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▲ LH와 공공기관 등은 연 2만7000호 내외를 전세로 임차한 후 이를 저소득층에게 보증금의 연 2%에 해당하는 임대료로 재임대 해 보증부 월세가구 부담을 완화시킬 방안이다. 사진은 서울시내 아파트 전경. 기사의 특정내용과 관계없음 ⓒ스카이데일리
정부는 30일 사회취약층과 보증부 월세가구의 주거 안정을 위해 ‘서민 주거비 부담 완화 대책’을 발표했다.
단기적인 전월세 수급 불안 대응책으로는 먼저 신규입주 물량 부족, 재건축 이주수요 등으로 단기간 내 전월세 가격이 급등할 우려가 있는 지역에 대해 즉시 입주가능한 매입 및 전세임대를 집중 공급하기로 했다.
이를 위해 올해 매입·전세임대 잔여물량 1만4000호를 11월까지 조기에 공급하고, 12월 중에 3000호를 추가로 공급한다. 2015년에는 매입·전세 물량을 1만호 추가 공급(4만호→5만호)하고, 2016년 이후 추가확대 여부는 임대시장 수급상황을 봐가며 결정할 계획이다.
매입·전세임대 지원 단가를 호당 평균 500만원씩 상향해 일정수준 이상의 임대주택을 확보하고, 추후 기금 부족할 경우 재정으로 이자를 보전하는 방식도 검토한다.
이와 함께 재건축으로 인한 전월세 시장 불안을 방지하기 위해 이주수요 관리를 추진한다. 국토부와 지자체간 협조체계를 구성하고, 재건축단지 이주시기를 1년 이내에 조정하고, 이주시기 조정심의 대상도 확대한다.
10년 이상 장기임대 건설시 용적률 법정 상한까지 부여
민간자본을 활용하는 임대주택 공급 확대와 관련해서는 첫째, 도시규제 개선을 통한 장기임대 공급을 확대한다는 방침이다.
현재 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함)는 기준 용적률의 20%까지 용적률 추가가 가능하나, 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우에는 법정상한율 확보가 곤란해 수익성을 확보하기 어려운 상황이다. 이에 임대주택법을 개정해 10년 이상 장기임대 건설시 조례와 관계없이 용적률을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 부여할 계획이다.
둘째, 2017년까지 민간과 공공이 공동으로 출자한 공공임대리츠 방식으로 공급되는 물량을 현재 5만호에서 6만호로 1만호 확대한다.
셋째, 미분양 임대주택에 대한 세제지원도 강화한다. 준공 후 미분양 주택을 2015년 말까지 취득해 5년 이상 임대하는 경우, 취득 후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면해 미분양 주택을 활용한 임대주택 확대를 지원한다.
▲ 자료:국토교통부 ⓒ스카이데일리
넷째, 민간이 기금지원을 통해 건설하는 10년 공공임대에 대한 건설자금 지원을 강화한다. 2015년 한시적으로 호당 지원한도를 규모에 관계없이 1500만원씩 인상하고, 60~85㎡ 주택의 경우 금리를 3.7%에서 3.3%로 인한다.
다섯째, 민간 참여 활성화를 위한 규제개선 및 세제·금융지원을 검토한다. 주택임대관리업, 민간임대사업 등에 대한 규제개선, 세제·금융지원 등을 통해 수요자 맞춤형 임대주택 공급 및 양질의 일자리 창출과 함께 연기금, 금융투자업 등 재무적 투자자의 임대주택 건설 참여도 유도한다.
준공공임대 의무 임대기간 10년에서 8년으로 단축
정부는 준공공임대주택 활성화 방안도 마련했다. 준공공임대주택은 올해 1월에 제도가 도입됐으나 의무에 비해 혜택이 부족해 2014년 9월 현재 256호에 그치는 등 실적이 미미한 형편이다.
이를 위해 첫째, 준공공임대 다세대·연립 층수제한 완화를 추진한다. 다세대, 연립을 준공공임대로 활용하는 경우, 건축위 심의를 거쳐 층수제환 완화(4→5층) 및 제1종 일반주거지역 건설을 허용한다.
둘째, 국회에 계류 중인 세법개정안은 이번 정기국회에서 입법되도록 노력하고, 특히 소득세 및 법인세는 감면 폭을 추가 확대하는 방안을 추진한다. 재산세 감면법안은 지난 5월 통과됐으나 소득세·법인세 감면(20%→30%), 양도세 면제(3년 내 구입시) 감면법안은 국회 계류 중이다.
셋째, 준공공임대 의무 임대기간을 10년에서 8년으로 단축한다. 지난 2월 주택산업연구원이 설문을 실시한 결과 전체 설문자의 42%가 임대의무기간 단축시 준공공임대사업자 등록의향이 있는 것으로 조사됐다.
