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최근 서울 아파트 월세 거래가 늘어나고 있다. 문재인 정부 임기 내내 퍼부었던 부동산세 부담 강화 정책으로 인해 집주인들이 전세 물량을 월세, 반전세로 돌리고 있기 때문이다. 벌써 세입자들 사이에서는 전세물건 구하기가 어려워졌다는 곡소리가 나오고 있는 가운데 본격적으로 월세 중심의 시장에 재편성이 이뤄지고 있다는 평가가 나온다.
월세 시대가 본격 도래되면, 수입의 상당수를 주거 비용으로 사용하게 돼 국민의 주머니가 얇아져 소비 위축 등으로도 이어질 수 있는 만큼, 현재 나타나고 있는 월세화 현상을 하루빨리 막아야 한다는 비판이 나오고 있다.
금리 인상 이후 신규 임대차 계약, 월세가 전세 압도
지난해 하반기, 미국 연방준비제도이사회(Fed)는 백신 보급에 맞춰 기준금리 인상과 양적 긴축을 동시에 추진하기 시작했고, 우리나라도 이에 발맞춰 금리 인상을 단행하고 있다. 한국은행의 기준금리는 지난해 9월, 기준금리를 기존 0.5%에서 0.75%로 처음으로 올린 다음, 11월 0.25% 더 올리면서 제로금리 시대는 막을 내렸다.
두 번째 금리 인상이 이뤄진 지 두 달이 채 되지 않은 이달 14일, 한은은 세 번째 금리 인상을 단행했다. 현재 금리는 1.25%로 시장에 대한 영향력이 높은 단계로 평가된다. 금리의 인상으로 인해 우리나라의 부동산시장도 요동치는 모습이다.
문재인 정부 임기 내내 펼쳐진 세 부담 강화 정책에도 아랑곳하지 않고 영혼까지 끌어 매수에 나서던 주택 매수자들이 수면 아래로 사라져 시장 내 거래가 이뤄지지 않고 있다. 전세 시장도 크게 위축되고 있는 모습이다. 시장 내 전세 수급 불균형이 여전히 심각 수준을 이어가고 있다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리 |
KB부동산 리브온에 따르면 구랍 전국 전세수급지수는 140.1에 달했다. 12월은 계절적 요인으로 이사를 꺼려 전세수요도 덩달아 줄었던 점은 고려하면, 여전히 수급지수는 매우 높은 수준이다. 실제 매물도 줄어들고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이달 19일 기준 서울 내 전세물건 건수는 3만1386건으로 11월 셋째 주(3만1618건)와 비교해 0.8% 줄어들었다.
이같이 전세물건이 사라지고 있는 원인은 금리 인상과 정부의 세 부담 강화 정책이 맞물리며 집주인들이 전세물건을 월세 등으로 전환하고 있기 때문으로 분석된다. 실제로 부동산R114가 임대차 신고제가 시행된 지난해 6월부터 11월까지의 서울 주택 임대차 거래를 분석한 결과에 따르면, 신규 계약 시 갱신 계약과 비교하면 월세 비중이 높아지거나 주거면적이 좁아진 사례가 상당수에 달했다.
높아진 전·월세 비용 부담으로 서울 주택 임차 가구의 주거여건이 열악해졌다는 풀이다. 세부적으로 임대차 거래 건수를 살펴보면 전체거래 13만6184건 중 갱신거래는 3만7226건(재계약, 갱신청구권 사용 포함), 신규 거래가 9만8958건으로 나타났다.
갱신 계약 3만7226건 가운데 월세는 8152건(21.9%)으로, 전세 2만9074건(78.1%)의 3분의 1 수준으로 집계됐다. 신규 계약 총 9만8958건 중 월세 계약 비중은 48.5%(4만7973건)로, 갱신 계약의 월세 비중(21.9%)에 비해 2배 이상 높았다. 신규 계약 중 절반 정도가 월세 계약인 점은 이미 시장 내 상당수 임차 매물이 월세 형태로 거래되고 있다는 방증이다.
전세 실종에 세입자 곡소리…전문가, “공급 확대 이상의 정책 필요”
부동산 업계와 임차인들 사이에서는 전세물건 구하기가 과거에 비해 극도로 어려워졌다는 볼멘소리가 나고 있다. 올해 결혼을 앞둔 예비 신혼부부 안주희(30대·여) 씨는 “현재 대출을 포함해 4억원 정도의 자금을 가지고 전셋집을 구하고 있는 상황인데, 매물을 찾기가 너무 어려운 실정이다”라며 “1년 전, 혼사 이야기가 오고 갈 때부터 살 집을 알아봤는데, 그때만 하더라도 이 정도로 매물이 없지는 않았다”라고 한탄했다.
동대문구 장안동 소재 G부동산 관계자는 “최근 나오는 신규 임대차 매물은 전세보다 월세로 나오는 추세다”라며 “예금 금리를 넣기에는 금리가 애매하다 보니, 월세를 받아 세 부담이라도 완화하겠다는 집주인들이 늘어나고 있는 모습이다. 세입자들 사이에서도 월세는 꺼리는 경우가 허다하므로 거래 자체가 이뤄지지 않는 상황이다”라고 현장 상황을 전했다.
서울 대학가 주변의 원룸 전세물건도 비슷한 실정이다. 서울 건대 입구 인근에 자리한 S 부동산 관계자는 “그동안 화양동 일대엔 전세물건은 종종 있었는데, 정부의 세 부담 정책과 임대사업자 혜택 축소 등이 맞물리면서 월세 물건으로 전환하려는 집주인들이 늘어나고 있다”라며 “대학가의 경우, 임차 수요가 꾸준히 있는 만큼, 시세가 동시에 오르더라도 계약은 성사된다. 세입자들 부담만 늘어나고 있다”고 말했다.
전문가들은 전세 중심의 임대차 시장이 월세로 재편되는 것에 대해 상당한 우려를 표하면서 더욱 획기적인 대책을 마련해야 한다고 지적한다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “소득은 한정돼 있는데 보유세, 종합부동산세 등 각종 부동산 세금이 늘어나다 보니 부담이 늘어난 집주인들이 세금을 늘리는 것은 경제 원리상 당연히 일어나는 현상이다”라고 설명했다.
이어 “전세에 들어가지 못한 세입자들이 월세로 떠밀리게 되면 소비가 크게 위축될 수밖에 없는 만큼, 국가 경제도 크게 휘청거릴 가능성이 있다”며 “단순히 전세 임대주택 공급 등의 대책을 넘어서 집주인들이 금리 인상기에 세 부담 전가를 하지 않도록 하는 상생 부동산 정책이 필요한 때”라고 지적했다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “금리 인상이 단행되고 있는 상황에서 집주인들이 세 부담을 전가하지 않거나 임대료를 동결하는 등의 조치를 하면 보유세 등을 보다 획기적으로 공제시켜주는 방식의 부동산 정책이 필요하다”며 “기존의 전세대책만으로는 현재 전세의 월세화 현상을 막기는 역부족이다”라고 지적했다.
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