시선이 서울 용산구로 모아지고 있다 초대형 개발 호재가 끊이지 않고 있어서다. 향후 용산구는 서초구와 강남구와 함께 ‘대한민국 3대 부촌’의 입지를 더욱 공고히 할 것으로 전망되고 있다.
부동산업계 등에 따르면 서울시는 지난 2월 약 349만㎡(약 105만5725평) 규모의 용산 지구단위계획구역에 대한 ‘용산 광역 중심 미래 비전 및 실현 전략 수립’ 용역을 발주했다. 용산일대 개발 계획을 추진하기 위한 사전작업에 돌입한 셈이다.
서울시는 △용산구의 위상과 미래 비전 △지역 특성을 반영한 용산 지구단위계획 관리 방향 △국제업무지구 개발 등 전반적인 용산의 미래상 등을 구축한다는 방침이다. 용산 지구단위계획 구역은 용산역 일대를 중심으로 한강변을 포함하는 대규모 지역이다. 지난 2001년 서울시가 처음 지구단위계획 구역으로 지정한 데 이어 2010년 일부 계획 변경이 이뤄졌다.
지구단위계획 구역 내에는 단군 이래 최대 규모의 개발 사업으로 평가되던 용산 국제업무지구 사업지도 포함돼 있다. 과거 뜨거운 관심 속에서 진행되다가 시행사의 자금문제로 사업이 무산된 국제업무지구 개발이 재검토 되고 있다. 용산 개발의 청사진에는 한강변에 위치한 동·서부 이촌동 개발, 유엔사 부지 개발 등도 포함돼 있다.
“세계의 중심 이제는 용산 시대”…초대형 개발 호재에 일대 지역 들썩
부동산 업계 등에 따르면 용산구는 향후 강남 지역에 버금가는 부촌으로 거듭날 것으로 평가되고 있다. 용산역 주변 역세권 개발이 급물살을 타고 있기 때문이다. 국제업무지구 개발 사업 재개 가능성은 가장 관심을 끄는 대목으로 꼽힌다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
사업비만 31조에 달해 단군 이래 최대 규모의 사업으로 불렸던 국제업무지구 개발 사업은 약 44만2000㎡(약 13만3705평)에 이르는 용산철도정비창 부지에 620m 높이 랜드마크 빌딩과 66개 건물을 세우는 사업이다. 개발 후 동북아시아 최대 규모의 관광·IT(정보기술)·문화·금융 비즈니스 허브로 재탄생 할 것으로 기대됐다.
과거 전 국민의 기대를 한 몸에 받았던 이 사업은 시행사의 자금문제로 결국 무산됐다. 그러나 최근 서울시가 용산 일대 대규모 개발 계획을 발표하면서 사업 재개 가능성이 높게 점쳐지고 있다.
도시재생 지역으로 선정된 점도 용산에 대한 기대감을 높이는 요인으로 지목됐다. 용산구청 및 인근 부동산 관계자 등에 따르면 용산전자상가는 서울시로부터 도시재생 활성화 지역으로 선정됐다. 오는 2022년까지 총 200억원의 사업비가 투입되는 이곳은 전자산업 중심의 복합문화교류 공간으로 탈바꿈 될 예정이다.
2022년 개통을 목표로 진행 중인 용산역 신분당선 연장사업과 용산역 전면 구역(용산역 1·2번 출구 앞)에 들어서는 주상복합건물, 마무리 단계인 아모레퍼시픽 신사옥 등도 용산에 대한 기대감을 드높이는 요인으로 꼽혔다.
용산역 전면구역 중 용산국제빌딩4구역에 위치한 효성건설의 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’은 3.3㎡(약 1평) 당 분양가가 3200만원에서 4000만원을 형성했음에도 지난 7월 청약결과 평균 3.16대1의 경쟁률로 1순위 마감됐다.
용산구 소재 한 부동산 관계자는 “정부의 강력한 부동산규제 정책과 과거의 사업 실패 사례 때문에 아직까지 두드러진 움직임을 보이고 있진 않지만 각종 개발 계획이 발표되면서 용산 지역 부동산 시세는 꾸준히 상승곡선을 그리고 있다”고 설명했다.
한강변 조망 동·서부 이촌동, 용산역세권 개발 재추진에 덩달아 관심
용산역세권 개발 계획으로 인한 기대감은 한강변에 있는 아파트 단지에도 반영됐다. 이촌동 부동산 관계자들에 따르면 현재 8·2부동산 대책 이후 부동산 소비심리가 위축돼 관망세가 이어지고 있지만 부동산 소유자들의 기대감은 오히려 고조되고 있다. 서부이촌동의 부동산뱅크 관계자는 “8·2 부동산 대책 이후 문의가 줄어들었지만 용산 국제업무지구 개발 소식에 주민들의 기대감은 커지고 있는 상황이다”고 말했다.
