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강남인데 무권리금까지…초집적·초역세권 ‘왜’
강남인데 무권리금까지…초집적·초역세권 ‘왜’
[기획탐방=강남상권을 가다]-<98>반포쇼핑타운…부촌 노른자 상권도 ‘영욕의 덫’
김진희기자(jhkim@skyedaily.com)
기사입력 2015-03-24 00:05:17
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▲ 반포쇼핑타운은 고속터미널과 지하통로로 연결이 안 돼 있을 뿐만 아니라 입점한 업종이 다양하지 않아 집객성이 제한적이다. 지난 2011년부터 서울디자인계획에 따라 간판정비사업이 진행돼 한결 나아진 모습이지만 정비된 겉모습과는 달리 내부는 낙후돼 있다. ⓒ스카이데일리
유동인구가 많은 서울고속터미널 주변에는 초대형 상권이 형성돼 있다. 2014년 1~4월 기준 지하철 3·7·9호선 고속터미널역 일평균 수송인원은 8만6905명이며, 고속터미널 유동인구는 30만명에 이른다. 이들의 발길을 잡기 위해 소비 수준에 맞춰 상권을 특화한 것이 고속터미널 전체 상권의 특징이다.
지하철 통로와 연결돼 있는 고투몰, 센트럴시티, 신세계백화점, 파미에스테이션은 유동인구가 많아 매출의 단절이 없는 곳이다. 반면 지하로 연결되지 않은 반포쇼핑타운은 유동인구가 줄면서 과거의 명성을 잃어가고 있는 중이었다.
지난 2011년 서초구는 ‘디자인 서울’ 사업을 통해 반포쇼핑센터를 대상으로 간판정비 사업을 실시했다. 2012년 10월 모든 간판 교체를 마쳤으나, 내부의 인테리어는 바꾸지는 않아 노후한 상태였다.
지하철 9호선 고속터미널역 근처에 있는 반포쇼핑타운은 지난 1983년 지하1층~지상5층 규모로 완공됐다. 반포쇼핑타운은 신반포로를 따라 1동부터 8동까지 나란히 위치해 있다. 과거에는 10평이 채 안 되는 구분상가로 이뤄져 있었으나, 현재는 국민은행, 기업은행, LG전자, 기아차 등이 대형 평수로 입점해 있다.
특이한 점은 반포쇼핑타운 지하 점포에는 대부분 음식점이 들어와 영업중이고, 1층 점포는 두 집 건너 한 곳이 공인중개사무소일 정도로 공인중개사무소가 많이 입점해 있다는 것이다.
현재 반포쇼핑타운은 주변의 다른 쇼핑몰로 고객들을 뺏겨 쇼핑타운으로서의 역할은 거의 유명무실해진 상태라는 게 상인들의 설명이다. 대신 그 자리를 병원, 은행, 학원, 사무실, 미용실, 수선실 등 생활 편의 시설들이 차지하고 있었다.
잇따른 경쟁자 등장에 손님 잃은 쇼핑타운…“3년 이상 버티기 힘들어”
건물 지하에는 인근 주민을 상대로 하는 식당들이 많았는데, 특히 백반집이 많았다. 그중에서도 비교적 다른 업종 없이 음식점으로 통일된 2동과 3동의 지하 매장이 사람들로 북적였다.
4동과 5동으로 가면서 듬성듬성 빈 상가가 보였고, 특히 뉴코아백화점 강남점 가까이에 있는 8동 지하는 임대가 안 된 점포가 많았다. 저렴한 가격과 푸짐한 양으로 단골 고객을 잡은 몇몇 지하 음식점을 제외하고는 고전을 면치 못하고 있었다.
이곳 부동산 등에 따르면 반포쇼핑타운의 식당들이 안 되는 가장 큰 이유는 낙후된 시설과 인테리어 때문이라는 지적이다. 분위기와 위생은 물론 맛까지 겸비한 음식점들이 신세계백화점과 파미에스테이션, 고투몰, 뉴코아아울렛 등에 입점하면서 이들의 입지는 더욱 줄어들었다.
▲ 대로변 전면에는 LG전자, 기아차, 은행 등이 대형으로 입점해 있었다. 1층 상가에는 부동산공인중개사무소가 다수 입점해 있다. 이외 종교물품상점, 미용실, 수선집 등 생활 편의 시설들이 입점해 있었다. 지하 음식점은 대부분 노후된 상태였으나, 다른 동에 비해 현대화 돼 있는 3동의 경우 사람들로 북적거리는 모습을 보였다. ⓒ스카이데일리
한 상인은 “주변에 있는 현대화된 음식점들을 상대하려 하지 않는다”며 “이곳은 외식이라는 개념보다 집밥 한 끼를 먹는다는 생각이 강한 곳이다”고 했다. 그는 “8동의 경우에는 뉴코아아울렛과 인접해 있다보니 아무래도 매출에 부정적인 영향을 받았을 것이다”고 말했다.
