자녀의 주택지원, 증여세 안전지대가 아니다

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이재명의 ‘세무테크’…전세금 지원, 세법상 무엇이 문제일까

이재명 필진페이지 + 입력 2014-08-26 11:57:48

취업도 하기 힘든 요즘 시대의 젊은이들에게 주택구입이나 전세금 마련은 꿈도 못 꾸는 젊은이들이 적지 않다. 그래서 부모가 능력이 된다면 자녀들에게 집한채 정도 해주고 싶은 마음이 인지상정이다.

최근 조사에 의하면 부모의 도움을 받아 신혼집을 마련한 경우가 50% 이상이라고 하는 조사도 있었다.

주택구입에 관련된 문제는 증여세 관련이 있다. 무상으로 자식에게 증여할 때 5000만원까지 비과세 되고, 그 초과금액에 대해서는 증여세가 부과 된다.

그렇다면 전세금 지원에 대해서는 괜찮을 것일까. 전세금을 자녀에게 그냥 지원해준 경우도 있겠고, 또는 지원받은 전세금을 부모에게 돌려주는 경우도 있을 것이다.

첫 번째 방법의 경우는 주택을 사주는 경우와 마찬가지로 10년 간의 증여재산공제액 5000만원을 초과하는 금액에 대하여는 증여세가 발생한다.

두 번째의 경우에는 특이한 점이 있다. 형식상으로는 부모가 자녀에게 전세금을 빌려주는 경우에 해당하지만 세법은 기본적으로 ‘주었을 것’이라고 ‘추정’하고, 금전 대여거래를 인정해주지 않는다는 것이다.

한국인의 정서상 빌려준다는 개념보다 ‘주었을 것’이라고 생각하는 감정이 세법에도 녹아들어 있는 것이다. 하지만 이처럼 준 것이 아니라 실제로 돈을 빌려주고 받은 ‘금전대차’의 관계가 된다면 세법상으로는 어떻게 취급해야 하는 것일까?

세법상 부모와 자식(특수관계자)의 ‘금전대차’ 거래를 인정받기 위해서는 서로 양 당사자 간에 연 8.5% 이자를 수수하여야 하며, 이자소득을 지급하는 자녀 입장에서는 다음달 10일까지 세무서에 매월 이자에 대하여 25%를 원천 징수하여 신고하여야 한다.

물론 이자를 받은 부모의 경우에도 그 이듬해 5월 종합소득세 신고 시 합산하여 신고를 하여야 한다. 그런데 시장이자율보다 훨씬 높은 이자율(8.5%)을 적용하며, 매월 수행하여야 하는 원천징수의무를 이행하기가 현실적으로는 만만치 않기 때문에 전세금을 빌려주는 행위 역시도 증여로 볼 가능성이 크다.

전·월세 세무조사 누구에게 시선이 집중되었는가

국세청은 지난해 최초로 강남 등 서울 주요지역 10억원 이상 전세입자 56명에 대한 자금출처 조사를 실시하여 123억원(건당 2.2억원)을 추징했는데, 전세입자 중 연령, 직업, 신고소득에 비해 과도한 전세금을 지불한 자들과 일부 고액(월 1000만원 이상) 월세입자가 주요 조사대상이었다.

올 6월 말에도 전·월세시장에 대한 세무조사가 착수됐는데, 지난해에는 강남 등 서울 주요지역의 전세입자를 대상으로 선정했으나, 올해에는 서울 주요지역뿐만 아니라 수도권 내 분당·판교 지역의 전세입자도 일부 포함하는 등 검증대상지역을 확대했다.

또한 고액 전세금에 대해 지자체에 전세금 확정일자 신고나 전세권 설정을 하지 않아 세원포착이 되지 않도록 지능적으로 회피해온 고액 전세입자도 현장정보 수집 등을 통해 대상에 일부 포함시켜서 조사를 진행하고 있다.

2개년도에 걸친 세무조사 행정 과정에서 주목할 만한 부분은 취득재산에 비하여 자금출처가 부족한 자들이 대상이 되었고, 공식적으로 발표된 자료에 의하면 ‘전세자금’, ‘10억원’을 기준으로 삼고 있다는 것이다. 따라서 잘못 이해할 경우 ‘10억원’ 이하의 전세금이면 안전하다는 착각이 들기 마련인데, 실질적으로는 그렇지 않다.

지난 2월 24일, 국회에서는 많은 법안의 시행령이 통과되었는데 그 중 하나가 ‘과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률’의 시행령 개정내용이었다. 정부의 많은 자료들이 국세청과 공유되지만, 과거에 비하여 우리가 눈여겨보아야 할 것은 국토해양부에서 보유하고 있던 ‘주택임대차 확정일자 자료’가 국세청으로 넘어간다는 점이다.

즉, 전세금에 대한 정보가 고스란히 국세청에 넘어감에 따라 국세청에서는 작년이나 올해처럼 특단의 고액 전세자금에 대한 세무조사뿐만 아니라, 상대적으로 이보다는 낮지만 4~5억원 정도의 아파트 전세금 확정일자를 30대 초반의 갓 취업한 세대주가 신청한 것이라면 충분히 검증할 만한 소지가 생긴 것이다.

증여세를 최소화시키려면

정부 3.0의 일환으로 국토해양부의 자료도 서로 공유되고 있는 상황에서 부처 정보의 불균형으로 인해 과세대상에서 누락되는 사례는 줄어들 것이다. 따라서 합법적인 테두리 내에서 증여세를 줄이는 방안으로 계획을 잡아야 할 것이다.

단독 명의로 취득할 아파트(6억원)를 부부가 공동명의로 취득하는 방법으로 각각의 부모 등으로부터 3억원씩 증여받아 증여세율 구간(6억원 : 30% → 3억원 : 20%)을 낮추는 방법이나 대출이 남아있는 부모나 특수관계자의 아파트를 부담부증여(부채까지 같이 떠안는 증여방식) 방법으로 증여 받는 방법 등을 활용해 볼 필요가 있을 것이다.

[이재명 세무사=미래세무법인]

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