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[특별취재팀=임현범 차장|문용균·나광국 기자]정부의 강력한 부동산 규제로 전국 아파트 가격이 휘청거리고 있다. 일부 개발호재가 있는 지방 지역을 제외하면 입주물량 증가와 지역산업 침체, 세금 부담 등으로 집값이 떨어지고 있는 상황이다. 하지만 이런 상황에서도 대구·대전·광주 등 지방 주요 도시 특정 지역에서 집값 고공행진 현상이 발생해 주목을 받고 있다.
같은 지역 내에서라도 특정 지역의 집값만 상승하는 양극화 현상이 심화되고 있다는 분석이다. 서울 내에서 타 지역과 강남과의 차이가 커지고 있는 것과 크게 다르지 않다는 게 부동산 업계의 중론이다. 전문가들은 정부 부동산 규제로 인해 똘똘한 한 채를 선호하는 현상이 지방에서도 발생하고 있다는 분석을 내놓고 있다.
文정부 집권 3년차, 광주 지역 부동산 침체 속 광산구 아파트값 평균 55% 상승
투기과열지구·투기지역·조정대상지역에서는 각종 규제가 적용된다. 분양권 전매제한, 대출제한, 종부·양도세 인상, 청약요건 강화 등이다. 반면 비규제지역에서는 규제가 상대적으로 덜하다. 당첨자 발표일 6개월 뒤부터 분양권 거래가 자유롭다. 중도금 대출도 60%까지 가능하다.
강도 높은 부동산 규제로 비규제지역에서 풍선효과가 나타나고 있다. 부동산 여유자금이 비규제지역 청약에 몰리면서 과열 양상을 보이고 있다. 상황이 이렇다 보니 같은 지역 내에서도 명암이 갈리는 집값 양극화 현상이 심화되고 있다.
광주광역시가 대표적이다. 광주 광산구 수완지구·첨단지구 내 아파트들은 2017년 5월부터 지난해 12월까지 20개월 만에 평균 55.8% 오른 것으로 나타났다. 해당 지역은 이미 광주의 대표부촌으로 자리매김 한 상태다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=김해인] ⓒ스카이데일리 |
광주의 대표적인 택지지구인 광산구 수완지구는 2008년부터 첫 아파트 입주가 시작된 곳이다. 수완지구는 인구 7만8000명을 수용할 계획으로 조성됐다. 하지만 입주 10년 만에 벌써 인구가 8만명이 돼 이미 목표치를 초과했다. 지방 택지개발지구로는 보기 드문 일이다.
수요가 많다 보니 집값 상승세도 두드러진다. 광주 광산구 수완동 수완1차미린 전용 85㎡는 2018년 2월 3억6750만원 수준이었지만 1년 후인 2019년 2월 4억8250만원에 거래가 이뤄지며 1억2000만원원 가까이 상승했다. 같은 수완동에 위치한 수완지구영무예다음2차 전용 85㎡도 2018년 2월 3억2500만원에서 2019년 2월 4억4000만원으로 역시 약 1억2000만원 가격 상승했다.
수완지구에서 자동차로 10분 거리에 있는 주상복합 건물 ‘테라스 56 피크닉몰’은 지난 7월부터 입주를 시작해 석 달 만에 오피스텔 입주를 마쳤다. 상가 입주율은 70% 정도다. 테라스 56 피크닉몰을 지은 내외주건 김신조 대표는 “광주는 다른 지방과 달리 새 아파트 수요가 많고 신규 택지지구 선호도가 높아 분양·입주 시장이 활발하다”며 “현재 지방 도시 부동산 시장이 본격적으로 침체기에 들어간 것과 비교하면 이례적인 현상이다”고 말했다.
광산구 일대 부동산 관계자는 “확실히 지난해 초부터 인근 지역의 부동산 분위기가 바뀌었다”며 “광주지역에 거주하고 있는 분들도 관심을 보였지만 인근 다른 지방지역 뿐 아니라 서울에서도 내려와 부동산 시세를 알아보는 경우가 많다”고 설명했다. 이어 “아마도 규제가 심한 지역을 벗어나 부동산 규제 청정지역인 광주로 몰리고 있는 것으로 보인다”고 설명했다.
인근 또 다른 부동산 관계자는 “정부의 광주형 일자리가 추진되면서 광주 일대 부동산에도 훈풍이 불고 있는데 특히 광산구의 경우 공장이 들어서는 빛그린산단과 가까워 광주형 일자리의 수혜 지역으로 꼽히고 있다”며 “빛그린산단 주변의 땅값이 현대차 공장이 들어선다는 발표 이후 3.3㎡당 10만원 가량 올랐는데 앞으로 고용 창출이 본격화되면 지리적 조건이 좋은 광산구 일대까지 부동산 호재가 이어질 것이다”고 전망했다.
명문학군 갖춘 ‘광주의 대치동’ 봉선동…서울 강북 보다 비싼 집값 눈길
광주광역시 남구 봉선동은 유명 학원가가 형성돼 ‘광주의 대치동’으로 불린다. 교육인프라가 잘 갖춰져 있다 보니 광주 내에서 집값 비싸기로 유명하다. 최근에는 아파트 매물을 찾기 힘들 정도로 집값 오름세가 심상치 않다. 단기간 급등세를 탄 봉선동 집값은 이미 서울 강북권 수준을 뛰어넘었다.
