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“도시재생이 화두로 떠오르면서 대규모 개발과는 다른 형태의 건축 방법과 기술이 필요하게 됐어요. 소규모 개발에 기술이 필요하게 된 이유는 건축사 1명이 파편화된 필지를 다 자문해주기는 시간이나 비용이 만만치 않고 건축 법규가 부동산마다 복잡해 수익성을 추정하기 어렵기 때문이죠. 법규를 살펴보면 동일한 지역이라 해도 지을 수 있는 건물의 면적이 크게 차이가 나요.”
“저희는 대한민국의 수많은 토지(건축물이 있는 곳 포함)를 개발하기 위해선 인공지능 건축설계가 필요하다는 생각을 가지고 있어요. 현재는 신속하게 사업성 검토를 진행할 수 있도록 정보를 제공하는 랜드 북 서비스를 런칭해 운영하고 있죠. 그 목적이 임대일 수도 있고 분양일 수도 있겠죠. 수익성 측면이 설계 도출 시 크게 고려된다고 보시면 돼요.”
지난 2016년 10월 설립된 스페이스워크(주)는 조성현(37) 대표가 건축사무소를 운영하며 도시재생 형태의 부동산 개발을 진행하기 위해 인공지능 건축설계 기술을 연구하고자 만든 회사다.
조성현 대표는 서울주택도시공사(SH)의 가로주택정비사업 기획 설계 자동화 솔루션 개발, 한국국제협력단(KOICA)과 베트남 사회주택 투자를 위한 설계 프로그램 개발 등을 진행했으며 현재는 SH를 비롯해 한국주택토지공사(LH), 경기도시공사, 인천도시공사, 시흥시도시재생센터, 고양도시관리공사, NH농협은행, 우리은행 등이 고객이다.
스카이데일리는 토지 생산성 혁신이란 목표를 향해 도전하고 있는 스페이스워크의 조성현대표와 임혜연(36) 이사, 김건웅(27) 개발자를 만나 미래의 개발 기술에 대해 들어봤다.
각 분야 전문가 모여 ‘미래의 소규모 개발’ 기술 제시하고 이를 구현하려 노력
“스페이스워크는 엔지니어(개발자)가 60% 이상인 전형적인 스타트업으로 여전히 발전 중이죠. 건축·기술·부동산·금융 등의 전문성을 가진 분들이 함께 미래를 그리고 있어요. 소규모 개발이라 하더라도 그 전체 시장 규모는 절대 작지 않아서 저희의 기술력이 미칠 곳들이 많다고 생각해요.”
스카이데일리가 만난 스페이스워크 구성원, 특히 조성현 대표는 자신들이 가진 역량에 엄청난 긍지를 가지고 있다. 이는 그들의 기술력이 세계에 도전할 만 하다는 것이다. 실제로 현재 제품화된 심층강화학습(DRL)은 글로벌 최고 수준의 높은 확장성을 보유하고 있다. 이들은 이런 기술을 통해 건축물 신축 시 용도배분, 주차계획 등의 최적화를 달성하려 하고 있다. 더불어 인공지능을 통해 부동산 개발 사업성 평가를 더 정확하게 도출하기 위해 노력하고 있다.
“현재 저희의 지향점은 랜드 북을 통해 구현하고 있어요. 랜드 북 웹사이트는 무료로 소형 주택 개발 사업성을 검토하는 서비스를 제공하죠. 반면에 ‘랜드 북 투자분석’은 유료로 상세한 보고서와 오프라인 자문을 제공해요. 현재 주요 금융권 WM부서와 중개법인 등을 대상으로 서비스를 진행하고 있죠.”
“랜드 북은 이 땅이 어떤 법규를 적용 받고 있는지, 5층까지 지을 수 있는지 4층까지 지을 수 있는지 등을 파악하기 어려울 때 이용하시면 좋은 서비스죠. 들어오셔서 한 필지를 클릭했을 때 복잡한 건축 법규를 알 수 있고 향후 어떤 모습으로 개발이 되며 주변건물의 빅 데이터에 근거해 수익성은 어느 정도 실현 가능한지 미리 알아볼 수 있는 서비스로 이해하시면 돼요. 그동안 작은 개발이 어려웠던 이유는 그 토지에 대한 정보들이 굉장히 불투명하고 얻기가 어려웠기 때문이죠. 저희는 산발적인 공공데이터를 모아 일반인들에게 쉽게 보여주고 있는 셈이죠.”
KDI에서 기반시설과 도로, 항만 등의 사업 타당성 검토를 맡았던 임혜연 이사에 따르면 랜드 북은 현재 서울, 경기, 인천, 부산지역만 제공된다. 그는 “향후 전국으로 확대할 계획을 가지고 있다”고 언급했다. 또한 랜드 북 서비스는 아파트 등 집합주거 단지는 제외하고 정보를 제공하고 있다. 볼 수 있는 필지 규모는 600㎡까지다. 임혜연 이사는 타 기업과의 협업 사례도 밝혔다.
