여전한 겨울잠… 봄이 없는 오피스텔 시장

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1분기 분양 전년比 80%↓… 매매가 10년만에 최저
“DSR 대출 늘어나 숨통… 선별적 투자 접근 나서야”

김재민 기자 기자페이지 + 입력 2023-04-17 09:43:37

▲ 연이은 아파트 규제 완화에 따라 대체재였던 오피스텔 분양 실적이 크게 하락한 것으로 나타났다. 서울의 한 대로변에 밀집된 오피스텔 단지. 사진은 기사의 특정 내용과 관계 없음. ⓒ스카이데일리

올해 1분기 오피스텔의 분양 실적이 최근 10년 새 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 대대적인 규제 완화로 국지적인 회복세가 감도는 아파트 시장과 상반된 모습이다.

17일 부동산R114가 조사한 1분기 오피스텔 분양물량은 총 1464실로 전년 동기(7282실) 대비 80% 감소했으며 최근 10년간 1분기 평균 분양실적인 1만2723실과 비교하면 약 10분의 1 수준인 것으로 집계됐다.

오피스텔은 과거 집값 상승기에 고강도 부동산 규제와 공급부족 상황이 맞물려 아파트 대체재로 각광받았다. 하지만 작년 가파른 금리 인상과 오피스텔 DSR(총부채원리금상환비율) 적용으로 투자 수요가 크게 위축됐다.

더욱이 정부가 아파트 중심으로 규제를 대폭 완화하면서 투자상품과 주거 대체재로서의 가치가 상대적으로 낮아지며 분양 실적이 급격히 낮아졌다.

오피스텔 매매가도 큰 폭으로 떨어졌다. 매매가격 변동률은 2021년 1분기 0.67% 상승하며 정점을 기록한 후 내림세를 이어오다가 2022년 4분기 하락 전환됐다. 올 1분기 변동률은 –0.27%로 10년 새 가장 많이 떨어졌다.

1분기 오피스텔 임대수익률은 4.56%를 기록했다. 2021년 3분기(4.44%) 이후 반등하며 소폭 상승세를 유지 중이다. 월세 선호 경향도 있지만 수익률 산정 시 투자금액인 매매가격이 떨어짐에 따라 상대적으로 수익률이 높게 나타난 영향이 크다.

지역에 따라 수익률 격차가 크고 고금리로 늘어난 이자 비용 등을 고려하면 시장에서 체감하는 수익률은 다소 차이가 있을 것이라는 분석이다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 “투자 관점에서 봤을 때, 올해 1분기 급감한 오피스텔 분양 실적과 2019년 이후 감소세를 보이는 입주물량은 중장기적으로 초과 공급에 대한 우려를 낮춰 오피스텔 투자의 호재로 작용할 수 있다”면서 “매매가격도 하향조정 중이고 이달 24일 DSR 산정 방식이 개편됨에 따라 대출한도가 늘면서 투자자들의 자금조달이 더 용이해질 전망”이라고 말했다.

이어 “하지만 수익형 부동산은 결국 임대수익이 목적이기 때문에 현 4~5%대의 대출금리를 감안하면 그 이상의 임대수익률이 보장돼야 임대용 투자가치가 있다”면서 “높은 금리 수준으로 안정적인 수익률 보장이 어려운 만큼 배후 수요가 풍부한 업무밀집 지역 또는 환금성이 높고 유동인구가 몰리는 역세권 입지·소형면적대 등 규모에 따라 선별적 투자 접근이 필요하다”고 덧붙였다.

김재민 기자 jmkim@skyedaily.com 기자페이지 +

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