KB국민은행에 따르면 지난해 10월 기준 ‘봉선동제일풍경채엘리트’ 3.3㎡당 평균 시세는 2112만원이었다. 2017년 2월 입주한 서울 강북구 미아동 ‘꿈의숲롯데캐슬’(615가구) 시세(3.3㎡당 2109만원)를 웃돈다.
이 단지는 2016년 12월 입주한 신축 아파트다. 지하 1층~지상 20층, 6개 동, 400가구로 조성됐다. 대단지는 아니지만 일대에서 가장 최신 아파트란 장점이 부각돼 가격이 치솟았다. 이곳 단지의 영향으로 ‘봉선한국아델리움3차’ 등 2010년 이후 준공된 인근 아파트값도 덩달아 뛰었다.
‘봉선한국아델리움3차’ 전용 85㎡는 2018년 2월 5억7750만원에서 2019년 2월 9억3000만원으로 1년 사이 3억5000만원 가까이 올랐다. 이외에도 봉선동 포스코더샵의 같은 평형은 2018년 2월 4억9350만원에서 2019년 2월 6억9000만원으로 2억원 상승했다.
인근 부동산 관계자는 “봉선동은 1980~90년대에 지은 구축아파트가 많아 새집 수요가 넘쳐나고 유명 학원이 밀집돼 학부모들의 관심이 높은 지역이다”며 “그 뿐 아니라 지난해 한번 서울에서 투기를 목적으로 한 사람들이 동네를 한번 돌고 갔을 정도로 투기에 의한 부동산 상승 요인을 간과할 수 없다”고 말했다.
이어 그는 “정부의 부동산 규제가 상대적으로 적은 광주로 수요가 몰리면서 집값이 상승한 부분도 있지만 지역 내 전문직을 가지고 있거나 생활이 안정적인 사람들이 집값 하락이 덜 하고 생활하기 좋은 똘똘한 집 한 채를 찾는 것이 봉선동 일대 고급 아파트 수요가 늘어난 이유다”며 “실제로 10억원 이상 대형평수가 봉선동에선 인기가 높다”고 말했다.
봉선동에서 20년 정도 거주했다는 주민 박은희(37·여) 씨는 “봉선동은 예전부터 광주 내에서 학군이 좋기로 소문난 지역이었다”며 “최근 정부 규제로 집값 하락세가 심화되면서 타 지역 사람들이 비교적 하락세가 덜 한 지역으로 몰리는 경향이 있다”고 말했다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=김해인] ⓒ스카이데일리 |
얼마 전 봉선동으로 이사한 최경미(39·여) 씨도 봉선동의 교육환경이 마음에 들어 이사를 결심했다고 한다. 최 씨는 “이제 아이들이 초등학교에 진학할 나이가 되고 있어서 이사를 결심했다”며 “서울로 이사를 하기에는 부담스럽고 좋은 교육·주거 환경을 고민하던 중 봉선동이 가장 최상의 지역이라 생각하게 됐다”고 설명했다.
잠잠했던 광주 집값 문재인정부 출범 후 폭등…10억대 아파트 첫 등장
부동산업계 등에 따르면 광주 내 특정 지역의 집값 상승 이유로는 정부 부동산 규제로 인해 똘똘한 한 채를 가지려는 수요 증가가 우선적으로 꼽힌다. 대부분 신축단지 등으로 수요가 몰리는 것이 이를 방증한다.
광주에는 그동안 면적에 관계없이 10억원 이상에 팔린 아파트가 없었는데 문재인정부 출범 후인 2017년 처음으로 봉선동의 2개 단지에서 10억원 이상 거래가 총 4건(봉선2차남양휴튼 3건, 한국아델리움1단지 1건) 신고됐다. 2018년 10월 기준 8개 단지(36건)로 늘었다. 모두 봉선동과 수완지구에 있는 단지들이다.
일각에서는 이 지역 집값 폭등 현상이 서울과 수도권에 집중된 각종 부동산 규제를 피해 투기수요가 유입된 결과라는 분석도 나온다. 특정 신축단지가 일대 주택가격 오름세를 주도하고 외지인들이 분양권 다운계약, 불법청약 등을 통해 시세차익을 노린다는 소문도 돌고 있다.
호남대학교 행정학과 전광섭 교수는 “우리나라는 1997년 외환위기와 2008년 세계금융위기 때 모두 부동산 가격이 하락했다가 1년에서 1년 6개월 후 다시 올랐다”며 “광주도 10년 동안 오를 것이 2017년부터 2018까지 2년 동안 급등한 것이다”고 밝혔다.
전 교수는 정상적인 부동산 가격 상승과 함께 외부 투기세력 등에 의한 인위적인 투기 조장이 집값 폭등에 복합적인 영향을 끼쳤다고 분석했다. 전 교수는 “수도권의 유동성 자금이 펀딩화 돼 특정지역의 부동산 시장을 교란시킬 수 있다”며 “광주 봉선동의 아파트 가격 상승은 순수요로 보기 어렵고 여기에는 IT를 기반으로 한 커뮤니티 담합도 일정부분 영향을 줬다”고 귀띔했다.
[나광국 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
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