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과거 모든 정권에서 그랬지만 현 정부 출범 이후 부동산에 대한 관심이 특히 뜨겁다. 집값 안정화 취지로 내놓은 규제 일변도의 정책으로 인해 오히려 집값이 더욱 급등하는 현상이 발생하고 있어서다. 부작용이 상당한 것이다. 상황이 이렇다 보니 정부가 내놓는 부동산 관련 정책 자체를 불신하는 현상까지 생겨나고 있다. 국토교통부의 공시가격 제도 개선 움직임 또한 다양한 요인을 이유로 반대하는 여론이 일고 있다. 자산 불평등 해소를 위해 공시가격 현실화율을 높이겠다는 정부 취지와 달리 오히려 국민들의 세 부담만 가중시킬 것이라는 지적이 적지 않다. 실거래가를 측정하는데 있어 한국감정원(중앙 정부)의 역할이 전부라고 해도 과언이 아니라는 점을 들어 공시가격의 신뢰성 또한 의심받고 있다. 스카이데일리가 금주 이슈포커스 주제를 ‘공시가격제도의 허와실’로 정하고 현재 공시가격제도와 관련된 실정과 이를 바라보는 이해관계자들의 반응, 앞으로의 개선 방향 등을 세 편에 걸쳐 보도한다. 
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[특별취재팀=임현범 차장|문용균·나광국 기자] 정부가 검토 중인 공시가격 제도 개선이 도마 위에 올랐다. 국토교통부는 일부 지역의 실거래가가 공시가격과 큰 차이가 있다며 현행 공시가격 제도를 개선해 실거래가 수준으로 끌어올리는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 세금 부과의 기준이 되는 공시가격을 현실에 맞게 손보는 작업을 통해 정당하게 세금을 매기겠다는 취지다. 대다수의 전문가들은 대부분 공시가와 실거래가의 차이가 큰 지역은 수요가 높은 지역이라는 점을 감안했을 때, 부자증세의 일환으로 보여진다고 해석하고 있다.
하지만 정부의 이러한 움직임에 대해 반대의 목소리가 만만치 않아 주목된다. 실질적인 효과 보다는 오히려 부작용이 더욱 크다는 지적이 적지 않다. 정부가 공시지가 대비 실거래가가 높은 가격, 즉 부동산 거품이 많이 낀 지역의 집값을 오히려 공시지가로 인정해주는 셈이나 다름없다는 게 전문가들의 반응이다. 결국은 고가 아파트나 빌라에 정부가 하한가 보증을 만들어 주는 것이라는 설명이다.
“공시지가 손 대 부자들 울타리 만들어주려는 정부…사회 분열 조장 우려”
부동산 업계에 따르면 타워팰리스 등과 같은 고급 주상복합아파트나 청담동·방배동 등에 위치한 고급 빌라들은 공시지가와 실거래가의 가격차가 큰 편이다. 수요와 공급의 원리 때문이다. 공급은 한정돼 있는데 반해 수요가 높다 보니 자연스레 실거래가가 높게 책정됐다. 물론 수요가 줄어들게 되면 자연스레 주택 가격이 큰 폭으로 하락하기도 했다.
부동산업계 안팎에서는 만약 공시가격 제도가 개선돼 실거래가와 격차가 줄어들게 되면 고가주택에 대한 진입장벽은 더욱 두터워질 것이라는 주장이 대두되고 있다. 수요가 줄더라도 정부가 ‘공시지가’라는 이름으로 가격 하한선을 정해놨기 때문에 그 이하로는 떨어질 가능성이 적다는 이유에서다. 기회의 평등이 보장되는 민주주의 사회 내에서 보이지 않는 장벽이 만들어지게 되는 셈이다.
