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정부가 규제지역 해제, 주택담보대출비율(LTV) 완화, 생애최초 주택구입자 세제 지원 등 규제완화 기조의 정책을 연일 내보이고 있지만 얼어붙은 부동산 시장은 좀처럼 회복되지 않고 있다.
특히 내 집 마련의 꿈을 실현하려는 생애최초 주택구입자와 무주택자 등 실수요자는 시장이 한파를 맞고 있는 있는 현 시점이 기회인지 여전히 위험일지 고민이 깊다.
다양한 대출 지원에도 불구하고 원자재값 상승에 따른 고분양가가 걸림돌이 되는 상황에서 실수요자는 어떤 대비를 해야 할까.
부동산시장 역대급 빙하기, 잇따른 규제완화에도 회복은 요원
국토교통부 등 정부는 9일 주거정책심의위원회를 열고 서울과 연접한 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전 지역과 인천·세종의 규제지역을 해제했다. 서울은 해제 지역에 포함되지 않았다.
조정대상지역에서 해제된 비규제지역의 경우 LTV가 최대 70%까지 허용(조정대상지역 9억 이하 LTV 50%)되고 총부채상환비율(DTI)이 60%까지 적용돼 대출이 수월해진다.
다주택자도 비규제지역에 한해 주택담보대출을 받을 수 있고 취득세 및 양도소득세 중과 등이 없어지며, 1가구 1주택 양도세 비과세 거주 요건(2년)도 사라진다.
또 정부는 서울과 경기 4곳 등 규제지역 내에서도 실수요자 LTV를 50%로 일원화했다. 투기과열지구의 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 허용 및 15억 원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적의 주담대도 허용했다.
임차보증금 반환 대출 보증의 한도 역시 1억 원에서 2억 원으로 확대했고, 규제지역 내 서민·실수요자의 경우 LTV 우대 대출 한도를 4억 원에서 6억 원까지 늘려줬다.
이밖에 무순위 청약 거주지역 요건을 폐지해 청약 활성화를 도모하고, 생애최초 주택구입자가 세제 지원을 받은 뒤 3개월 내 미입주 시 추징했던 규제를 기존 임대차 권리관계에 따른 입주지연 시 예외를 두도록 완화했다.
이처럼 연일 부동산 규제를 완화하는 데에는 얼어붙은 주택시장이 좀처럼 회복될 기미조차 보이지 않고 있는 데 기인한다.
‘부동산 불패 카드’로 불리는 서울 아파트 시장도 조정을 피하지 못하고 있다. 서울 아파트 매매 건수는 지난 9월 기준(서울부동산정보광장) 613건으로, 7월부터 석 달 연속 600건대 거래량을 보이며 거래절벽 상태를 보이고 있다.
한국부동산원이 조사한 11월 셋째 주 서울 아파트 매매수급지수도 69.2로 지난주 대비 1.5p 하락했다. 기준선 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미하는데 70선 밑으로 떨어진 것은 2012년 8월 첫째 주 이후 10년 3개월 만이다.
11월 셋째 주 서울 아파트값은 지난주(-0.38%) 대비 0.47% 하락해 25주 연속 하락했고, 전국 미분양 주택 규모는 올해 1월 2만1727가구에서 9월 4만1604가구로 8개월 만에 2배 증가했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산 침체기엔 세제, 대출, 청약 규제 등으로 투기수요를 더 이상 제한할 필요가 없는 데다 중복 규제로 실수요마저 거래를 외면하자 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 정부 의지가 담겨 있다”며 “다만 LTV를 다소 완화하더라도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 상존해 있고, 주담대 금리가 5~7%에 집값도 하락하고 있어 당장 실수요자 시장 진입은 제한적일 것으로 판단된다”고 말했다.
고금리·시장 침체 속 실수요자 불안 가중… 돌파구 있나
이처럼 시장 안팎에서 정책 완화에 대한 단기 효과는 기대하기 어렵다는 전망이 나오면서 무주택자 등 실수요자들의 경우 고민이 가중되는 상태다.
