[이재명의 세무테크] 꽤 쏠솔한 양도차손 이용한 절세

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이재명 필진페이지 + 입력 2023-12-04 06:31:00

A씨는 지방의 어느 혁신도시에 수억 원을 투자하여 상가를 분양받았으나 아직까지 세입자를 못 구했다. 공실에 관리비만 계속 들어가니 더 이상 버틸 수가 없다. 더 기다려도 투자액을 회수하기가 어려울 것 같아 1억 원을 손해 보고 매도하기로 했다. 마침 상가를 매수하여 직접 사업을 하겠다는 사람이 나서는 바람에 최근에 계약을 했다.

A씨는 잔금을 내년 1월에 받기로 하고 다른 경우와 마찬가지로 등기도 잔금을 치르는 동시에 진행하기로 했다. 그런데 상담을 하다가 알게 된 사실이 있는데 A씨는 혁신도시의 상가뿐 아니라 다른 상가 또한 올해 양도한 것이 있어서 5000만 원의 양도소득세를 납부했다는 것이다.

이 얘길 듣고 세금을 적어도 2000만 원 이상 절약할 수 있는 방법을 알려 주겠다고 했다. A씨는 반색하며 어떻게 하면 되는지 물었다.

위의 사례처럼 세법에는 한 해 동안 여러 부동산을 처분하면서 양도차익과 양도차손이 각각 발생할 겨우 양도세를 계산할 때 손실과 이익의 상계가 가능하다는 규정이 있다.

자산의 양도 시기는 원칙적으로 대금 청산일을 기준으로 한다. 다만 대금을 청산하기 전 소유권이전등기를 한다면 소유권이전등기 접수일을 양도 시기로 한다. 매수자에게 양해를 구해 잔금을 앞당기거나 소유권등기를 올해 12월로 당긴다면 절세 효과를 크게 누릴수 있을 것이다.

양도하는 연도에 따라 세금이 달라질 수 있다면 양도일을 분명하게 확인할 필요가 있다.

A씨가 이러한 규정을 이용하지 못하고 당초 계획대로 내년 1월에 잔금을 치르고 소유권이전등기를 한다면 수억 원에 대한 양도차손을 그대로 허공에 버리게 되는 셈인 것이다.

주의할 점은 같은 연도에 처분한 모든 자산에 대해 양도차익과 차손이 상계되는 건 아니라는 것이다. 양도세 신고 자산에는 부동산과 주식 등이 있는데 부동산은 부동산끼리, 주식은 주식끼리만 이익과 손실이 서로 상계된다.

또한, 같은 자산군이라도 국내와 국외에서 각각 발생하는 자산소득은 상계되지 않는다. 예를 들어 국내 부동산과 국외 부동산에 대한 손익은 같은 해에 발생했더라도 상계할 수 없다.

양도차손은 양도소득세 납세의무자 즉, 개인별로 적용을 받는다. 따라서 배우자가 양도차익이 있다고 해서 본인의 양도차손을 상계시킬 수는 없다.

그리고 양도차손이 비과세되는 양도 자산의 양도차손이라면 다른 과세 자산의 양도차익과 상계할 수는 없다. 예를 들어 1세대 1주택을 양도했는데 양도차손이 발생했다고 해서 다른 양도차익과 상계할 수 없는 것이다.

또한 양도차손은 이월 결손이 안 된다. 법인소득·사업소득 등에서 결손금이 발생한다면 최대 15년까지 이월결손금 처리가 가능하지만 양도차손에 대해선 그러한 규정이 없다.

여기서 의문점이 드는 경우가 있다. 양도 물건이 많다면 단기양도세율·비사업용토지중과세세율·일반세율등 각기 세율이 존재하는데 어느 물건에 먼저 양도차손을 적용해야 할까.

답은 먼저 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금에 적용한다는 것이다. 같은 세율의 물건이 없을 경우에는 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액 비율대로 안분해서 양도차손을 적용하면 된다.