동네사람들의 동네소비에 북적이는 동네

동네사람들의 동네소비에 북적이는 동네
[기획탐방=돈되는 상권]-<119>사가정역세권…안정 매출로 회전 빠른 업종 적합

김진희기자(jhkim@skyedaily.com)

기사입력 2014-11-27 00:03:02

중랑구 면목동에 위치한 지하철 7호선 사가정역은 1996년 10월 개통됐다. 이 일대는 지하철이 들어오기 이전에는 타 지역으로의 이동이 여의치 않던 곳이었다. 7호선 개통 당시만 해도 이 노선은 장암~건대입구 구간만 운행됐기 때문에 노원구, 광진구 등을 제외한 나머지 지역으로의 교통이 편리하지 않았다. 그러나 2000년 온수~건대입구, 2012년 부평구청~온수 구간이 연장 개통되면서 단독주택 밀집지역인 사가정역 일대는 집값이 저렴하다는 이유로 주거지역으로서 주목받기 시작했다. 사람들이 몰려들어 배후수요가 커지면서 지역 상권은 점점 그 규모가 확대됐고, 특히 2000년대 중반에는 지하철 진·출입구가 증설돼 3·4번 출구 방면의 상권은 더욱 발달하게 됐다. 이곳은 아직까지는 동네상권에 불과하지만 주말보다 평일 매출이 꾸준해 점포 권리금이 타 지역 일반상권에 비해 높게 형성돼 있다. 최근에는 주택들이 속속 상가로 개조되며 다양한 업종들이 들어서는 모습이다. 하지만 비싼 권리금을 감당하지 못하고 사라지는 점포도 적지 않게 나타나면서 부동산 관계자들 사이에서도 의견이 분분한 실정이다. 스카이데일리가 면목동의 핵심 상권인 사가정역을 다녀왔다.

▲ 사가정역 사거리는 좁은 2차선도로와 4차선 도로가 교차한다. 몇년 전만해도 좁은 2차선 도로에 지하철 진출입구는 1번과 2번 뿐이었다. 이러한 이유로 상권은 주춤하나 싶더니 지난 2005년 도로확장공사와 지하철 3번과 4번출구를 증설해 상권이 확장됐다. 사가정역은 교통이 불편해 내부인구가 유출되지않아 거주민의 모든 수요를 충족시키는 알짜상권이란 평판이다. ⓒ스카이데일리

지하철 7호선이 지나다니는 사가정역 일대는 주거단지 밀집지역이다. 서울 인구의 약 60%가 아파트에 거주하고 있는 것으로 알려졌지만 이곳의 경우 주민의 80% 이상이 단독주택에서 살고 있다. 3층 이상 고층건물을 찾아보기 어렵고, 상가의 개수 또한 한정적이다.

사가정역의 유동인구는 지하철 승하차량 기준 일평균 3만5000명 정도다. 환승역인 인근 건대입구역가 4만 명 수준인 것과 비교하면 거대상권은 아니지만 서울 외곽의 동네상권치고는 유동인구 면에서는 작지 않은 상권인 셈이다.

지하철을 제외하고도 이 일대는 상주인구의 버스·도보 통행량이 많아 늘 사람들로 북적인다. 아침·저녁 시간대에는 출·퇴근하는 직장인들이 많고 오후 시간대에는 학생과 주부들이 꾸준히 오간다. 이런 이유로 사가정역 상권은 대부분 상권이 소비층 연령대가 뚜렷한 것과는 달리 젊은 층부터 중장년층까지 모든 세대를 아우른다는 특징을 지닌다.

근거리에 대형 유통매장이 없어 동네에서 모든 것 해결하려는 성향 강해

▲ 사가정역 메인상권으로 꼽히는 곳은 지하철 1·2번 출구 방향 2차선대로다. 대로변의 경우 대부분의 건물주가 음식점보다 관리하기 쉬운 판매점을 선호해 화장품점, 의류점, 보석점, 약국 등이 입점해 있다. ⓒ스카이데일리

사거리 중앙에 위치한 사가정역 상권은 1·2번 출구가 나 있는 북서쪽을 중심으로 형성돼 있다. 이 일대는 지난 2005년 사가정역을 동서로 가로지르는 ‘사가정로’를 확장하고 3·4번 출구를 증설했지만, 남북으로 뻗은 ‘면목로’는 아직도 좁은 2차선도로여서 교통이 발달한 지역은 아니다. 이 때문에 외부로 유출되는 인구가 적어 사가정역 주변에서 거의 모든 소비가 이뤄진다.

