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[이슈진단] - 임대사업자 관련 규제 완화
민간 임대 사업자·다주택자, 시장 게임체인저 될까
매입형 등록임대 정상화·다주택자 과세 완화 등 규제 풀어
지자체 민간임대 활성화 법안 마련… 투기 우려 등 난제도
김재민 기자 기자페이지 + 입력 2023-03-23 00:07:00
▲ 정부가 ‘2023 경제정책방향’을 통해 민간임대사업자·다주택자 관련 규제를 잇따라 풀며 시장 회복의 게임체인저 역할을 부여했다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽)이 지난해 12월 ‘2023 경제정책방향 관련 당·정 협의회’에서 발언하는 모습. ⓒ스카이데일리
 
부동산시장 침체가 장기화되면서 정부가 민간임대사업자·다주택자 관련 규제를 잇따라 풀며 활동 무대를 넓혀주었다.
 
등록된 임대사업자민간임대사업자와 등록되지 않은 임대사업자다주택자는 경기 상황에 따라 호황기에 갭투자자·투기꾼 등 양극단의 평가를 받아왔다. 하지만 현 시장 상황에서 거래 절벽을 타파할 게임체인저로 주목과 기대를 받고 있다.
 
부동산 규제 완화로 인한 지나친 투기 조장 우려와 함께 임대주택의 고질적인 문제점으로 지적되는 품질 저하 등 근본적인 보완점들을 선제적으로 대응해 나가야 한다는 신중론도 제기되고 있다.
 
민간임대 사업자·다주택자 규제 해제임대사업 순기능 도모
 
정부는 지난해 12월 말 ‘2023 경제정책방향을 통해 매입형 등록임대 정상화 방안을 내놓았다. 2020년 문재인정부에서 발표한 7.10대책으로 사라진 아파트 유형의 매입임대 복원이 골자다.
 
국민주택규모(85m²) 이하 아파트를 매입임대 유형으로 복원하되 단순 절세 목적의 소규모 사업자 난립 방지를 위해 개인·법인 모두 주택유형 구분 없이 2호 이상 등록할 때만 신규 등록을 허용토록 했다.
 
기존 등록된 1호 임대사업자도 추가로 1호만 등록하면 2호 이상 신규 임대사업자와 동일 세제 혜택을 받을 수 있다.
 
, 조정대상지역 내 등록 매입임대주택에 대해 양도세 중과 배제 및 종합부동산세 합산 배제 혜택을 되살리고, 임대주택 양도에 따른 법인세 추가 과세도 배제하기로 했다.
 
장기적으로 안정적인 임대주택을 공급하기 위해 현행 임대 의무기간인 10년을 초과해 15년 이상까지 확대하는 사업자에게는 세제 혜택 주택 가액 요건도 완화(수도권 69·비수도권 36)해주기로 했다.
 
다주택자에 대한 취득세 중과세율은 3주택자는 8%에서 4%, 4주택 이상이거나 법인은 12%에서 6%로 완화했으며, 양도소득세 중과 배제를 20245월까지 추가 연장해줬다.
 
규제지역 내 다주택자의 장기보유특별공제 역시 20245월까지 연장하고, 2주택자의 종부세 중과를 폐지했다.
 
, 규제지역 내 다주택자 주택담보대출인정비율(LTV)30%까지 완화해 이달부턴 서울 강남 3(강남·서초·송파)와 용산구에서도 사실상 주담대가 허용됐다.그리고 9억 원 초과 주택의 임차보증금 반환 목적 주담대 시 3개월 내 해당 주택에 전입해야 하는 의무도 폐지됐다.
 
 
▲ 규제지역 내 다주택자 주택담보대출인정비율(LTV)이 30%까지 완화돼 이달부터 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구에서도 사실상 주담대가 허용됐다. 서울의 아파트 단지 전경. ⓒ스카이데일리
 
정부는 이 같은 대책을 통해 1주택자 및 실수요자에 대한 전세대출보증 규제 완화 및 주담대 상환 관련 채무보증 부담을 줄이면서 민간임대사업자 및 다주택자 관련 규제를 풀어 임대사업의 순기능을 강화해 집값 하락국면 속 시장 안정을 도모한다는 계획이다.
 
허윤경 한국건설산업연구원(이하 건산연) 연구위원은 지금까지 우리의 민간임대주택사업은 전세제도로 인한 낮은 임대수익률이라는 시장 환경과 임대사업자에 대한 부정적 사회 인식 등으로 산업 발전이 더디게 이뤄졌다면서 매매시장 침체기인 올해는 시장 경착륙의 버팀목이자 민간임대주택 공급자로서의 역할이 재인식되는 한 해가 될 것이라고 말했다.
 
