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지하철 4호선 혜화역은 성균관대학교·한성대학교·서울여자대학교·한국방송통신대학교 등을 품고 있다. 또한 혜화역 인근 대학로에는 연극이나 뮤지컬 공연이 펼쳐지는 소극장들이 자리해, 예술의 거리로도 불린다. 이러한 배후요소 덕분에 혜화역 상권은 상당히 많은 사람들이 유입되고 있으며, 예전부터 불황이 없는 알짜 상권으로 불리고 있다.
전국적으로 불황의 그림자가 드리운 현재도 혜화역 상권은 큰 영향을 받지 않는 모습이다. 하지만 세부적으로 들여다보면 입지별로 차이가 크다. 소극장이 밀집해, 예전부터 번영을 누렸던 1·2번 출구의 상권은 다소 쇠퇴기에 접어든 모습이다. 반면에 3번·4번 출구의 상권은 20~30대의 취향을 간파한 다수의 음식점과 카페들이 들어서면서 호황을 누리고 있다.
연극·뮤지컬 공연의 메카 혜화역…상권은 두 입지로 나뉘어
사실 혜화역 상권은 종로5가 79-1번지인 종로5가사거리에서 혜화동 132번지인 혜화동로터리까지의 거리를 말한다. 이곳은 혜화라는 지명보다 ‘대학로’라는 지명으로 더욱 유명하다. 대학로라는 지명은 서울대학교가 관악캠퍼스로 이전하기 전, 이곳에 있었기 때문에 붙여진 이름이다.
혜화동 상권은 1975년 서울대학교 캠퍼스가 이전하고 그 자리에 마로니에공원이 조성되면서 연극·콘서트·뮤지컬 등의 문화예술 단체들과 소규모 극장들이 많이 들어서고 유입인구가 증가하면서 상권이 발달하게 됐다.
혜화역 상권은 주변의 종로구 주민이나 인근 대학생들보다 외부에서 유입되는 유동인구가 많은 상권이다. 혜화동은 국내 소극장 공연문화의 메카로 자리 잡은 덕에, 공연을 즐기려는 인파들이 몰려 기복 없는 상권으로 거듭났다.
혜화역 상권은 성균관대학교로 연결되는 3·4번 출구 상권과 소극장이 밀집돼 있는 1·2번 출구 상권으로 나뉜다. 소극장이 밀집돼 있는 1·2번 출구 뒤편은 혜화역의 메인 상권이 형성된 거리다. 이곳은 소극장과 음식점·주점·카페 등이 함께 어우러져 문화를 공유하는 상권이라고 할 수 있다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 김해인 기자] ⓒ스카이데일리 |
4번 출구 정면으로 펼쳐진 대명길에는 CGV영화관과 다수의 음식점과 화장품 가게, 노래방·잡화매장·주점·음식점·의류매장 등이 입점해 있다. 반면에 3번 출구 뒤편에 형성돼 있는 대학로 11길에는 아기자기한 카페와 호프집, 외국음식점 등이 즐비하다.
과거 혜화역 상권은 1·2번 출구 뒤편의 소극장들이 밀집해 있는 메인 상권이 번영을 누렸다. 하지만 최근 들어 메인 상권은 다소 주춤한 모습이다. 인근 점포주와 부동산 관계자들에 따르면 혜화역 3번·4번 출구를 중심으로 분위기 좋은 카페들이 늘어나면서, 20~30대가 선호하는 술집과 음식점들이 늘어나면서 이곳으로 유동인구가 몰리는 상황이다.
반면에 1·2번 출구 뒤편의 메인 스트리트는 임대료가 높게 책정된 데다 공연 관람객이 줄고, 20~30대 층의 급변하는 트렌드를 따라가지 못해 쇠퇴하고 있는 실정이다. 혜화역 소재 J부동산 관계자에 따르면 “경기가 안 좋아지면 사람들은 우선 문화생활, 유흥비 등을 줄이는 경향이 있는데 이로 인해 대학로 관람객도 최근 줄어든 상황이다”며 “이에 따라 1·2번 출구의 메인 스트리트 소재 점포들은 최근 들어 크게 주춤하고 있다”고 설명했다.
