올해부터 비사업용 토지 중과세 유예기간 종료와 함께 장기보유특별공제 적용 등의 법 개정이 있었다. 법 개정 이후에 이와 관련한 사항을 문의하는 사람들이 늘어났다. 비사업용 토지는 부재지주 소유 임야·나대지 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식 수단의 투기적 성격이 있는 토지다.

비사업용 토지는 장기보유특별공제와 세율 적용 면에서 일반토지와 상이하다. 장기보유특별공제는 토지 소유 기간이 3년 이상인 자산에 대해 보유기간에 따라 양도소득세 계산 시 양도차익의 최저 10%에서 최대 30%를 공제 해 준다.  

비사업용토지의 양도소득세율을 보면 2년 이상 보유 중 구간별 세율 45%와 48%가 1년 이상 2년 미만 보유 세율 40%를 역전하는 현상이 나타난다. 법적으로 하나의 자산이 세율 중 둘 이상에 해당할 때는 산출세액 중 큰 것으로 하게 된다. 

올해부터 적용되는 비사업용 토지의 장기보유특별 공제는 2016년 1월 1일이 기산일이다. 이전부터 보유하던 기간은 인정되지 않으므로 실제 혜택을 보게 되는 시점은 2019년 1월 1일 이후다.

사업용 토지는 양도소득세 과세표준 수준에 따라 6.6%~41.8%의 일반세율이 적용된다. 그러나 비사업용 토지는 일반 세율에 따라 각각 10%p가 가산 돼 17.6%~52.8%의 높은 세율이 적용된다. 

하지만 일정 요건을 갖춘다면 높은 세율을 피할 수 있다.

이는 ▲양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접사업에 사용 ▲양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용 ▲보유기간 중 60%에 상당하는 기간을 직접 사업에 사용하는 것이다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 연속적 이용이 아니더라도 일별 합산 기간을 적용해 계산한다.

또 지상에 존재하는 주택의 총 연면적이 아닌 바닥 면적이 기준이 되며 인정되는 범위를 초과하는 부분에만 중과세가 적용된다. 주거용 건물로 인한 사업용으로 인정 되는 범위는 ▲용도지역 상 도시지역 일 경우 그 바닥면적의 5배까지 ▲그 밖의 토지는 그 바닥면적의 10배까지다.

이외에도 상속·증여로 인한 경우 비사업용토지의 예외 조항이 있다. 이는 ▲상속받은 농지, 임야 ▲목장용지는 상속개시일로부터 3년까지 사업용으로 인정(비사업용 나대지는 제외) ▲직계존속이 8년 이상 재촌자경한 농지를 증여나 상속(도시지역 제외) ▲직계존속이 8년 이상 재촌 하며 보유한 임야를 증여 또는 상속(도시지역 제외)된 것이다.

상송·증여에서는 비사업용 나대지는 사업용으로 인정받을 수 없다. 그렇기 때문에 과도한 중과세를 피하려면 비사업용 토지를 일정기간을 직접 이용해 사업용으로 인정되는 조건을 적극 활용해야 한다.

비사업용 토지 매각을 위해서는 토지 위에 구조물을 세우거나 하는 등의 번거로움이 없는 주차장이 많이 활용된다.

비사업용 토지를 사업용으로 인정받기 위해서는 토지주가 주차장 운영업자가 돼 주차장으로 운영할 수 있는 방법이 있다. 토지의 기준시가 총액에 대한 1년간 수입금액의 비율이 3% 이상 되면 사업용으로 인정받을 수 있다.

토지의 기준시가는 개별공시지가이고, 국세청에서 지정하는 투기 우려가 있는 지역은 별도로 배율방법이 상이하다.

그 밖에 인정되는 주차장으로는 주차장법에 따른 부설주차장과 업무용 자동차가 필수적인 사업 버스나 택시 등 운송회사의 주차자용 토지가 있다.