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지난해에 이어 올해도 부동산시장 한파가 지속되고 있다. 정부는 다양한 부동산 관련 정책을 제시해 시장 살리기에 나서고 있지만 전문가들은 주택시장 침체 근본 원인인 고금리 문제가 해결되지 않는 한 시장이 다시 움직이기는 힘들 것이라고 분석한다.
집값이 급락하면서 일부 단지에서는 급매물로 인한 분쟁이 발생하기도 했다. 6월부터 정부가 종부세 정책을 완화하면서 현재 급매물은 조금씩 사라지는 추세를 보이고 있지만 매수인 또한 급할 것이 없는 상황이라 거래량 증가는 요원한 상황이다.
이처럼 대부분 지역 집값이 하락세를 보이는 시장 흐름 속에 집값이 상승하거나 선방하는 모습을 보이는 지역이 있어 시선을 끈다. 대표적인 지역이 평택이다.
평택 내에서도 ‘삼성 반도체’ 산업으로 ‘직주근접’ 수요를 끼고 있는 고덕신도시는 집값 하락을 방어하는 모습을 보였다. 인근 안성 지역 역시 반도체 후공정 업체가 모여 있고, 인접한 용인에 ‘반도체 클러스터’가 들어서며 관련 기업 입주가 증가함에 따라 수요가 증가할 것이란 전망이 나온다.
KB부동산의 주간 아파트 매매가격 보고서에 따르면 1월 첫째 주 기준 수도권(서울·경기·인천)은 –0.49%의 하락률을 기록했다. 지난해 6월27일 –0.02% 하락을 기점으로 꾸준한 하락세를 보이고 있는 부동산 시장에서 지난해 12월5일 –0.60%로 가장 큰 폭의 하락을 기록한 것에 이어 꾸준히 큰 폭으로 하락하는 것을 볼 수 있다.
수도권 중 경기도는 2023년 1월 기준 –0.57%의 하락을 보였는데, 이는 전국 매매가격 변동률 가운데 세종(-1.02%)에 이어 두 번째로 큰 폭의 하락세다. 그중 평택의 경우는 –0.18%의 하락세를 보이면서 전체적인 하락 흐름 속에서 비교적 가격을 유지하는 모습을 보였다.
이에 비해 경기도 내 아파트 매매 가격 하락폭이 큰 지역으로는 △안양 동안구(-1.39%) △안양 만안구(-1.35%) △동두천(-1.09%) 등이 있다. 직주근접 호재가 큰 평택과 달리 이들 지역은 인근에 직장 수요가 적고 베드타운 성격을 보이는 도시들이다.
삼성 반도체에 이어 테슬라 유치 가능성으로 인한 호재 증가
평택 부동산의 가장 큰 중심은 삼성 반도체 단지라고 해도 과언이 아닐 정도로 대형 산업단지와 연계된 직주근접의 이점이 장점으로 꼽힌다. 이에 더해 국내에 테슬라 차량 생산 공장 유치 가능성이 커지면서 평택이 유력한 후보지로 꼽히고 있다. 삼성에 이어 테슬라까지 유치 가능성이 생기면서 지역 부동산이 주목을 받고 있다.
일론 머스크 테슬라 최고 경영자는 지난해 11월 윤석열 대통령과 화상면담에서 “한국이 공장 설립지의 최우선 후보”라고 말했다. 또 중국에 이어 아시아 2차 공장 프로젝트는 총 사업비가 10조 원이 넘을 것으로 예상되는 초대형 사업이다. 2차 공장의 목표는 연 200만대로 국내 최대 생산공장인 울산 현대자동차 이상의 생산능력을 보일 것으로 전망된다.
현재 테슬라는 부지 후보로 인도네시아·말레이시아·태국·인도 등도 함께 고려 중인 것으로 알려졌다. 평택은 부지가 넉넉하고 근처 항구와 가까워 빠른 착공이 가능한 것이 장점으로 꼽힌다. 또 수도권과 지방 도시들로 접근이 편리해 지리적인 이점도 갖춘 것으로 평가된다.
테슬라 효과로 인해 평택 지역 분양 단지들에 관심도 커지고 있다. 한화 건설부문이 공급하는 ‘포레나 평택화양’이 대표적으로 총 995가구 규모의 단지가 분양을 준비하고 있다. 평택 지역 부동산 관계자들은 “삼성에 이어 테슬라까지 유치에 성공할 경우 부동산 가치가 높아질 뿐만 아니라 지역 경제 활성화에 도움이 될 것”이라고 말했다.