이와 관련, 이수역 인근 P부동산 대표는 “실거래가 많이 없는 곳은 가격이 정확하게 얼마라고 알 수 없다”며 “고가의 집의 경우 부동산 관계자들이 일대 유사 거래 사례를 들어 가격을 알려준다”고 설명했다. 이어 “세금 때문에 공시가격을 현실화 한다고 하지만 이것이 확 높아지면 거래가 없어도 인증하는 꼴이 돼 호가가 지금보다 더욱 높아져 결국엔 고가주택에 대한 장벽이 두터워지는 결과로 이어질 수 있다”고 덧붙였다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
청담동 C부동산 관계자는 “공시가격 현실화가 점진적으로 이뤄지는 것에 거부감은 적지만 부동산 시장을 안정화 시키는 것에는 큰 도움이 안 된다고 생각한다”며 “국가가 원하는 세수 확보도 큰 효과를 누리기 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “공시가격을 현실화하려면 큰돈이 투입될 텐데 그만한 효과가 나올지 의문이다”며 “오히려 부자와 서민 간에 격차를 늘려 사회 양극화를 초래하는 결과로 이어지지 않을까 우려스럽다”고 강조했다.
도곡동 인근 T부동산 관계자도 “공시가격 현실화가 고가 주택 거래를 할 때 부자들의 심리적 하한가가 될 수 있다”며 “아울러 일부 투기꾼들의 핑계가 돼 버려 집값 거품 현상이 더욱 심화될 수 있다”고 우려했다.
일반 시민들 또한 부동산 관계자들과 비슷한 반응을 보였다. 서초구에서 거주하고 있는 김지선(48·여·가명)씨는 “기업 오너들이나 명사들이 수십, 수백억원대의 가치를 지닌 고가 주택을 세금 때문에 매물로 내놓겠느냐”며 “공시가격 현실화로 인해 안 그래도 그들만의 리그 격으로 거래되던 시장에 정부가 날개를 달아주는 꼴이 될 것이다”고 말했다.
이어 “평범한 아파트에 사는 서민들은 오히려 각종 세금 부담이 높아질 것이다”며 “전반적인 정부의 부동산 정책이 집 값 안정인데 공시가격 현실화는 세수 확보에만 목적을 뒀을 뿐 국민들을 위한 정책은 아닌 것 같다”고 평가했다.
전문가들 “공시지가 현실화 아직은 시기상조…현재 시스템으론 불가능”
부동산 업계 이해 관계자들에 따르면 지난 7월 국토교통부 김현미 장관이 ‘공시가격 현실화’를 언급한 이후 산하 관행혁신위원회에서 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 정확한 시세반영률을 90%로 할지 85%로 할지는 아직까지 나오지 않은 상황이나 급등한 지역의 경우 실 거래가와 비슷한 수준으로 올린다는 당초의 계획에 변경은 없는 것으로 전해진다.
공시가격 현실화와 관련해 명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 “공시가격을 현실화 시키면 보유세 뿐 아니라 종합부동산세도 올라가기 때문에 결국은 전 국민의 세부담이 늘어날 것이다”며 “급진적으로 할 것이 아니라 점진적으로 현실화 시켜야 한다고 본다”고 설명했다.
이어 “지금 논의가 얼만 큼 됐는지는 모르지만 집값이 급등했던 올해를 기준으로 공시가격이 현실화 된다면 꼼짝없이 높은 세금을 내야하는데 아직 현실화는 시기상조라고 본다”며 “부동산 시장을 조세로 잡을 수는 없다고 생각한다”고 밝혔다.
제주대 경제학과 정수연 교수는 “현재 정부가 공시가격 현실화를 주장하고 있는데 이는 ‘조정 실거래가’라는 감정평가의 방식 중 하나에 불과하다”며 “미국의 경우 실 거래가가 발생하면 우리나라처럼 중앙정부의 기관(한국감정원)의 데이터베이스로 들어가는 것이 아니라 지방 정부의 세무 정책과에 적힌다”고 설명했다.
우리나라 또한 미국처럼 지방정부에서 감정한 정보들을 열람할 수 있어야하고 실제 거래가 발생하면 이를 접수하는 지역의 창구에서 세세한 거래 내용까지 듣고 실제 거래가를 책정해야한다는 설명이다. 현재 우리나라는 미국과 시스템 자체가 달라 거래가 적은 곳의 조정 실거래가(현실화)를 책정할 명확한 시스템이 없다.
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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