[이재명의 세무테크] 아파트 10억 시대, 자녀 양도 시 세금 함정 유의하자

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세법에선 부모·자녀 특수관계자 간 거래는 증여로 간주
시가와 실제거래 가격 차 일정 기준 넘으면 증여세 부과
1세대 1주택이라면 12억 원까지 비과세 혜택

이재명 필진페이지 + 입력 2025-03-18 00:02:50

서울의 아파트 중위 가격이 10억 원에 이른 요즘, 앞으로도 가격이 더 오를 것이라는 기대감에 다주택자들이 부동산을 자녀에게 넘기려는 움직임이 활발하다.

자녀에게 부동산을 이전하는 방법엔 여러 가지가 있지만 증여를 선택하면 자녀가 내야 하는 세금 부담이 만만치 않다. 예를 들어 시가 12억 원짜리 부동산을 증여할 경우 자녀가 부담해야 할 세금은 약 3억 원 수준에 달한다. 부동산 가치가 더 오르면 누진세율에 의해 증여세 부담은 더욱 커진다.

그렇다면 자녀에게 부동산을 저렴한 가격에 양도하면 세금을 줄일 수 있을까. 그리고 이 과정에서 주의해야 할 세금 관련 문제는 무엇인지 자세히 살펴보자.

자녀와의 부동산 거래, 가능할까

자녀와 부모 간 부동산 거래는 당연히 가능하며, 법적으로 문제없는 정상적인 거래로 인정된다. 하지만 세법에서는 부모와 자녀 같은 특수관계자 간 거래를 증여로 간주하는 경향이 있다. 과세 당국은 전산 시스템을 통해 이런 거래를 우선 증여로 의심하고 조사하기 때문에 세무 문제를 철저히 점검하며 진행해야 한다. 납세자가 스스로 정상 거래임을 증명해야 하는 책임이 따르기 때문이다. 과세 당국이 주로 문제삼는 점은 거래가 적정 가격으로 이루어졌는지, 실제 자금이 오갔는지, 그리고 그 자금의 출처가 명확한지 등이다.

적정 가격이란 무엇인가

부동산 거래에서 적정 가격은 반드시 시장 가격(시가)과 일치해야 하는 것은 아니다. 제3자와의 거래에서도 상황에 따라 시가보다 낮은 가격에 양도할 수 있다. 그러나 세법에서는 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 거래하면 이를 저가 양도로 보고 부동산을 취득한 자녀에게 이익이 돌아갔다고 판단해 증여세를 부과할 수 있다.

특수관계자 간 거래에서 시가와 실제 거래 가격의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 낮은 금액 등 일정 기준을 넘으면 그 차액에 대해 증여세가 부과된다. 반대로 이 기준 내에서 가격을 낮추면 증여세 문제가 발생하지 않는다. 예를 들어 시가 12억 원인 부동산을 자녀에게 양도할 때 시가의 30%(3.6억 원)와 3억 원 중 낮은 금액인 3억 원까지 가격을 내려 9억 원에 거래해도 증여세 부담은 없다. 하지만 7억 원에 거래하면 시가와의 차액 5억 원에서 기준 금액 3억 원을 뺀 2억 원에 대해 증여세가 부과된다.

시가의 정의와 유사 매매 사례

세법에서 시가는 불특정 다수가 인정하는 통상적인 가치를 뜻한다. 부동산의 경우 매매가·감정가 또는 아파트처럼 규격화된 거래에서는 유사 매매 사례가 시가로 인정된다. 유사 매매 사례가 시가로 인정되려면 동일 단지내 위치·면적 및 공동주택 가격 차이가 5% 이내여야 하며 거래 시점은 거래일 전 신고일까지 6개월·후 3개월 내에 있어야 한다. 다만, 특별한 가격 변동이 없다면 거래일 전 2년 내 거래도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있다.

여기서 부당행위계산부인 규정이 발동한다. 자녀가 저가로 취득한 경우 부모가 시가보다 낮은 가격에 판 만큼 세금 부담을 줄였다고 보기 때문이다. 규정은 간단하다. 시가와 실제 거래 금액 차이가 시가의 5% 또는 3억 원 중 작은 금액을 초과하면 양도소득세는 실제 받은 돈이 아닌 시가를 기준으로 계산된다. 시가 12억 원인 집을 7억 원에 넘겼다면 부모는 7억 원이 아닌 12억 원으로 양도소득세를 내야 할 수도 있다. 다만 1세대 1주택이라면 12억 원까지 비과세 혜택이 있으니 상황에 따라 숨통이 트일 수도 있다. 그래도 세무 당국의 매의 눈을 피해 가려면 거래 가격을 신중히 설정해야 한다.

자금 출처와 주의점

특수관계자 간 거래에서는 자금 출처도 중요한 조사 대상이다. 자녀가 거래 대금을 부모에게 실제로 지급했는지, 그 내역이 금융 계좌에 남아 있는지 확인해야 한다. 또한, 자금이 자녀의 소득이나 대출 등으로 소명 가능한지, 부모로부터의 숨겨진 증여가 포함되지 않았는지 점검해야 한다.

저가 양도는 세금 부담을 줄일 수 있지만 자금 마련과 상속세 절감 효과 등을 고려해야 한다. 증여는 상속 재산을 줄이는 데 유리할 수 있으나 세금이 높다. 따라서 단순히 세금 액수만 비교할 것이 아니라 각 가정의 재무 상황과 목적에 맞춰 신중히 결정해야 한다.

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