국제업무지구와 맞닿아 있는 서부이촌동의 경우 당초 국제업무지구에 포함돼 함께 통합 개발 될 계획이었지만 2013년 사업이 무산되면서 단독개발로 노선이 바뀌었다. 사업 방식이 바뀌면서 주변의 기대감은 한 풀 꺾였다. 그러나 지난 2월 국제업무지구 개발 계획이 포함된 ‘용산 광역 중심 미래 비전 및 실현 전략 수립’ 용역 발주 소식이 알려지면서 서부이촌동이 재조명되고 있다.
동부이촌동의 경우에는 지난 6월 한강맨션 주택재건축 조합설립 인가가 완료되면서 동부이촌동 정비구역 내 모든 주택들이 재건축 준비를 갖췄다. 지지부진했던 재건축 진행에 속도가 붙게 된 것이다. 여기에 용산역세권 개발 소식이 들려오면서 그야말로 겹경사를 맞이한 분위기다.
동부이촌동 또한 8·2 부동산 대책으로 매매 문의가 대폭 줄었지만 전반적인 시세는 오르는 추세다. 민경희 샤인부동산 관계자는 “한강맨션은 32평 기준 지난해 약 16억원에서 현재 약 22억원으로 1년 새 6억원이 올랐다”며 “이촌 코오롱아파트 시세도 33평 기준 지난해 약 6억8000만원에서 현재는 약 10억원으로 올랐다”고 설명했다.
낙찰가 1조원 유엔군사령부 부지…평당가 1억 넘는 초고급 주택단지 조성 ‘기대감’
용산구청 인근에 위치한 ‘유엔군사령부 부지’(이하·유엔사 부지)의 개발 소식도 용산에 대한 기대감을 드높이는 요인 중 하나다. 유엔사의 평택이전 후 공터로 방치된 부지를 지난 6월 일레븐건설이 1조원 이상의 거액을 주고 매입하면서 해당 지역 개발이 기정사실화 된 분위기다.
최종 낙찰가는 1조552억원이었다. 3.3㎡(약 1평) 당 약 6727만원에 거래된 셈이다. 대신증권 계열의 대신F&I가 인근에 위치한 외국인 아파트 부지를 3.3㎡(약 1평)당 약 3300만원(낙찰가 6242억원)에 낙찰 받은 것과 비교했을 때 현저히 높은 가격에 매입한 것으로 평가됐다.
총 5만1762㎡(약 1만5658평) 규모의 일반상업용지인 유엔사 부지는 주거시설·호텔 등의 건립이 가능하다. 전체 지상 연면적의 40% 이하로 85㎡ 초과 공동주택을 최대 780가구까지 지을 수 있다. 오피스텔의 경우 공동주택을 포함해 70%까지 채울 수 있다.
부동산업계 안팎에서는 유엔사 부지의 경우 사업성 측면에서 고급 주거시설이 들어설 가능성이 높다는 관측이 우세하다. 앞서 대신F&I가 매입한 외국인 아파트 부지 역시 ‘나인원 한남(가칭)’이라는 최고급주택 단지로 개발 중이기 때문이다. 이곳에는 지하 3층, 지상 5~9층 9개동 규모로 335가구가 들어설 예정이다.
만약 유엔사 부지에 최고급 주택 단지가 들어설 경우 한남동의 고급주택 대명사로 불리는 ‘한남더힐’을 뛰어넘는 것이라는 관측이 지배적이다. 한남더힐은 3.3㎡ 당 거래가격이 1억원을 웃도는 고급주택이다.
윤광정 용산일등부동산 중개사는 “용산은 개발 호재 등이 너무 많아 무조건 좋아질 수밖에 없다”면서 “용산은 서울 중앙에 위치해 교통 접근성이 좋은데다 최고의 상업도시가 될 가능성이 무궁무진한 만큼 강남을 넘어설 가능성도 충분하다”고 말했다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “용산은 서울에서 마지막 남은 금싸라기 땅으로 평가된다”며 “용산공원 등을 비춰볼 때 물량 자체도 크고 강남보다 지리적 이점은 더욱 뛰어나다”고 평가했다. 이어 그는 “현재 관망세라고 하지만 조금만 지나면 상황은 달라질 것이다”며 “용산의 여러 장점을 감안하면 다른 지역과 차별화를 이뤄 세계에 내놔도 손색없는 지역이다”고 말했다.
[이성은 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]
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