또 다른 상인은 “고속터미널 주변으로 고투몰 등 지하쇼핑센터가 워낙 활성화돼 있어 이곳에는 어떤 업종이 들어와도 3년 이상 버티기가 힘들다”며 “특히 업종이 다양하지 않아 인근 아파트 주민이 손님의 전부인 실정이다”고 했다. 그는 “입점을 희망하는 창업자도 드물어 상권 활성화가 안되고 있다”고 푸념했다.
1층 점포의 과반을 차지하고 있던 공인중개사무소 또한 그 수가 감소하고 있었다. 상가 내 부동산업자는 “최근 중개수수료 인하 조치로 지난해 거래량은 늘었지만 중개수수료 수익은 줄었다”며 “최근 들어 반포쇼핑타운 내 몇몇 공인중개사무소가 손을 떼고 나갔고, 더 이상 늘어날 것 같지 않다”고 말했다.
그는 “이곳은 인근 아파트 주민 일부와 직장인 일부가 손님의 전부일 정도로 사람이 없는데, 임대료는 엄청난 수준이다”며 “지하와 1층을 제외한 2~5층은 유동인구가 전혀 없고, 접근성이 떨어져 공실이 많다”고 설명했다.
반포쇼핑타운에는 1층 몇 곳을 제외하고는 전용면적 5평~10평인 점포가 대부분이다. 전용면적이 20평을 넘는 점포가 드물었다. 작은 점포를 확장하고 리모델링을 하고 싶어도 건물주와의 의견 차이로 인해 대부분 점포가 10평 내외라는 것이 인근 부동산 관계자의 전언이다.
그는 “이곳의 임대료는 건물 전면과 후면에 따라 가격차이가 있는데, 10평 기준 전면 점포의 임대료는 보증금 2000~3000만원에 월세 250만원이고, 후면 점포는 보증금 1000~2000만원에 월세 200만원 초반이다”며 “권리금은 없거나 1000만원 수준이다”고 말했다.
또 다른 부동산 관계자는 “평수가 너무 작은 데다 건물 자체가 리모델링이 안 돼 입점 희망자가 없다”며 “2~5층의 경우 사무실로 이용하기 위해 찾는 사람은 많은데, 임대료가 비싸 입점을 포기하는 경우가 많다”고 말했다.
그는 “반면 지하 고투몰의 경우 지나가는 사람과 어깨가 부딪칠 정도로 북적거린다”며 “최근에는 고투몰 1구역에 집중돼 있는 20여개의 음식점들이 주목을 받으면서 인기를 끌고 있다”고 했다. 그는 “고투몰은 지하에 광장을 마련하는 등 손님들이 오래 머물 수 있도록 한 전략이 적중해 비교적 작은 단위의 소비가 지속적으로 나타나고 있다”고 덧붙였다.
지하 고투몰에서 3평 남짓의 점포를 임대해 운영 중인 한 상인은 “보증금 3000~4000만원에 월세만 400만원인데, 중심부로 들어가면 월세가 1000만원대를 웃돈다”며 “장사가 잘되다보니 권리금이 억 단위로 올랐지만 들어가는 일 자체가 하늘의 별따기다”고 설명했다.
▲ 고속터미널 인근에는 집객시설인 신세계백화점, 고투몰, 뉴코아아울렛 등이 있어 일일 유동인구가 30만명이 넘는다. 그러나 입점업종이 다양하지 못한 반포쇼핑타운을 오가는 사람은 손에 꼽을 정도다. 상인들은 신반포4차 재건축이 되면 유동인구도 늘고, 건물주들이 리모델링을 하지 않을까 기대하고 있었다. ⓒ스카이데일리
신반포4차 재건축 소식에 반포쇼핑타운 리모델링 기대감 높아져
반포쇼핑타운은 현재 호재와 악재가 공존하고 있는데, 악재가 더 우세한 형국이다. 인근에 있는 강남터미널지하상가가 지난 2012년 6월 이름을 고투몰로 변경해 재오픈했다. 고투몰은 리모델링을 통해 기존의 어두침침했던 지하상가의 분위기를 바꾸는 데 성공하며 손님몰이를 하고 있다. 이 외에도 신세계백화점 증축과 파미에스테이션 완공 등으로 상권은 점점 커지고 있으나 그 혜택이 반포쇼핑타운으로 이어지지는 않고 있다.
현재 반포쇼핑타운 뒤에 위치한 신반포4차 아파트가 재건축추진위원회를 결성해 재건축 추진 중이다. 인근 부동산 관계자는 “신반포4차 아파트의 재건축으로 인해 쇼핑타운의 수익성이 보장된다면 건물주들이 투자를 나설 것으로 보인다”며 “재건축보다 리모델링을 할 가능성이 높다”고 설명했다. 그는 “리모델링이 되면 고객들이 늘어날 것이다”고 전망했다.
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