수도권에 거주하면서 최근 신혼부부가 된 직장인 김모 씨(35)는 당초 결혼 전부터 얻어둔 전세 주택에서 지내다 신축 아파트로 이사를 계획하고 있었다. 그러나 최근 급증한 대출 금리와 분양가 등을 고려하면 지금 집을 살 수 있을지 고민이다.
김씨는 “사실 금리가 어느 정도이면 실거주 목적이기에 신혼부부 맞춤 상품 등을 통해 실행 자체는 할 수는 있겠지만, 고금리 기조와 높아진 분양가로 매달 지출하는 이자가 가계의 큰 부분을 차지할 것으로 현재 계산된다”며 “정부가 규제들을 풀고 있지만 체감하기 어려운 상태여서, 전매제한 등을 더 걸더라도 최소 실거주를 목적으로 하는 무주택자나 생애최초 주택구입자에 대해선 규제를 더 풀어줘야 하는 것 아닌가 개인적으로 생각하고 있다”고 말했다.
회원 수 100만 명 이상을 보유하고 있는 네이버 유명 부동산 카페에서도 실수요자들의 고민이 이어지고 있다.
회원 A씨는 “타이트한 규제와 경제상황이 맞물려 비정상적으로 거래가 줄어든 상황에서 규제들이 풀려 실수요층에 도움이 될 수 있겠다고 생각은 하고 있지만, 금리는 계속 오른다고 하고 DSR에 대출 한도도 발목 잡혀 청약이 되더라도 중도금 마련이 현실적으로 가능할지 모르겠다”고 호소했다.
회원 B씨는 “이직으로 지역 이동을 하려고 준비 중인데 높은 금리 속 집값 하락세는 계속 이어지고 기존 집은 팔리지 않고 있다”며 “규제완화에도 시장 반응이 없어 이사를 갈 수 없는 상황”이라고 답답함을 토로했다.
실수요층에선 고금리와 DSR 규제, 신축 주택의 고분양가에 대한 우려가 크다.
규제지역 해제 또는 LTV 완화에 따라 LTV가 40%에서 70%로 상향되고 9억 원의 주택을 매입한다고 가정했을 때 현행 DSR 40% 초과 금지 규제를 적용하면, 연봉 1억 원의 무주택자는 기존 3억6000만 원 대출에서 6억3000만 원으로 대출 한도가 3억 원 상승한다.
반면, 연봉 5000만 원 무주택자는 기존 3억6000만 원에서 3억7000만 원으로 대출 한도가 1000만 원 상승하는 데 그친다.
DSR 자체가 소득수준에 따른 상환능력을 판단하는 기준이기에 무작정 완화할 경우 가계 대출을 과잉 유발할 수 있다는 위험이 있지만, 정부의 최근 규제완화 목적을 고려하면 현금이 많거나 고소득층을 제외하고는 이러한 혜택을 다수가 보기 어렵다는 지적이 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “1주택자가 조정대상지역에서 추가 주택을 구입할 때 현재 취득세율이 8%이지만 규제지역 해제 시 일반세율(1~3%)로 바뀌기 때문에 급매, 급급매 중심으로 매물 소화는 가능해질 것”이라며 “다만 금리 인상 랠리가 마무리되기 전까지 대출을 많이 내기 어려워 가격 하락세는 이어질 것”이라고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “적정 기준으로 보기 어려웠던 9억·15억이라는 고가주택 기준을 폐지한 점은 의미가 있다”면서도 “생애최초 주택구입자 세제 지원 등 정책이 집을 좀 더 사라는 시그널인데 금리가 워낙 높아진 현 시점에선 만만치 않고, 전반적으로 규제 정상화라는 목표에 맞춰 더 일찍 시행했어야 하는 아쉬움이 있다”고 말했다.
부동산업계 관계자는 “내년 상반기까지 금리 인상이 지속되고 하반기까지 집값 약세가 계속될 것이라는 전망이 있지만, 부동산시장은 아도 저점과 고점을 정확히 예측할 수 없다”며 “집을 지금 살지 말지 막연하게 고민하며 기다리기보단 매수희망지역이 어떤 규제완화가 이뤄졌는지, 대출에 따른 가계 부담은 어느 정도인지 지금부터 종합적으로 꼼꼼히 접근한다면 누군가에게는 분명 기회가 될 수도 있는 상황”이라고 조언했다.
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