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올해 첫 번째 분기가 끝나가는 시점이지만 부동산 경기 침체는 여전해 1분기 전국 민간 주택 분양 물량이 전년 동기 대비 약 3분의 1로 줄어든 것으로 나타났다.
이는 주택 건설 원자재값 상승으로 분양 일정을 아예 미루거나 우수한 입지 위주로 선별 분양하는 건설사들이 늘어난 영향으로 보인다.
다만 청약시장에서도 서울과 1군 건설사 시공 단지에 수요가 몰리는 쏠림 현상이 두드러지고 있어 대조를 이룬다. 특히 추가 금리 인상 가능성과 함께 최근 미국 실리콘밸리은행(SVB)이 파산하면서 금융시장 불안감이 다시 최고에 달해, 청약시장 내 양극화 현상이 향후 더욱 심화될 것이라는 전망이 나온다.
연초 분양 일정 일제히 연기… 불황에 수익성 보장 못해
한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1분기(1~3월) 전국 분양 물량은 1만1565가구(공공분양 제외)로 지난해 1분기(3만4754가구) 대비 3배가량 감소했다. 전 분기(5만9820가구) 대비로는 80.7%나 감소한 수치다.
분양 물량 차이가 극명하게 나는 것은 연말에 직전 분기 물량 밀어내기를 감행했던 건설사들이 연초 불황 장기화 및 미분양 증가세에 따라 손해를 감수하고도 일제히 분양 일정을 미룬 탓이다.
국토교통부 ‘1월 주택 통계’에 따르면 1월 말 기준 전국 미분양 주택 수는 총 7만5359가구로, 전월(2022년 12월) 6만8148가구 대비 7211가구(10.6%) 증가했다.
지난해 말부터 미분양 주택 수는 한 달 사이 1만 가구가량 급격히 증가하며 국토부가 마지노선으로 설정한 6만여 가구를 훌쩍 뛰어넘었다.
미분양이 증가하며 주택을 다 지어도 판매에 대한 확신이 사라진 가운데, 원자재값 상승으로 분양가 인상이 불가피해 가격에 대한 메리트와 수익성 또한 보장할 수 없게 됐다.
국토부는 지난달 28일 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비를 m²당 194만3000원으로 상향 조정했다. 6개월 만에 2.05% 상승한 것이다. 기본형 건축비는 16~25층 이하 전용면적 60~85m² 기준 건축비의 상한금액을 의미한다.
원자재값과 인건비 상승 등 직접 공사비용 상승분이 1.21%p다. 이에 따른 간접 공사비용 상승분이 0.84%p 반영됐다.
최근 6개월 동안 레미콘 가격은 15.2% 급등했으며 인건비 역시 2020년 9월, 일일 8시간 근무 기준 평균 21만5000원이었던 일반직종 건설노임이 지난해 9월 24만8000원으로 15% 증가했다. 이밖에 철근·시멘트뿐만 아니라 전기료마저 가파르게 상승하고 있다.
한 중견건설업계 관계자는 “분양가 인상이 불가피한 것은 사실이지만 가뜩이나 팔리지 않는 주택이 늘어나는 상황이라 고민”이라며 “분양가가 상승하면 미분양에 대한 우려도 그만큼 증가해 이러지도 저러지도 못하는 건설사들이 많다”고 말했다.
규제 완화에 서울 중심 청약 회복… 금융 불안 등 양극화는 지속 전망
연이은 부동산 규제 완화와 청약 제도 개선으로 인해 수도권 중에서도 특히 서울 대단지를 중심으로 청약 수요가 다시 소폭 상승하고 있다.
앞서 정부는 1.3대책 등을 통해 세대원·유주택자의 1순위 청약을 가능하게 하고, 저가점자 당첨 가능성을 높여주기 위해 규제지역 추첨제를 확대했다. 전매제한도 최장 10년에서 1년으로 대폭 줄었으며 중도금대출 분양가 상한 및 대출 인당 한도도 없앴다.
