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재건축 촉진, GTX 조기개통 등을 통해 5년간 270만호 주택을 공급하겠다는 윤석열정부의 첫 부동산대책이 16일 발표됐다.
국토교통부(국토부)는 향후 5년 공급계획과, 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한 ‘국민 주거안정 실현방안’을 관계부처 합동으로 발표했다.
이번 부동산대책은 무주택 서민 등의 내집 마련과 주거상향 수요에 부응할 수 있도록 우수입지에 양질의 주택을 충분히 공급해 주택시장의 근본적 안정 기반을 마련할 수 있는 과제들을 담았다는 점이 특징이다.
재건축·재개발 등 민간 정비사업 촉진
먼저, 재건축·재개발 등 민간 정비사업의 과도한 규제를 풀고, 민간의 창의성을 활용한 도심개발 모델을 신규 도입해 활성화해나가기로 한 점이 눈에 띈다.
이를 위해 전국에서 22만호 이상의 신규 정비구역을 지정키로 했다. 서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만호를, 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만호를 지정하며, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모의 신규 정비구역을 지정해나가기로 했다.
재건축초과이익환수제(재초환)도 수술대에 올리기로 했다. 적정선을 넘어선 과도한 부담금 사례들로 인해 도심 주택 공급이 위축됐다는 지적을 받아들인 셈이다.
현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 한다는 구상이다. 재초환 완화의 구체적 기준은 9월 중 발표키로 했다.
신규 재건축의 걸림돌로 작용했던 안전진단 규제도 완화키로 했다. 2018년 3월 20%에서 50%로 상승한 구조안전성 비중을 합리적인 수준(30~40%)으로 조정해 문턱을 낮추는 한편, 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 하고, 의무적으로 받아왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 했다.
또한 일부 조합의 전문성·투명성 부족 등에 따라 정비사업이 장기화되는 일이 없도록 전문개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진해 보다 체계적으로 추진될 수 있도록 하고, 조합 운영 등의 투명성을 강화하기 위한 지원 및 제도 개선도 추진키로 했다.
주민이 희망할 경우에는 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화(신탁사 참여 사업장의 정비계획·사업시행계획 통합 처리)해 사업기간을 최대 3년 이상 단축할 수 있도록 조정한 점도 주목된다.
아울러 역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 작용하도록 ‘민간 도심복합사업’을 신규 도입하는 한편, 지역별 특성에 따라 성장거점형, 주거중심형 등 차별점을 둬 도시 경쟁력 제고에도 나서기로 했다.
이밖에 2023년까지 15만호 내외 신규 택지 후보지 발굴, 3기 신도시 GTX-A 조기 개통(2024년 6월 이전), 2기 신도시 교통여건 개선, 1기 신도시 재정비 마스터플랜(2024년 예정) 등을 수립하며, 지방 주거 환경 개선을 위해 공공재개발, 공공도심복합사업 등도 추진키로 했다.
최근 사고가 발생했던 반지하와 고시원 등 재해취약주택에 대해서는 실태조사를 거쳐 개보수, 이주 희망시 전세보증금 무이자 대출 등 혜택을 제공하고, 용도를 변경하는 등 연말까지 종합적인 해소방안을 마련하기로 했다.
통합심의 등 주택공급 시차 단축, 新모델 분양주택 공급도
행정 절차 중복·지연을 방지하기 위해 통합심의를 민간정비 및 도시개발사업에도 적용하고, 공공정비와 일반주택사업도 의무 적용토록 했다. 100만m² 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하며, 정비사업 변경시 총회 등 동일 절차는 생략키로 했다.
현행 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모재건축을 연접 복수단지로 허용키로 했다. 도시형생활주택은 총 세대수를 현행 300세대에서 500세대로 늘리고, 투룸 비중을 현행 전체 세대의 1/3에서 1/2까지 상향 조정하되, 교통혼잡 및 주차난 방지 장치도 마련키로 했다.
또한 인허가 감소 등으로 장래 공급부족이 우려되거나 노후주택 등 가용지가 많은 지역 등을 대상으로 도시규제 완화 등 인센티브를 적용하는 제도의 신설도 검토키로 했다.
내집 마련 희망 무주택자를 위한 분양주택 공급도 활성화될 전망이다. 청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자를 대상으로 ‘청년원가/역세권 첫집’을 제공, 공공택지·도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용해 건설원가 수준(시세 70% 이하)으로 공급하고, 저리의 초장기 모기지를 지원키로 했다.
이와함께 임대로 살면서 분양 여부 및 시기를 자유롭게 선택할 수 있는 새로운 민간분양 모델 ‘내집마련 리츠(가칭)’를 도입해 시범사업에 나서기로 했다.
또한 층간소음 완화를 위해 바닥두께 강화시 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하고, 법정기준 이상의 주차 편의를 갖춘 주택이 공급되도록 추가 비용이 분양가에 가산될 수 있도록 할 방침이다.
정부는 이 같은 대책을 토대로 향후 5년간 총 270만호를 공급하겠다는 계획이다. 다양한 규제 합리화와 절차 단축 등을 통해 민간의 주택공급을 활성화하면서 공공택지 등의 안정적 공급 기반도 지속 확충하는 한편, 우수 입지, 고품질 등 주거상향 수요, 1~2인가구 증가 및 주택멸실 등으로 인한 주택수요에 안정적으로 대응하겠다는 전략이다.
이를 위해 ‘층간소음 저감·개선대책(8월)’ ‘재건축부담금 감면대책(9월)’ ‘청년 주거지원 종합대책(9월)’ 등 세부 내용을 담은 후속 대책과, 추가 신규택지 발표(10월), 청년원가 주택 등 사전청약(12월) 및 민간분양 신모델 택지공모(12월), 민간도심복합 사업 공모(2023년) 등을 통해 개별사업도 조기 구체화할 계획이다.
원희룡 국토부 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서, 주택품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”면서 “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장 안정을 도모하고, 국민들에게 내집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 것을 약속드리며, 이번 대책에 많은 법률 개정 과제가 포함된 만큼 국회 차원의 적극적 관심과 협조를 요청드린다”고 강조했다.
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