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6.27 대출규제 이후 서울 아파트값 상승세가 꺾이고 고가 아파트 거래는 급감했다. 10억 초과 계약 해제 비중이 급증하고 실거주 중심의 소형·중저가 아파트 수요가 확대되며 시장이 재편되고 있다. 일부 강남 재건축 단지를 제외하면 매수심리는 전반적으로 위축돼 투기 열기 대신 관망과 실수요 중심의 시장 흐름이 나타난다.
한국부동산원에 따르면 7월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.19% 상승했지만 이는 6월 말(0.43%) 대비 0.24%p나 하락한 수치다. 강남 3구(강남·서초·송파)는 물론 마포·용산·양천 등 주요 지역에서도 상승폭이 절반 이하로 줄었다. 전문가들은 “대출규제로 돈줄을 죄면서 투자 수요가 위축된 것”이라고 분석했다.
거래량도 변화가 뚜렷하다. 부동산 중개업체 집토스의 분석에 따르면 6·27 대책 이전 수도권의 10억 초과 아파트 거래 비중은 23.9%였으나 대책 이후엔 12.1%로 반토막이 났다. 반면 5억 원 이하 아파트 비중은 40.1%에서 50.4%로 급증해 대출 규제 영향을 덜 받는 중저가 아파트에 수요가 쏠리고 있다.
눈에 띄는 점은 고가 아파트의 계약 해제 비율이 증가했다는 사실이다. 기존 계약자에게는 규제가 적용되지 않지만 그들마저 향후 가격 하락을 우려해 계약을 취소하며 급히 발을 빼고 있다.
실제로 수도권에서 해제된 계약 중 10억 초과 아파트 비중은 26.9%에서 35%로 8%p 이상 치솟았다. 이는 매수자들이 수천만 원에서 1억 원 이상 되는 계약금을 포기하면서 거래를 철회하고 있다는 뜻이다.
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반면 고가 단지 중에서도 재건축 기대감이 있는 지역은 일부 ‘선방’하고 있다. 서울 강남권 소형 아파트 매매가는 여전히 40억 원을 웃돌며 최고가를 경신 중이다. 특히 반포, 압구정 일대의 전용 60㎡ 이하 아파트들이 실수요자와 재건축 기대 수요를 흡수하며 고가에 거래되고 있다. 하지만 이는 극히 제한된 ‘찻잔 속 태풍’일 뿐 시장 전체 흐름과는 무관하다는 게 업계의 중론이다.
경매 시장도 변화의 조짐을 보이고 있다. 지지옥션에 따르면 7월 들어 서울 아파트 낙찰가율은 94.9%로 전월(98.5%) 대비 3.6%p 하락했다. 응찰자 수도 9.2명에서 7.3명으로 줄어 6개월 만에 최저치를 기록했다. 이는 경락잔금대출에도 대출한도가 6억 원으로 제한되고 실입주 의무까지 부과되면서 투자 심리가 위축된 결과로 풀이된다. 경매 물건 중 일부 인기 단지는 고가 낙찰이 이어지고 있으나 시장 전반으로 보면 규제 영향력이 확실히 작동하고 있다.
실수요 중심의 중저가 아파트에 대한 수요는 탄탄하다. 서울에서 6억 원 이하 소형 아파트 매매 건수는 상반기 기준 5954건으로 이미 2021년 급등기 수준에 근접했다. 대출 규제 강화에도 실수요자 구매는 활발하게 이뤄지고 있음을 보여준다. 실거주 목적 중저가 거래가 시장에서 뚜렷이 확대되고 있다.
6·27 대출규제는 부동산 과열을 신속히 진정시켰다. 시장 흐름은 이제 고가에서 중저가, 갭투자에서 실거주로 변화하고 있다.
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