면목로 변에는 KFC, 롯데리아 등의 패스트푸드점과 미샤, 토니모리 등 화장품전문점을 비롯해 의류전문점, 약국 등 다양한 점포들이 들어서 있다. 프랜차이즈 음식점과 개인이 운영하는 음식점들이 주를 이루는 이면도로는 완연히 먹자골목 분위기를 풍긴다. 점포들이 취급하는 품목은 대부분 객단가가 저렴한 편이다.

한 상인은 “브랜드 이미지가 친숙하고 양과 질적인 면에서 변화가 적다는 점에서 주민들은 프랜차이즈를 선호한다”면서도 “생각보다 진입 장벽이 높지 않아 개성 강한 개인음식점이라면 충분히 붙어볼만 하다”고 말했다.

인근 부동산 관계자는 “이 일대 주민들은 근거리에 백화점 등 대형 유통망 성격을 갖춘 소비시설이 부족한 탓에 특별한 경우를 제외하면 동네를 벗어나지 않고 이곳에서 모든 것을 해결하려는 성향이 강하다”고 설명했다.

▲ 메인 상권 바로 뒷편의 이면도로 ‘사가정로51길’인근에는 먹자골목이 형성돼 있다. 대부분은 어디서든 흔히 접할 수 있는 프랜차이즈 점포가 많다. 또한 터줏대감의 역할을 하는 옛 점포도 남아있다. 최근 이면도로 내에는 주택을 개조해 상가로 변형시킨 점포가 속속 나타나고 있다. ⓒ스카이데일리

이어 이 관계자는 “프랜차이즈가 아닌 개인점포로 충분한 매출을 달성하기 위해서는 객단가가 싸고 회전율이 빠른 업종을 선택해야 한다”며 “맛, 분위기, 가격 등에서 경쟁력을 지닌 특화된 점포여야만 승산이 있다”고 조언했다.

부동산 관계자 의견 분분…‘평소 꾸준한 매출 올려’ vs ‘임대료 대비 매출 낮아’

사가정역 상권은 평일 특정시간대와 주말에만 손님들이 집중되지 않고 평소 매일 꾸준히 발길이 이어져 안정적인 매출을 올릴 수 있는 상권으로 알려져 있다. 그러나 지역 내 충성도가 높은 반면 프랜차이즈가 강세를 띠기 때문에 모든 업종에서 고객을 유치하는 데에는 어려움이 있다는 의견도 만만치 않다.

‘사가정로51길’ 인근 부동산 관계자는 “메인 상권인 면목역 방면 대로변은 항상 손님들이 끊이지 않는다”며 “음식점과 주점들이 집중된 이면도로도 저녁시간대에는 수익이 짭짤하다”고 말했다.

이에 반해 ‘면목로48길’에 위치한 한 부동산 관계자는 “대로변의 경우 보기에 번듯하나 임대료 대비 매출이 높지 않다”며 “최근 어느 지역에서나 증가추세를 나타내는 커피숍도 개·폐업이 빠르게 진행되는 모양새다”고 다른 견해를 내놨다.

부동산 관계자들에 따르면 면목로 변 1층 15평의 경우 보증금 3000~8000만원, 월세 200~300만원 수준이다. 권리금은 평당 1000만원을 호가하며 1억5000만원에서 2억원 사이에 형성돼 있다. 하지만 부르는 게 값인 만큼 최대 5억원까지 요구하는 사례도 있다고 한다.

이면도로인 지하철 1·2번 출구 뒤편의 ‘사가정로51길’과 ‘면목로49길’은 대로변과 비슷한 수준이거나 조금 낮은 정도다.

한 상인은 “타 지역 상권보다는 덜한 편이지만 경기침체를 어느 정도 체감하고 있다”며 “권리금은 조율이 가능해졌고 문을 닫는 점포들이 조금씩 나타나면서 임대료 흥정도 오가는 형편이다”고 말했다.

한편 인구유입이 적어 상대적으로 외면 받았던 3·4번 출구 용마산역 방면 대로변으로 상가들이 늘어나는 추세다. 이곳은 1층 15평 기준 보증금은 3000~4000만원, 월세는 180~200만원 선이며 보증금은 1억원 내외에 머무르고 있다.