[이재명의 세무테크] 부동산 공동명의 vs 단독명의 어떤 것이 유리할까

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부동산 임대 시 공동명의는 소득 분산… 소득세율도 줄어 절세효과 ‘톡톡’

이재명 필진페이지 + 입력 2024-10-11 06:30:40

실무에서 부동산과 관련해 가장 많이 받는 질문 중 하나가 먼저 상가를 취득할 때부터 단독명의로 할지, 공동명의로 할지 결정하는 것이다. 왜냐하면 부동산을 구입하고 중간에 명의 변경을 하려면 취득세·증여세·양도세 등을 내야 하기 때문이다. 부동산 취득부터 양도까지 단독명의로 할 경우와 공동명의로 할 경우의 세금 문제를 살펴보자.

취득세

취득 단계에서는 공동명의로 하면 단독명의 대비 세제상으로 유리한 부분은 없다. 취득가액 세율을 곱해서 취득세가 계산되는 구조이기 때문이다. 단독명의로 하면 총금액에 대해 혼자서 내는 것이고, 공동명의로 하면 비율대로 나눠서 낼 뿐이다. 만약 소득이 없고 따로 증여받은 내역이 없다면, 6억 원을 초과해 취득한 부분은 증여세를 내야 하니 주의가 필요하다. 부부간증여공제범위는 6억 원까지만 인정해주기 때문이다.

부동산 임대 시

수익형 부동산을 임대하는 경우 임대소득이 발생하는데, 부동산을 공동명의로 했다면 부동산을 임대해서 들어오는 임대소득도 분산된다. 소득세는 6~38%로 부과되며 소득이 커질수록 부담이 커지는 누진세 구조이기 때문이다.

예컨대 임대소득으로 1억5000만 원을 벌었다면 단독명의일 경우에는 38%의 소득세율이 적용된다. 하지만 부부가 공동명의로 등기를 했다면 각각 7500만 원으로 소득이 분산되고 소득세율도 24%로 감소한다.

세금으로 비교하면, 단독명의일 경우 1억5000만 원에 38%의 소득세가 적용돼 3760만 원의 세금을 부담하지만 공동명의의 경우 각각 7500만 원의 수입에 대해 24%의 소득세율이 적용되고 각각 1278만 원의 소득세만 납부하면 되는 것이다.

또한 상가임대의 경우 배우자가 과거에 직장가입자의 피부양자에 해당해 건강보험료를 내지 않았다면, 상가를 공동명의로 임대하면 임대소득액이 발생함에 따라 피부양자에서 제외되므로, 별도의 건강보험료가 나올 수 있음을 주의해야 한다.

종합부동산세(종부세)의 경우는 좀 복잡할 수 있다. 종부세는 가구 단위가 아닌 인별 과세이고, 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세한다. 공시가격에서 인당 9억 원을 공제(1가구 1주택자인 경우 12억 원)해주는 것으로 올해 바뀌었다. 따라서 1주택자의 경우 공동명의라면 공시가가 최대 18억 원까지는 종부세가 부과되지 않는다.

따라서 1주택이 공동명의의 경우 단독명의에 비해 기본적인 공제액이 크기 때문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있고, 더욱이 공시가격이 18억 원을 훌쩍 넘는 초고가 주택은 세액공제의 세 부담 절감 효과가 더 클 수 있는 것이다.

2주택의 경우는 만약 모두 부부공동명의로 9억 원 이상의 주택을 보유하고 있다면 누진세율이 적용돼 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리할 수 있으나, 9억 원 미만의 주택은 공동명의더라도 기본세율이 적용돼 한 명이 단독명의로 소유하고 있는 것과 차이가 없다.

3주택 이상을 보유하고 있다면 주택 공시가 합계액이 일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용된다. 따라서 배우자와 공동명의로 한다면 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억 원의 기본공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 공동명의가 더 유리하다.

양도소득세

공동명의로 할 경우에는 양도차익이 있으면 당연히 양도세 절세효과가 발생한다. 그 이유는 양도세는 개인별로 누진 과세하기 때문이다. 예를 들어 보면, 5년 전에 10억 원에 취득한 상가를 20억 원에 양도하는 경우 단독명의인 경우에는 3억7500만 원 정도의 양도소득세가 발생하지만, 만약 부부 공동명의라면 각각 1억6800만 원이며 2인 합계 3억3600만 원으로 약 3900만 원 절감된다.

그러나 이미 단독으로 취득한 부동산을 공동명의로 전환하는 경우엔 항상 절세에 유리하진 않다. 명의 이전 시 발생하는 취득세와 이전된 지분은 취득일 변경으로 장기보유특별공제를 계산하기 위한 보유기간이 줄어들기 때문이다. 특히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우라면 최대 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있는 혜택이 오히려 줄어들 수 있다. 예를 들어 5년 전에 단독명의로 6억 원에 취득한 주택이 현재 시가가 12억 원인데, 지금으로부터 5년 뒤에 20억 원에 양도한다고 가정해보자. 우선 단독명의인 경우라면 6억 원에 취득한 주택을 20억 원에 양도하는 경우이며 10년 이상 보유 및 거주한 경우이므로 양도소득세는 2500만 원 정도다. 만약 지금 상태에서 배우자에게 50%를 증여한다면, 현재 시가 12억 원의 50%인 6억 원에 대해서 증여세는 발생하지 않겠지만, 취득세는 2400만 원이 발생한다. 또 5년 후 20억 원에 양도한다면 각각의 양도소득세를 합하면 약 2600만 원 정도가 더 나온다.

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