올해 19세인 ‘A씨’는 서울 방배동에 있는 18평형(3억원짜리) 아파트 한 채를 구입하려 한다. A씨는 학생으로서 지금까지 아무런 소득이 없다. 소득이 없는 미성년자 명의로 집을 살 때 유의할 점을 집중 분석해 보았다.

미성년자 명의로 집 살 때 자금출처조사 대비해야

‘자금출처조사’란 미성년자 등이 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 사람의 직업·나이 및 그 동안의 소득세 납부실적·재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 보기 어려운 경우 주소지관할 세무서에서 재산취득에 들어간 자금의 출처를 제시하도록 하고, 출처를 제시하지 못하는 경우 다른 사람으로부터 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 부과하는 절차를 말한다.

미성년자가 재산취득자금 출처를 제시할 때 유의할 점은 미성년자의 소득이 뒷받침되지 않는 예금과 주식거래를 자금출처로 제시하면 이를 인정받을 수 없다는 것이다. 그동안 아무런 소득이 없고 상속이나 증여받은 재산도 없는 미성년자가 2억원짜리 예금을 재산취득 자금출처로 제시하면 이 예금을 아버지 또는 어머니로부터 증여받은 것으로 보고 증여세를 과세한 후 재산취득 자금출처로 인정하게 됨을 유의해야 한다.

위 사례와 같이 소득이 없는 미성년자가 아파트를 구입한 경우 능력 있는 부모로부터 현금을 증여받아 아파트를 구입한 것으로 추정되고 증여세를 내야한다.

미성년자가 낼 증여세를 대신 내주면 증여세 과세 대상이다

자녀에게 증여한 재산에 과세된 증여세는 증여받은 자녀가 납세의무자이다. 그러므로 자녀가 증여세를 낼 의무가 있다. 이 경우 근로소득, 사업소득 등 증여세를 낼 정도의 소득이 있는 자녀가 본인의 예금통장에서 인출 증여세를 납부했다면 아무런 문제가 없다.

그러나 소득이 없는 자녀의 증여세를 부모가 대신 내 주면 대신 내준 증여세에 증여세가 붙게 된다. 또 취득 부동산의 소유권이전 등기시 들어가는 등록세·취득세 등 취득관련비용을 부모가 대신 내 준 경우에도 증여세과세대상이 된다.

그러나 재산을 증여받은 자녀가 재산이 없을 때에는 증여자인 부모와 증여받은 자녀가 연대해 납세의무를 지게 되므로 세무서는 부모의 재산을 압류할 수 있다. 연대 납세의무자로 지정돼 증여세를 자녀 대신 내 주는 것은 세법상 증여에 해당하지 아니한다.

미성년자는 별도로 세대를 구성할 수 없다

주택과 나대지 등 종합 합산되는 주택분과 토지분 종합부동산세는 동일 세대원이 가지고 있는 주택과 나대지 가격을 합산해서 세금을 매긴다. 그리고 1세대 2주택 또는 1세대 3주택 이상자가 주택을 양도할 때 양도세가 중과된다. 이 중과대상 주택을 판정함에 있어 주택 수 계산도 동일 새대원이 가지고 있는 주택 수를 합산해서 판단한다.

종합부동산세와 양도세를 줄이기 위해서는 동일 세대원이 가지고 있는 주택 수를 줄이는 것이 관건이다. 이 때 주택을 가지고 있는 배우자와 미성년인 자녀를 다른 주소지로 옮겨 별도의 세대를 구성해 놓더라도 원칙적으로 별도의 1세대로 볼 수 없다는 점을 유의해야 한다.

되도록 빠른 시기에 증여하는 것이 절세방안이다

미성년자에게 세금 없이 증여할 수 있는 금액은 10년간 합산해서 1500만원이다. 그러므로 10년 마다 세금 없이 1500만원(성년이 되면 3000만원)씩 증여할 수 있다는 결론이다. 되도록 빠른 시기에 증여를 해야 10년 마다 1500만원(성년의 경우 3000만원)씩 공제받을 수 있는 증여재산공제를 여러 번 받을 수 있다.

또 증여세 등 세금부과의 기준이 되는 부동산 시가, 공시가격이 매년 오를 가능성이 높기 때문에 증여시기를 앞당기는 것이 세부담에 있어 유리하다.

현금보다 부동산을 증여하는 것이 유리하다

부동산을 증여할 때 대부분 공시가격으로 평가해 증여세를 물게 된다. 공시가격은 주택의 경우 시가의 70~80%수준, 지방 전답·임야의 경우 시가의 60～70% 수준으로 평가돼 있기 때문에 그 만큼 적은 세금을 물고 자녀에게 재산을 넘겨 줄 수 있는 이점이 있다.

‘부담부 증여’를 고려해 봐야한다

증여하고자 하는 부동산이 담보하고 있는 채무와 부동산을 함께 자식에게 넘기는 것을 ‘부담부 증여’라고 한다. 예컨대 5억 원짜리 아파트를 증여하면서 여기에 근저당 설정된 은행채무 2억원과 임대보증금 1억원의 채무를 함께 자식에게 넘기는 형태의 증여가 부담부 증여이다.

이 경우 2억원(5억원-2억원-1억원)이 증여금액이 돼 자식에게 증여세가 과세되고, 아버지 채무를 자식에게 넘긴 3억원은 양도금액이 돼 취득가액과 필요경비를 차감한 양도소득금액에 대해 아버지에게 양도세가 과세된다. 이와 같이 아파트 가격 5억원이 증여세 과세대상과 양도세과세대상으로 나눠짐에 따라 증여세와 양도세의 누진과세를 줄일 수 있어 절세된다.

부담부 증여에 있어 1세대 1주택, 8년 자경농지 등 양도세가 비과세 또는 감면되는 부동산을 증여하면 양도세가 줄어들면서 더욱 많은 세금을 절세할 수 있다.

자식이 아버지로부터 인수한 채무 3억원은 관할세무서에서 부채사후관리대장에 등재해 앞으로 정기 또는 수시로 사후관리를 하게 된다. 사후관리 결과 수증자가 부모 등 타인으로부터 증여받아 상환한 사실이 밝혀지면 증여세를 과세하게 된다.

증여를 했으면 근거를 남겨야 한다

소득이 없는 미성년자 명의로 단순히 예금통장을 만들어 돈을 넣어둔다고 해서 미성년자의 것이 아니라는 것은 앞에서 언급한 바와 같다. 그러므로 미성년자에게 예금을 증여했으면 증여세를 신고·납부하고(과세미달로 증여세가 없더라도 신고는 해야 함), 그 서류를 보관하고 있다가 다음에 미성년자 명의로 재산을 취득할 때 취득자금 출처 증빙서류로 제시해야 자금출처로 인정받을 수 있음을 유념해야 한다.

예를 들어 자녀가 9세 때 자녀 명의로 펀드에 넣은 2000만원이 높은 수익률을 내 1억원이 된 경우 증여당시 증여세를 신고한 경우 증여세는 더 부과되지 않는다. 이미 세금문제가 해결된 돈으로 얻은 수익이기 때문이다.

그러나 증여당시 관할세무서에 2000만원을 증여받았다는 사실을 신고하지 않았다면 1억원을 수령하는 시점 또는 부동산 등을 취득하고 펀드 수익금을 자금출처로 제시하는 시점에 증여세부과 문제가 발생한다. 이 경우 증여세로 낼 금액은 700만원[(1억원-3000만원)×10%]이다.