지자체·기업, 임대사업 지원고금리에 효과 어려워” 비관론도
 
이러한 제도개선과 함께 지방자치단체 및 관련 사업을 영위하는 기업들 역시 민간임대사업 활성화를 위한 대책을 내놓고 있다.
 
서울시는 앞서 1민간의 활력을 이용한 민간임대주택 활성화를 위한 신모델 개발용역을 발주, 임대주택 관련 제도 개선방안을 도출하고 임차인들의 권리를 보호할 수 있는 방안을 모색하고 있다.
 
양질의 주택 확보를 위한 금융·세제 등 다양한 측면의 제도 개선안을 마련하고, 이를 지원할 신규모델도 개발한다는 계획이다.
 
부산시는 이달 10일 김형철·임말숙 의원이 공동 발의한 부산광역시 청년주거 지원 조례안과 김형철·이복조 의원이 공동 발의한 부산광역시 희망더함주택(청년 민간임대주택) 공급 지원에 관한 조례안을 시의회 건설교통위원회를 거쳐 모두 통과시켰다.
 
관련 조례안은 청년주거실태조사와 기본 계획 수립 외에도, 양보다 질적인 면이 고려된 제대로 된 청년주거 공급을 위한 청년주거 기준 설정에 관한 내용 등이 담겨 있다.
 
부산시는 2022년부터 역세권 등 우수한 입지에 청년을 위한 희망더함주택 약 4400세대 공급을 목표로 하고 있다. 이번 조례안 통과로 관련 사업의 정책적 연속성을 확보했다는 평가다.
 
, 대표 민간임대사업 기업으로 꼽히는 부영그룹은 화순군 만원 임대주택 공급사업에 협력, ‘화순 사랑으로 부영 아파트회사 보유분을 연간 100세대씩 청년 및 신혼부부에 공급하기로 했다. 민간임대주택 공급을 통한 청년·신혼부부 지원으로 지방 소멸에 대응한다는 계획이다.
 
이러한 정책과 대책을 거시적으로 뒷받침할 한국토지주택공사(LH)는 이달 주요 중장기 경영목표를 발표, 2032년까지 분양주택·임대주택 구분없이 재고 200만 호를 확보(기존 약 138만 호 계획)해 도시 재정비·관리와 더불어 임대주택 서비스 전문기관으로 탈바꿈하겠다는 비전을 밝히기도 했다.
 
 
▲ 한국토지주택공사(LH)는 10일 미래 경영방향을 담은 새로운 비전을 제시하는 비전 선포식에서 임대주택 재고를 기존 138만 호에서 200만 호로 늘려 확보해 임대주택 서비스 전문기관으로 탈바꿈하겠다는 계획을 밝혔다. (LH 제공)
 
다만 정부의 대책 마련에도 당장의 효과를 기대하긴 어렵다는 분석들이 나온다.
 
고금리 기조 속 시장 불확실성이 커진 가운데 사업자 입장에선 10년 이상 장기 임대사업을 영위하기 어려우며 매매 리스크 또한 여전히 크고, 세입자 입장에서도 전세사기 등 우려와 맞물려 거래 활성화를 기대하기 어려운 업황이라는 것이다.
 
주택임대인협회 관계자는 최근 시장 분위기가 좋지 않아 임대사업자 규모에 유의미한 변화는 없다면서 현재로선 일부 종부세 부담을 덜기 위함이 아니라면 모든 유형의 장기 임대만 허용돼 받을 수 있는 혜택이 사실상 거의 없다고 말했다.
 
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 이미 시장에 나와있는 매물 대부분이 다주택자들이 내놓은 것이라며 다주택자들의 관점이 매수보단 매도에 맞춰있기에 관련 규제 완화로 거래량이 갑작스레 늘진 않을 것이라고 말했다
 
윤 팀장은 최근 거래 일부 회복 현상 역시 완연한 회복세가 아닌 급매 위주 거래라고 분석했다.
 
아울러 민간임대주택사업에서 고질적으로 제기되는 품질 문제와, 다주택자 규제 완화에 따른 지나친 투기 조장 우려도 주요 해결과제로 거론되고 있다.
 
건산연 관계자는 정부와 지자체·기업이 임대주택 품질 향상에 노력을 쏟고 있지만 민영주택 대비 상대적으로 수익성이 낮은 사업구조로 여전히 품질 논란이 곳곳에서 제기되고 있다면서 민간임대주택사업을 활성화하는 대책 안에 품질 향상 과제를 포함해 적극 해결에 나서야 한다고 말했다.
 
관계자는 이어 다주택자 규제 완화에 대해서는 하락기 특성상 현재는 시장 반응이 미미하지만 향후 금융시장이 회복기에 접어들 경우 투기 세력 확대 현상이 다시 나타날 수 있다면서 풀어진 규제와 시장 변화를 정부가 꾸준히 주시하며 유연하게 정책을 조정해야 할 것이라고 말했다.
 
 
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