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4년 가까이 오른 집값이 주춤하고 있다. 경제부총리와 국토교통부 장관은 앞다퉈 대세 하락을 장담하고 있다. 최근엔 청와대 수석까지 나서 집값 하락에 대해 "확신에 가까운 생각을 가지고 있다"고 했다. 그러나 부동산 업계 안팎에선 그동안의 정책이 이제 효과를 내기 시작했다는 듯이, 억지스럽게 주택 정책 성과에 연결시키려는 의도라는 지적이 나온다. 그러면서 올해 집값이 상승할 것이란 분석을 내놓는다. 국민들은 혼란스러울 수밖에 없다. 부동산 투자와 내 집 마련 전략을 짜야하기 때문이다. 이에 스카이데일리는 경험많은 전문가들이 보는 올해 비 주택을 포함한 부동산 시장 전망과 투자 트렌드를 금주 이슈포커스 주제로 정하고 두 편에 걸쳐 보도한다. 
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지역별로는 서울 핵심 입지와 지난해 인천처럼 그동안 저평가 받았던 지역의 집값이 상승세를 보일 것으로 예상했다. 실수요자인 무주택자나 1주택자는 가격이 조정되는 매물을 노려봐야 한다는 조언도 나왔다.
지난해 대비 상승폭 줄지만 오를 것
KB국민은행의 월간 주택매매가격 시계열 통계에 따르면 지난해 전국 주택(아파트·연립·단독주택 포함) 가격은 2020년 12월과 비교해 14.97% 오르면서 2002년(16.43%) 이후 19년 만에 최고 상승폭을 기록했다.
국내 주택 중 가장 큰 비중을 차지하는 아파트의 매매가는 전국적으로 20.18% 올랐다. 특히 수도권 아파트값은 25.42% 올라 지난해 상승률(12.51%)의 두 배에 달했다. 2006년 상승률(24.61%)을 뛰어넘은 수치다.
부동산 업계에선 올해 아파트 값이 월 단위 기준으로 오르락 내리락 하다가 결국 상승 마감 될 것으로 전망하고 있다.
KB국민은행 자료에 의하면 2013년에 비슷한 사례를 보였다. 그 해 전국 아파트 매매가격 전월 대비 증감률이 1월부터 8월까지 매월 하락을 기록했으나 9월 0.04%, 10월 0.23%, 11월 0.23%, 12월 0.24% 상승하며 12월 기준 전년 말과 비교해 0.33% 올랐다. 긴 기간 떨어졌지만 1년 전체를 봤을 땐 상승했다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “일단 대선 결과를 지켜 봐야한다”면서도 “현 시점에선 대출규제와 기준금리 인상이 4월까진 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 본다”고 설명했다. 이어 “이재명 더불어민주당 대선후보가 당선될 경우 주택 가격의 양극화가 심해지고 윤석열 국민의힘 대선후보가 대통령이 되면 규제완화 기대심리 때문에 가격이 다소 상승할 것이다”고 봤다.
권 교수는 “결론적으로 지난해만큼은 아니지만 오르는 지역과 내리는 곳이 구분되며 전국적으로는 상승 내지 강보합세를 유지하며 민간기관에서 예상한 수준 정도로 오를 것으로 본다”고 설명했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “올해 전국적인 집값 흐름은 전약후강 형태로 예상 된다”며 “전년 대비 상승폭은 수도권, 지방광역시, 기타 지역 모두 확연히 좀 둔화될 것 같다”고 말했다. 그는 “지역 별 편차가 지난해보다는 심화될 것이다”고 말했다.
임병철 부동산R114 수석연구원은 수도권 아파트 값을 중심으로 설명했다. 그는 “대선 전까지 관망세가 이어지며 거래가 뜸할 것”이라며 “하락조정세가 이어진다고 본다”고 운을 뗐다. 이어 “수요자들은 여전히 대기하고 있다”며 “당국이 금융 규제를 통해 억제하고 있는 상황이다”고 말했다. 임 수석연구원은 “최근 2, 3개월 시장이 안정됐다고 하지만 시장엔 유동자금이 많고 수도권, 특히 서울은 공급이 적다”면서 “3기 신도시는 입주까지 빨라도 3년 이상 걸린다”고 지적했다.
그는 “올해 여름엔 계약갱신청구권을 사용했던 물건들이 값이 올라 시장에 나온다”며 “이를 감당하지 못하는 수요가 매매 시장으로 유입될 가능성이 높다”고 덧붙였다. 그는 “기준 금리가 오르면 수요자의 부담이 커지겠지만 과거 수도권 집값 흐름을 보면 기준금리가 크게 올랐을 때 떨어지는 패턴이 뚜렷하게 나타나지 않았다”며 “지난해만큼은 아니지만 수도권 아파트 값은 상승 마감할 것으로 본다”고 답했다.
