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강남’ 과천, 재건축 마무리 ‘초읽기’', '2000년대 초반부터 진행된 과천 시내 12개 주공아파트 재건축 사...'))
2000년대 초반부터 진행된 과천 시내 12개 주공아파트 재건축 사업이 끝을 향해 달려가고 있다. 10단지 하나만이 시공사 선정을 남겨둔 가운데 과천 재건축 사업의 완성이 초읽기에 들어갔다는 관측이 나온다.
앞서 4단지와 5단지는 각각 GS건설과 대우건설로 재건축 시공사를 정했다. 하지만 잡음으로 인해 진행이 더딘 상황이다. 8·9단지는 현대건설이 시공사로 선정되면서 약 1조원 규모의 매머드급 재건축을 발표했다. 부동산계의 ‘준강남’이라고 불릴만한 과천 재건축 사업의 현황을 짚어본다.
8·9단지 시공사 선정 완료… 과천 재건축 마무리 시간 문제
현대건설은 지난달 1일 경기도 과천시 부림동 ‘과천 주공 8·9단지’의 시공사로 선정됐다고 밝혔다. 이는 기존 2120가구 규모의 2개 단지를 통합해서 아파트 2837가구와 부대시설로 재건축하는 사업으로 약 1조원 규모의 초대형 사업으로 알려졌다. 단독 수주였음에도 현대건설은 90% 이상의 주민 동의를 얻으며 순조롭게 수주에 성공했다.
해당 단지는 과천에서 3단지(2988가구) 래미안슈르 다음으로 규모가 크고 용적률도 128%로 낮은 편이라 사업성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 8단지 입구는 지하철 4호선 과천역 2번 출구가 바로 맞닿아있다.
신설 예정인 GTX-C 과천역 노선 등 교통망도 우수하다. 단지 내에 관문초등학교가 있고 양재천이 맞닿아있고, 관악산·청계산·우면산 등이 근처에 위치해 자연환경 또한 뛰어난 것으로 알려졌다.
이미 재건축이 끝난 △1단지(푸르지오써밋) △2단지(위버필드) △6단지(자이) 7단지(센트럴파크 푸르지오써밋) △7-2단지(래미안센트럴스위트) △12단지(센트레빌) 등 고급 브랜드 아파트가 대거 들어와 있다.
현대건설도 ‘디에이치(THE H)’를 적용해 최고의 하이엔드 주거지를 목표로 건설하겠다고 발표했다. 또 하나의 재건축이 시작되는 만큼 분양가와 매매 매물 등의 변화가 있을 것으로 예상된다.
하지만 주민들의 반응은 의외로 덤덤했다. 현재로는 눈에 띄는 분양가 변동이나 매매의 변화가 없는 상황이다. 8·9단지 부동산 관계자에 따르면 “이미 과천 지역에 재건축이 많이 진행된 상황 속에서 새로운 재건축의 시작이 사람들의 마음을 움직이지 않고 있다”며 “동네 이웃이 좋은 아파트로 들어갔다고 해서 부러운 마음보다는 나도 곧 재건축될 것이라는 확신이 있어서 그런 것 같다”고 말했다.
현재 8·9단지와 10단지의 경우 2018년 1월 전에 관리처분인가를 신청하지 못해 재건축 초과이익환수 대상이다. ‘초과이익환수제’란 재건축 조합원 1인당 3000만원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때 예상 개발 이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도다.
하지만 윤석열 대통령의 공약대로 초과이익환수제가 폐지될 경우 단지 주민들의 세금 부담이 줄어들 수 있지 않겠냐는 기대감이 나오고 있다.
이에 대해 부동산 관계자는 “8·9단지가 현대건설로 시공사를 정했지만 국가에서 정한 절차에 따르면 실질적인 조합원 분양이나 입주까지 최소 4년 정도 남았다”면서 “초과이익환수제가 당장 폐지된다고 하더라고 8·9단지 주민들보다 현재 진행이 조금 빠른 4·5단지 주민들이 적용 혜택을 많이 받을 것”이라고 전망했다.
