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지난해 서울 오피스 투자 시장이 연간 거래액 26조원을 넘어서며 역대 최고치를 기록했다. 도심권역(CBD)을 중심으로 대형 거래가 잇따르며 시장을 견인했고, 거래 구조 역시 수익증권(Share Deal) 비중이 확대되는 등 변화가 뚜렷했다.
3일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어 빅데이터컨설팅실이 발표한 ‘2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트’에 따르면, 지난해 서울 및 분당 오피스 투자 시장 규모는 총 26조1000억원으로 집계됐다. 종전 최고 기록이었던 2020년(16조1000억원) 대비 62% 증가한 수치로, 사상 처음으로 연간 20조원을 돌파했다.
지난해 4분기에만 6조9000억원 규모의 거래가 체결됐으며, 이 가운데 도심권역(CBD)이 전체 거래액의 45%를 차지하며 시장을 주도했다.
지난해 시장에서 눈에 띄는 변화는 거래 구조다. 전체 거래액의 46%가 수익증권 형태로 이뤄졌다. 취득세 절감과 신속한 자금 집행을 원하는 투자자들의 전략적 선택이 반영된 결과라는 분석이다.
또 사옥 확보를 목적으로 하는 전략적 투자자(SI)가 거래 건수의 약 40%를 차지하며 시장의 한 축으로 부상했다.
주요 거래 사례로는 △CBD 시그니쳐타워(1조346억원) △BBD(분당업무권역) 분당 두산타워(7900억원) △CBD LG광화문빌딩(5120억원) 등이 꼽힌다. 강남업무권역(GBD) AP타워는 3.3㎡당 5785만원이라는 높은 단가를 기록했다.
임대차 시장도 견조한 흐름을 보였다. 2025년 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 전 분기 대비 0.4%포인트 하락하며 3분기 연속 감소세를 이어갔다.
권역별로는 여의도권역(YBD)이 1.9%로 가장 낮은 공실률을 기록했다. 초대형 오피스를 중심으로 대기 수요가 몰리며 공실을 빠르게 해소한 영향이다. CBD는 4.5%, GBD는 4.8%로 안정적인 수준을 유지했다. 반면 분당권역(BBD)은 신규 공실 발생 영향으로 6.3%를 기록하며 소폭 상승했다.
대형 및 초대형 오피스의 공실률은 하락한 반면, 중대형 이하 자산은 공실률이 소폭 상승하는 등 ‘우량 자산 선호(Flight to Quality)’ 현상이 두드러졌다.
알스퀘어는 2026년 시장에 대해 연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 가능성이 있다고 전망했다. 지난해와 같은 폭발적 거래세를 유지하기에는 거시경제적 불확실성이 존재한다는 이유다.
다만 서울스퀘어, 을지트윈타워 A동, G1 서울 등 대형 딜이 종결을 앞두고 있어 시장 유동성은 여전히 풍부하다는 평가다.
진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅실장은 “기관투자자들의 블라인드 펀드가 시장 하방을 지지하고 있다”며 “전체 규모는 줄더라도 우량 자산을 중심으로 한 선별적 매수세는 올해도 이어질 것”이라고 밝혔다.
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