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은행에서 근무하다가 58세가 되던 해에 은퇴한 나제국 씨는 요즘 후회를 많이 하고 있다. 임대소득으로만 월 300만원을 꼬박꼬박 받는 그가 어떤 후회를 하고 있는 걸까?
그는 작년에 퇴직하며 받은 퇴직금과 기존 거주주택을 처분해 8억원 상가주택을 구입했다.
꼭대기층 주택은 본인이 거주하고, 나머지 상가들로부터 월 300만원씩(전세보증금 없다고 가정) 월세를 받고 있다.
나제국 씨는 비슷한 시기에 은퇴한 친구 너주택 씨가 비슷한 금액으로 다가구주택을 구입한 것과 비교하며 수입이 쏠쏠한 상가 임대료를 보면서 그동안 은퇴 후 계획을 철저히 준비했다는데 매우 만족했다.
하지만 나제국 씨는 반기마다 납부하는 부가가치세와 내년 5월 달에 낼 소득세를 생각하면 벌써부터 머리가 지끈지끈 아프다.
게다가 답답한 줄 알았던 너주택 씨가 세금도 안내고 건강보험료도 안내고 있다고 하니 ‘내가 선택을 잘못 했나’ 싶어 머리가 아프다.
그렇다면 상가임대와 주택임대는 어떤 차이가 있는 것일까?
상가임대 및 주택임대 모두 소득세법상 임대소득에 해당한다. 다만, 1세대 1주택자가 주택을 임대할 경우 임대소득에 대해 비과세(고가주택 제외)를 적용받는다.
다가구 주택의 경우 최상층에 내가 살고 다른 층은 임대를 주어도 다가구주택 전체를 1주택으로 보기 때문에 전체 임대소득에 대해 비과세를 받을 수 있다.
반면 상가임대의 경우 모두 임대소득에 해당해 소득세를 납부해야 한다. 뿐만 아니라 주택임대에 대하여는 부가가치세가 면세이지만, 상가임대는 부가가치세도 과세이다.
월세에 부가가치세를 별도로 받아서 납부해야 되며 그렇지 못한 경우 월세의 10/110은 부가가치세로 납부해야 된다.
또한 나제국 씨의 경우 임대소득으로 인한 건강보험이 지역가입자로 되어 별도로 건강보험료를 납부(55세 남자, 5억 재산, 2000만원 소득 가정 매월 29만원)를 해야 되지만, 나주택 씨의 경우 다른 소득이 없다면 자녀 직장가입자의 피부양자로 등록도 가능하다.
그리고 9억원 이하 1주택을 취득하는 경우 취득세 감면(50%)도 챙길 수 있다.
여기서 1세대란 본인을 포함한 세대원(배우자 등) 모두가 소유한 주택이 1주택이여야 하며 고가주택(9억원)인 경우는 제외가 된다.
1세대 2주택 이상인 경우 월세에 대해 과세가 되며 3주택 이상에 전세보증금이 3억원을 초과하는 경우 전세보증금에 대해서도 과세가 된다. 단, 2013년까지 소형주택 간주임대료는 한시적 배제된다.
그렇다고 무조건 주택이 유리한 것은 아니다.
만약 너주택 씨가 2주택자라면 여전히 부가가치세는 면세이지만 소득세는 약 239만원 정도 발생하며 소득이 있기 때문에 건강보험도 지역가입자로 전환되어 별도로 납부할 수 있다. 어디까지나 1세대 1주택자, 타소득 없는 경우를 가정한 것이다.
따라서 무조건 주택임대가 유리한 것은 아니다. 상가임대수익이 세금을 충당하고도 주택임대보다 더 좋으면 상가임대로 하는 것이 좋을 것이다 이렇게 본인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 사전에 세무사와 상담을 받을 것을 권한다.
물론 상가임대와 주택임대를 결정할 때에는 세금보다도 수익률, 위치, 면적, 공실률 등을 먼저 보고 판단해야 한다. 하지만 세금도 빠지지 않고 고려되어야 할 사항임에는 틀림이 없다.
특히나 은퇴소득을 목적으로 두고 있는 임대사업자의 경우 임대주택 비과세를 활용할 수 있으므로 특히나 관심을 가져야 될 사항이다.
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