현재 과천 지역 대부분이 재건축 완료 및 진행 중이어서 10단지를 마지막으로 과천의 재건축이 완료될 것으로 예상된다. 10단지 재건축은 2017년 3월30일에 과천시청으로부터 재건축정비사업 조합설립추진위원회 승인을 받은 뒤, 지난해 8월10일에 조합설립 인가를 받았다.
올해 1월15일 제2기 임원이 선출돼 현재 아파트 단지 설계 관련 건축심의 등의 준비를 진행 중인 것으로 알려졌다.
과천 주공10단지 주택재건축정비사업조합 관계자는 “설계 초기부터 조합원의 의견을 최대한 수렴하기 위해 조합원 대상 설문 등을 진행 중”이라며 “10단지 근처에 있는 관문체육공원과 과학관, 대공원 등을 적극 활용해 쾌적한 환경과 더불어 주민들이 풍부한 여가 활동을 같이 누릴 수 있는 단지를 건설하는 것이 목표”라고 밝혔다.
과천 10단지 재건축 진행 초기에 단지 내 대형상수관 이설 문제 등으로 진행이 늦춰진 부분에 대해 “현재 문제 해결이 완료돼 광역상수도 등이 정상적으로 작동하고 있다”라며 “재건축 사업에 있어 주민들이 피해를 보는 일이 없도록 적극적으로 행동하고 나서겠다”라고 말했다.
“과천, 입지·녹지 환경 좋고 개발 호재 등에 전망 밝아”
현재 과천은 GTX-C 과천역과 과천 인근 지식정보타운 조성 등 지속적인 개발이 이뤄지고 있다. 고급 주거지역으로서 성공적인 탈바꿈 면모를 보여주는 만큼 기대감도 상당할 것으로 나타나고 있다.
실제로 지난 지방선거 과정에서 여러 후보가 집중적인 공약을 내놨다. 신계용 국민의힘 후보와 김종천 더불어민주당 후보의 공약이 과천 3기 재건축 지원과 GTX-C의 신속 추진 등에 초점이 맞춰져 있을 정도로 기대 가치가 높은 사업임을 알 수 있다.
과천 지역의 주택 가치 또한 상당히 높은 것으로 나타났다. 지난달 9일 진행됐던 과천 2단지 위버필드의 이른바 ‘줍줍’(무순위)의 경우 8531건의 신청이 접수됐다. 경쟁률은 약 2100대 1로 알려졌다.
최근 분양 시장에서 시세 차익이 적거나 입지가 안 좋으면 무순위 청약에서 미달이 나타나곤 한다. 그 와중에 과천의 높은 경쟁률은 과천 지역의 주택이 얼마나 높은 경쟁 가치를 가지고 있는지 보여준다. 2단지의 경우 시세차익이 약 10억원 정도로 알려져 사람들의 이목이 더 집중됐던 것으로 보인다.
이런 분위기 속의 전문가들은 과천의 경우 단지들이 서로 경쟁을 하기 때문에 한 곳만 분양가가 오르는 것은 현실적으로 불가능하다고 설명했다. 과천 지역 한 부동산 중개인은 “같은 과천 이웃 주민이라고 해도 내가 사는 집보다 옆집 가격이 올라가는 것을 가만히 지켜보는 사람은 없다”라며 “모두가 본인의 단지를 지키려다 보니 어느 한쪽이 특출나게 올라갈 수는 없는 상황”이라고 말했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “과천은 입지가 좋고 녹지 환경이 잘 되어있어 현재로서는 최고의 지역이라고 할 수 있다”며 “강남이 가깝고 주변 개발 호재와 GTX-C 신설 예정 등이 겹쳐 가치가 올라갈 수밖에 없다”고 설명했다. 이어 “주변 환경이 좋아 소형보다는 중대형 단지들이 들어오고 새 아파트를 짓다 보니 과천이 타 지역보다 아파트 분양가가 높게 책정될 수밖에 없다”고 덧붙였다.
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