테슬라에 이어 평택 지역은 교통 호재 또한 이어지고 있다. 평택 지제역은 수서고속철도(SRT)가 지나고 있으며 2024년 KTX 직결사업 또한 기대되고 있다. 사업이 마무리될 경우 SRT와 KTX가 모두 지나게 되고 평택 지제역발 광역버스 또한 수도권으로의 접근성이 용이하다. 교통 호재가 이어지면서 평택 지역 내에서 지제역 부근에도 빠르게 도시개발사업이 이어지고 있다.
부동산 전문 플랫폼 리치고에 따르면 평택 지제역 인근 힐스테이트 지제역(2020년 12월 입주)은 1519가구의 대단지로 교통 호재에 더해 신축과 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’등 다양한 생활 인프라가 구성돼 있는 단지다. 이 중 전용면적 109㎡ 호실은 2021년 4월 3억5000만 원의 호가를 형성한 이후 2023년 1월 기준 6억5000만 원의 호가를 형성하고 있다. 실거래 또한 이와 비슷한 가격으로 이뤄지고 있다.
지난해 5월 입주를 시작한 지제역더샵센트럴시티도 입주 당시의 가격대를 유지하고 있다. 해당 단지는 1999가구의 대단지로 전용면적 109㎡ 호실은 입주 당시 약 5억5000만 원대로 실거래가가 이뤄졌다. 2023년 1월 현재도 호가가 5억3000만 원 수준이다. 직전 거래가액 또한 5억5940만 원으로 탄탄한 시세를 유지 중이다.
개발 호재에도 불구하고 미분양 경기도 내 가장 많아
이렇듯 평택 지역에서 긍정적인 시그널이 공존하는 상황에서 현지 분위기는 기대감이 높은 반면, 한켠에선 불안감 또한 존재하고 있다. 전국적인 부동산 침체를 평택 지역 또한 피해가기는 어려울 것이라는 전망이다. 여기에 평택 지역 개발 호재가 장기적인 것이 많아 단기적인 시점에서는 시세가 부진해질 것이라는 예측도 나온다.
평택 지역 미분양 가구의 증가세도 심상치 않다. 경기도 미분양 자료에 따르면 지난해 12월15일 기준 경기도의 미분양 주택은 총 7140가구로, 지난해 11월30일 7037가구에 비해 103가구 증가했다. 이 가운데 평택시의 12월 미분양 주택은 총 1749가구로 11월 2011호에 비해 약 250가구 감소했지만, 경기도 내에선 최대 미분양 수치를 기록하고 있다.
이는 평택 지역의 다양한 개발 호재 및 인프라 여건에도 불구하고 금리 인상으로 매수심리가 하락해 매수자의 구매 심리가 지역 개발을 따라가지 못하고 있는 것으로 해석된다.
또 평택이 ‘직주근접’이라는 장점을 가지고 다른 지역에 비해 집값을 방어하는 것처럼 보였지만, 사실상 지역 내 수요만 충족할뿐 다른 지역으로의 출퇴근은 비교적 불편하기 때문에 일각에서는 투자가치가 떨어지고 있다는 분석도 나온다.
특히 평택 지역 분양가가 이미 서울 근교 신도시 수준으로 뛰어오른 상황으로 평택 지역의 매력을 반감시키는 요소로 꼽힌다.
평택 지역의 확실한 수요 증가 및 지역 발전을 위해서는 테슬라 공장 설치가 확실 해야한다. 삼성전자는 평택캠퍼스 부지 내 공장 3곳을 더 짓는다는 계획을 밝힌 바 있는데, 현재 부지만 확보했을 뿐 공사 일정 등은 정해지지 않아 개발에 대한 불확실성이 남아있다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 “부동산 시장은 금리로 구매 심리 위축이 해결되지 않는 한 집값을 비교하는 것은 크게 의미가 없다”며 “다만 일부 지역의 경우 평택처럼 지역별로 개발 호재 등으로 근소한 차이를 보일 수도 있다”고 말했다.
이어 박 위원은 “처음부터 크게 오르지 않은 지역의 경우 하락세가 두드러지지 않을 수도 있다”며 “평택처럼 신축 단지가 많은 지역은 아직까지 어떤 판단을 내리고 속단하기엔 이르다”고 덧붙였다.
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