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1기 신도시 재건축이 드디어 첫발을 내디뎠다. 국토교통부는 11월27일 분당·일산·평촌·부천· 군포 등 13개 구역에서 3만6000호 규모의 재건축 선도지구를 선정하며 사업의 본격화를 선언했다.
재건축은 노후화된 주거 환경을 개선하고 새로운 주택을 공급하는 동시에 도시 재생의 중심축으로 작용할 중요한 과제다. 정부는 분담금 산정 지원·교육 문제 해결·이주 대책 마련 등 다양한 방안을 내놓으며 재건축 사업의 속도를 높이겠다는 의지를 보이고 있다. 그러나 기대만큼 우려도 크다. 전·월세 시장의 불안정, 분담금 부담, 이주 대책의 한계 등 여러 문제들이 이미 수면 위로 떠오르고 있다.
1기 신도시 재건축은 주거 환경 개선과 주택 공급의 필요성에서 출발했지만 과정에서 야기될 부작용도 무시할 수 없다. 특히 이주 시점에 기존 주민들이 대거 이동하면서 전·월세 시장의 불안정성이 커질 가능성이 높다. 분당의 경우 1만 가구가 넘는 대규모 재건축이 예정되어 있어 인근 지역 전·월세 가격 상승이 불가피할 것으로 보인다.
국토부는 영구임대주택 재건축·매입임대주택 활용 등으로 이주 수요를 흡수하겠다고 밝혔지만 현실적인 실행 가능성에 의문이 제기된다. 매입임대주택은 매입가 상승으로 예산 부담이 커질 수 있고 영구임대주택의 재건축은 통상 2~3년이 소요돼 이주 시점에 맞추기가 어렵다.
1기 신도시 재건축에서 가장 큰 걸림돌은 분담금 부담이다. 한국토지주택공사(LH)의 분석에 따르면 분당과 평촌은 비교적 무난하게 사업이 진행될 가능성이 있지만 일산·군포 등은 분담금 문제로 사업성이 떨어질 수 있다.
분담금이 높아질수록 주민들의 참여율은 낮아지고 사업 지연으로 이어질 가능성이 크다. 정부는 용적률 상향과 민간 투자 유치 등으로 분담금을 낮추려 하지만 공사비 상승과 같은 현실적 한계에 부딪힐 수 있다. 재건축이 주민들에게 과도한 재정적 부담을 지우는 구조는 재검토가 필요하다. 특히 사업성이 낮은 지역의 경우 공공 지원을 강화하거나 장기적 관점에서 분담금을 분산시키는 방안을 검토할 필요가 있다.
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우리나라는 약 30년 주기로 대규모 재건축을 반복해왔지만 이는 지속 가능한 도시 발전 모델로 보기 어렵다. 해외 주요 도시들은 전면 철거 대신 기존 건물의 보존과 리모델링을 통해 도시를 발전시켜 왔다. 파리·베를린·로마 등은 오래된 건물을 수선하고 용도를 변경하며 도시의 역사와 기능을 조화롭게 유지하고 있다.
우리도 이러한 방식에서 배워야 한다. 전면 재건축 대신 대수선이나 리모델링을 통해 주거 환경을 개선하는 방안은 비용 절감과 주민 불편 최소화라는 장점이 있다. 이제는 단순히 새 아파트를 짓는 것을 넘어 주민들의 삶의 질을 실질적으로 향상시키는 방향으로 나아가야 할 때다.
재건축은 그저 낡은 건물을 허물고 새로운 건물을 세우는 일이 아니다. 그것은 지역 주민의 삶을 재구성하고 도시의 미래를 설계하는 중대한 기회다. 전월세 시장의 안정·분담금 문제 해결·지속 가능한 도시 재생이라는 과제들은 여전히 남아 있지만 하나씩 극복해 나간다면 신도시 재건축은 단순한 주거 환경 개선을 넘어 새로운 도시 비전을 제시하는 성공적인 사례로 자리 잡을 것이다. 우리가 짓는 오늘의 건물은 곧 내일의 사회를 형성한다. 1기 신도시 재건축이 더 나은 내일을 여는 밑거름이 되기를 기대한다.
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