“농협(NH)은행과 협업 중이에요. 잘 아시겠지만 은행엔 VIP고객들이 많고 그분들의 주요 자산에 부동산이 포함돼요. 이들은 본인이 가진 노후주택을 어떻게 개발해 수익을 낼 수 있는지 궁금해 하시죠. 매입하려는 주택이 노후화 됐을 때도 개발 동력을 명확하게 얻고 싶어 하시고요. 은행은 이런 고객들의 니즈를 파악해 저희에게 의뢰했고 저희는 필지만 입력해 주시면 바로 개발 시뮬레이션을 통해 수익성이 어떻게 되는지 리포트에 담아 제공해 드리고 있어요. 이때 은행 입장에선 리포트를 통해 고객이 개발을 결정해 대출을 받으면 좋고 저희는 개발을 하게 되면 좋으니 윈윈(WIN-WIN)이 되는 것이죠. 현재 1년에 2회 무료 리포트를 제공하는 것을 원칙으로 서비스를 런칭했어요.”
랜드 북 서비스를 런칭하고 긴 시간이 지나지 않아 아직 서비스를 활용해 준공까지 끝마친 건물은 없지만 현재 개발을 위해 대출을 일으킨 사례는 있다. 랜드 북과 관련한 임 이사의 설명에 김건웅 개발자는 몇 가지 이야기를 덧붙였다.
“저희가 인공지능을 통해 제공하는 설계안은 개인의 선호를 반영해 디자인한 설계안이 아니에요. 수익성 관점에서 어디까지 개발될 수 있는지 보여드리는 거죠. 최적화된 안이 나오면 고객이 원하는 개발안과 비교해 수익성 측면에서 더 나은 개발 방향을 제안해 드리고 있죠”
김건웅 개발자는 건축과 컴퓨터공학을 전공한 인재로 스페이스워크 입사하기 전에는 평면도 자동화 작업을 홀로 진행하던 개발자다. 현재 그는 스페이스워크에서 많은 것을 배우고 있다고 밝혔다.
“스페이스워크에 합류해 방향성이 명확해진 것들이 있어요. 예를 들어 과거엔 디테일한 평면도를 자동화하는 것을 연구했지만 입사 후에는 시장의 니즈가 전체 건축계획안을 빠르게 확인하는 데 있음을 확인하고 여기에 집중해 개발하고 있죠”
“현재 전 건물을 자동으로 추정하는 알고리즘을 짜고 있어요. 저는 회사가 완성하려고 하는 기술이 시장에 없다고 생각하며 최선을 다해 임하고 있어요. 현재 고객사들이 많아지고 있는데 이들로부터 피드백을 받고 자동으로 설계했을 때 어떤 부분을 뽑아주어야 하느냐 하는 관점도 더 뾰족해지고 있죠. 혼자 했다면 방향성을 찾기 어려웠을 것이라 생각해요.”
“앞으로의 목표, 세계 기준에 도전하는 것”
스페이스워크의 조 대표는 내년 상반기 랜드 북에서 한 번 클릭으로 토지에 대한 총체적인 분석 보고서를 출력할 수 있는 기술을 구현한다고 한다. 이 때 보고서는 주차 대수, 계단실 위치 등이 포함된 설계안을 도출해 사업 수지 분석을 제공한다. 또한 향후 건축 법규가 비슷한 일본과 이미 파일럿 테스트를 마친 베트남 시장에 진출하기 위해 노력 중이다.
“단기적으로 저희가 현재 구현 중인 기술은 프로토 타입에 가까웠어요. 내년에는 정확도를 높여 안정적으로 고객을 확보할 수 있도록 할 예정이에요. 유통망 구축도 당면한 과제 중 하나에요. 앞서 이야기 했듯이 저희 기술력은 이 분야에서 가장 높다고 자부해요.”
“우리 개발자들이 만든 알고리즘으로 도출된 설계안과 똑같게 건물을 짓겠다는 꿈도 가지고 있어요. 잘 해달라는 의미죠. 앞으론 인공지능이 도출하는 설계안이 실제 건물의 문이나 창문 위치까지 다르지 않은 수준으로 정확성을 높이도록 할 계획이죠”
끝으로 임 이사와 김 개발자도 각각의 목표를 밝혔다. 임 이사는 배우는 게 많다고 운을 띄우며 “건축학과를 나왔으나 IT회사에서 일하진 않아 인공지능 등에 관한 기술을 잘 몰랐는데 지난해 이곳에 와 여러 개발자 분들과 커뮤니케이션을 하며 많이 배우고 있어요. 소규모 투자 개발에 대해서 잘 몰랐던 부분도 알게 됐죠. 저처럼 이 시장을 바라 볼 때 일반인이 진입하기엔 장벽이 높은 시장이죠. 다만 앞으로 저희가 기술을 통해 정보 비대칭성을 해소할 수 있도록 노력할 생각이에요.”
“이 회사에서 엔진개발을 하고 있지만 아직 실제로 매입 후 새 건물로 지어지는 단계는 확인하지 못했어요. 그걸 목격하는 것이 제 단기적인 목표죠. 제가 헌신한 결과물이 사회에서 작동하는 것을 보면 보람이 클 것으로 생각해요. 때문에 대표님 말씀처럼 더 열심히 일해야 할 것 같아요.”
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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