소액 투자 경향 ‘뚜렷’…“전주·천안·청주 주목”
‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울은 올해도 상승할 가능성이 높다”면서 “도심에 자리한 재건축·재개발 물건들, 비(非)규제지역, 시세가 낮은 지역 위주로 투자 수요가 몰리는 흐름을 볼 수 있겠다”고 말했다.
임 수석연구원은 “지난해는 시장 분위기가 좋은 상황이라 ‘묻지마 식’ 투자가 관측됐다”면서 “분양시장의 경우 단지의 입지 여건이 다소 떨어져도 투자했다”고 설명했다. 이어 “지난해 연말부터는 입지 여건이 좋지 않거나 소규모 단지의 경우 미분양이 나오고 있다”며 “올해 분양시장은 옥석 가리기가 심화될 가능성이 높다”고 말했다.
이어 “7월이면 대출 한도가 축소되고 더 조일 가능성도 있기 때문에 상대적으로 초기자본이 많이 투입되는 아파트보다는 주거용 오피스텔, 오세훈 서울시장이 시작한 ‘신속통합기획’ 후보지 내 빌라가 주목 받을 것”이라면서 “GTX(수도권 광역급행 철도) B노선, C노선이 지나는 지역들에 자리한 소액 투자 물건도 수요가 있을 것”이라고 내다봤다.
‘부자가 된 짠돌이’, ‘부의 나침반’ 등의 저서를 쓴 나눔부자(김형일) 저자는 “지난해에 이어서 올해도 ‘썩빌’(썩은 빌라), 1억원 미만 아파트 등 소액으로 투자할 수 있는 시장이 활발할 것”이라고 전망했다. 이어 “지역적으로 보면 전라도가 저평가 돼 있다”면서 “전주를 지난해부터 주목하고 있다”고 말했다.
이어 “충청도에서는 청주와 천안, 경남에선 창원이 돋보일 것”이라며 “인프라가 구축돼 있고 서울과 가까운 1기 신도시에서 리모델링을 적극 추진하는 쪽도 수요가 몰린다고 본다”고 설명했다.
박합수 겸임교수도 “강원도, 전주, 청주, 창원 이런 지방 대도시 위주로는 상승세 패턴을 유지할 확률이 높다”고 말했다. 박 교수는 “상승률이 상대적으로 낮았기 때문”이라고 덧붙였다.
1주택자 조정된 매물 ‘갈아타기’ 전략…“분양권 어떤 장이든 견딜 수 있어”
박 교수는 “대출규제가 있는 상황에서 주택 시장은 3단계로 나눠서 봐야한다”면서 “규제에서 자유로운 15억원 이상 주택 시장은 분위기만 개선되면 언제든 수요 집중 현상이 나타날 것이다”고 지적했다.
이어 “9억원에서 15억원 사이는 서울로 따지면 외곽지역에 해당되는데 가격은 찼고, 일정 부분 가격 상승의 한계치를 맞이했다”면서 “올해엔 이 금액 이하에서 거래가 이뤄지려는 하향 조정이 일어날 확률이 높다”고 전망했다.
그는 “차기 정권이 어떻게 되든 대출 규제 기조를 쉽게 바꾸기는 어려울 것으로 보기 때문이다”고 덧붙였다. 이어 “9억원 이하는 올해 시장을 상승으로 전망하고 집을 사고 싶어하는 2030세대 수요가 몰려 어느 정도 오를 수 있겠다”면서 “관심도가 높은 구간이다”고 말했다.
박 교수는 “1주택자의 경우 장기보유특별공제 요건을 충족했다면 갈아타기를 고민해야 한다”면서 “9억원에서 15억원 사이, 하향 조정된 매물이 있다면, 입지를 보고 갈아타는 전략을 세워도 좋다”고 설명했다. 또한 “다주택자는 양도소득세 중과 유예가 된다면 주택 처분을 고민해야 한다”면서 “알짜로 갈아타는 전략이 필요하다고 본다”고 조언했다.
이어 “매각 후 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략에 따라 강남권은 이들의 선택을 받을 것”이라고 덧붙였다. 끝으로 “여러 번 언급한 것 같은데 무주택자는 살 수 있으면 사야한다”면서 “청약 시장에 집중하면서 호재가 있는 지역을 눈여겨봐야 한다”고 말했다.
지금까지 1000여명의 청약 당첨자를 만들어낸 전문강사 김태훈(베니아) 작가는 “무주택자라면 사전청약에 적극 도전해야한다”며 “서울은 지난해 분양하지 않은 물량이 올해 공급되는데 현금이 있는 분이라면 기회일 수 있다”고 언급했다.
이어 “청약을 통해 얻은 분양권은 어떤 장이든 견딜 수 있는 상품”이라며 “신축 아파트가 떨어질 일은 없다고 보기 때문에 과한 분양가는 따져봐야겠지만 올해도 꾸준한 관심을 받을 것”이라고 귀띔했다.
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