그러자 올해 초부터 이달 중순까지 서울의 청약 경쟁률이 평균 57대 1로 전국에서 가장 높게 나타났으며 2021년 4분기 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 같은 기간 전국에서는 28개 단지, 1만2276세대 모집에 7만4931명이 몰려 평균 6.1대 1의 경쟁률을 보였다.
14~15대 1이었던 지난해 같은 기간 전국 평균과 비교하면 여전히 낮은 수치이지만 지난해 12월 3.56대 1·올 1월 3.08대 1과 비교하면 규제 완화 이후 2~3월 크게 평균치를 끌어올렸다는 평가다.
시장 침체에 초기 저조한 성적을 기록했던 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)·성북 장위자이 레디언트(장위4구역 재개발) 등 수도권 주요 대단지들도 무순위 청약을 거쳐 완판 행렬을 보였다.
이달 서울에서 처음 청약을 진행한 영등포자이 디그니티는 1순위 평균 경쟁률 198대 1을 기록하며 뜨거운 관심을 받기도 했다.
특히 12억 원 이상 분양가의 세대가 다수인 서울에서 중도금대출 분양가 상한 및 대출 인당 한도 폐지가 효과를 봤다. 분양가가 12~14억 원에 달하는 둔촌주공 전용면적 84m²의 중도금대출이 허용돼 수혜를 입은 사례가 대표적이다.
문제는 이러한 청약 수요 증가가 서울·대단지·대형건설사를 중심으로만 나타난다는 것이다.
서울을 포함해 대형건설사의 대단지 분양이 있었던 경남(1분기 평균 28.4대 1)·부산(12.1대 1)·광주(7.5대 1)·충북(5.8대 1)을 제외하면 전국 대부분 지역의 평균 경쟁률이 1대 1에도 미치지 못했다. 전국 미분양의 84%가 지방에 몰리면서 수요와 공급 모두 얼어붙은 것이다.
건설사별 차이도 크다. 1분기 대형건설사(시공능력평가 상위 10위, 컨소시엄 포함)에서 공급한 총 6244세대에 1순위 청약통장 총 5만9608건이 접수돼 평균 9.5대 1의 경쟁률을 기록한 반면, 그 외 건설사에서는 총 2629세대 공급에 1순위 통장 3311건이 접수돼 평균 1.3대 1의 경쟁률에 그쳤다.
부동산업계 관계자는 “부동산시장 침체와 금리 인상 등 여파로 건설업계 자금 경색 우려가 커지면서 안정적 신용등급과 시공능력을 갖춘 대형건설사로 수요가 몰리는 것”이라면서 “특히 규제 완화 효과가 집중된 서울은 저점을 찍었던 청약률이 대단지를 중심으로 계단식 회복세를 보이고 있다”고 말했다.
이러한 청약 양극화 현상은 향후 더욱 심화될 것이라는 분석이 나온다.
평균 분양가가 오르면서 실수요자 중심의 지방 청약시장에선 청약자들이 부담을 느끼는 데다, 미분양이 집중돼 있어 건설사의 추가 분양 계획도 수도권 대비 저조할 전망이다.
여기에 최근 미국 실리콘밸리은행(SVB)의 파산으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등 부동산 금융시장 불안감이 다시 최고조에 달하면서 건설사와 청약자 모두 확실한 입지가 아니면 분양 및 청약에 더욱 보수적으로 대응할 수밖에 없다는 분석이다.
한국건설산업연구원 관계자는 “현재 진행 중인 부동산 PF 시장의 위기는 올해 상반기 중 가장 중요한 경기 하방 위험 요인으로 작용할 것”이라고 말했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “금융시장 불안과 집값 하락기 속 수요자들의 관망세가 이어지고 있다”면서 “입지·지역이나 분양가에 따른 청약시장 양극화는 계속될 것”이라고 말했다.
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