스카이데일리가 혜화역 상권을 조사한 결과 실제로 1·2번 뒤편의 메인 스트리트에는 다수의 공실이 존재했다. 평일 저녁 시간임에도 음식점에는 손님이 없어 테이블이 텅 비어 있었다. 반면에 3·4번 출구에 자리한 음식점에는 많은 인파가 몰려들었다.
입지별 희비가 엇갈리는 혜화역 상권…창업 시 유의할 점으로 꼽혀
실제 데이터도 이 같은 상황을 여실히 보여준다. 소상공인공인정보시스템에 따르면 1·2번 출구 메인 스트리트의 음식점의 매출은 우하향 곡선을 그리고 있다. 메인 스트리트의 주류를 이루는 음식점의 월 평균 매출액은 지난해 8월 5969만원이었다. 이어 △9월 5340만원 △10월 5269만원 △11월 5395만원으로 하락세를 보이고 있다. 이어 지난해 12월에는 5883만원으로 소폭 상승했으나 올해 1월 5185만원으로 다시 급감했다.
반면 3·4번 출구에 자리함 음식점의 월평균 매출액은 지난해 △8월 5667만원 △9월 5962만원 △10월 5708만원 △11월 5710만원 △12월 5807만원 △1월 5656만원으로 나타났다. 전반적으로 큰 기복이 없이 안정된 모습이다.
1·2번 출구의 상권에 자리한 O이자카야의 점주인 김진룡(가명) 씨는 “정확한 요인은 알 수 없지만 최근 1·2번 출구 메인 스트리트는 전반적으로 분위기가 예전 같지 않다”며 “매출은 줄었지만 임대료는 높아 이를 견디지 못하고 점포를 내놓은 곳도 다수 있다”고 설명했다.
3번 출구 인근에 위치한 청춘포차의 김순주 대표는 “3번 출구 뒤편에는 골목골목에 아기자기하고 예쁜 카페들과 맛 집들이 많이 생겨 최근 번영을 누리고 있다”며 “우리 가게 역시 이에 힘입어 성황을 누리고 있다”고 설명했다. “이어 1·2번 출구의 유동인구가 3·4번 출구 쪽으로 많이 흡수되는 모습이다”고 말했다.
전문가들은 1·2 번 출구의 상권은 과거 메인 스트리트인 만큼 높은 임대료와 권리금 관계가 형성돼 있는데 반해, 최근 불황으로 공연장을 찾는 이들이 줄어들면서 쇠퇴기를 맞고 있다고 분석했다.
혜화역 소재 S부동산 관계자에 따르면 “혜화역 1·2번 출구의 메인 스트리트 1층 20평대 A급 점포의 보증금은 1억원 이상이며 월세는 500만원 정도, 권리금은 1억원 이상이다”고 밝히며 “반면에 최근 호황기를 맞고 있는 3번 출구 뒤편의 비슷한 조건의 점포는 권리금 5000만원~8000만원, 월세 200만원~300만원 사이로, 권리금은 5000만원 정도다”라고 설명했다.
상권분석전문가인 김동명 점포거래소 대표는 “혜화역 상권은 문화의 요충지로 과거에도 큰 불황이 없는 알짜 상권으로 자리 잡아 왔다”며 “하지만 중복되는 업종도 많고 상권 자체가 포화 상태라 주 이용객인 젊은층의 트렌드파악을 하지 않으면 도태될 수 있다”고 말했다. 이어 “1·2번 출구의 경우, 이러한 모습이 다소 보인다”며 “이곳의 창업을 생각하는 예비 창업자들은 권리금과 매매가 등을 잘 따져보고 중복되는 업종이 없는지도 살펴봐야한다”고 조언했다.
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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