넷째, 일정기준을 충족하는 주택을 준공공임대로 등록(향후 2년간 한시)한 경우에는 LH가 연간 매입물량 범위 안에서 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입을 하기로 확약한다.
▲ 자료:국토교통부 ⓒ스카이데일리
다섯째, 2015년 한시적으로 준공공임대 매입자금 지원금리를 2.7%에서 2.0%로 인하한다.
여섯째, 국토부 장관이 정하는 공공택지에서 건설되는 준공공임대는 임대주택법상 규제를 배제해 다양한 형태로 임대주택이 공급될 수 있도록 유도한다.
사회취약계층 위한 500억원 규모 월세 대출 신설
정부는 또 전세가격 상승, 빠른 월세전환으로 주거비 부담이 증가하고 있는 점을 감안해 저소득층의 주거비 부담 완화방안을 마련했다. 특히 그간 정책대상에서 상대적으로 소홀히 취급됐던 비자발적인 보증부월세 거주 가구를 보다 두텁게 보호하고자 했다.
먼저 사회취약계층을 위한 총 500억원 규모의 월세 대출을 신설한다. 2015년 한시적으로, 당장 자력이 부족하지만, 장래 소득발생이 예상되는 취업준비생 및 자활의지가 있는 기초생활수급자에게 저금리의 월세 대출을 지원한다.
지원대상자는 학교 졸업생으로서 취업 준비생, 근로중인 기초생활 수급자로서 ‘희망키움통장’가입자, EITC(근로장려세제) 가입자다. 여기서 취업 준비생은 부모의 연소득(부부합산)이 3000만원 이하(기초생활수급자·차상위자·한부모 가정 포함)로서 부모와 따로 거주하는 만 35세 이하의 졸업생이며, 졸업 후 3년 이내의 취업준비생을 말한다.
이 대출은 연 2%의 금리로, 매월 30만원씩 2년간 720만원 한도로 대출한 후 3년 유예기간 후에 월세 대출금을 갚도록(3년 거치후 일시상환, 최장 6년까지 3회 연장가능) 한다.
월세 미반환 위험에 대비해 월세대출보증 가입을 의무화하고, 연체일수가 30일 이내로 1년 이상 대출을 이용한 경우 향후 주택기금 전세자금 대출시 금리 0.2%p를 우대한다.
대한주택보증의 월세보증 개선 통해 월세인하 유도
보증부 월세가구 주거비 부담 완화를 위해서는 첫째, LH 전세 임대시 보증부 월세가구 부담을 완화하기로 했다. 연 2만7000호 내외를 LH 등 공공기관이 전세로 임차후 이를 저소득층에게 보증금의 연 2%에 해당하는 임대료로 재임대하고 있으나 순수전세에 비해 보증부 월세 주택 세입자에 대한 지원혜택이 낮은 상황이다. 이에 보증금이 낮을수록 지원 금리를 우대해 주택기금 대출금액이 적음에 따른 보증부 월세가구의 상대적 손실을 보전한다.
▲ 자료:국토교통부 ⓒ스카이데일리
둘째, 기금 대출시 보증부 월세가구의 부담을 완화한다. 근로자서민 전세자금 및 저소득가구 전세자금을 하나로 통합(가칭 버팀목 대출)해 차주의 소득수준 및 보증금 규모별로 금리를 차등화 한다.
소득이 낮고, 보증금이 적을수록 대출금리를 우대하고 부부합산 연소득 4000만원 이하 가구로서, 부동산·자동차 등 자산이 일정기준 이하인 저소득층이라고 지자체장이 추천한 경우에는 금리 1%포인트를 추가로 우대한다.
세째, 월세보증 개선으로 저소득층의 월세 인하를 유도한다. 월세 전환율은 연체 리스크, 관리부담 등으로 시중금리보다 2%~5%p 높고, 특히 저소득층이 주로 거주하는 다가구·연립주택은 아파트 대비 2%~3%p 높다. 이에 따라, 대한주택보증이 임차인의 월세 연체 위험을 낮추고 이를 통해 월세 납입금을 낮추기 위해 지난해 7월부터 월세납입 보증을 시행중이나, 실적이 미미한 상황이다.
이에 대한주택보증의 월세보증을 개선해 월세인하를 유도한다. 월세납입 보증범위를 확대(임차료 9→24개월분)하고, 보증가입 대상을 확대(신용등급 1~6등급→1~9등급)하고, 보증료를 인하(신용등급 3등급 기준 0.6%→0.3%, 사회취약계층은 보증료 30% 추가 할인)할 계획이다.
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