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하반기 수도권 아파트 입주물량이 상반기보다 12% 줄어들 것으로 전망되는 가운데 경기침체 우려가 겹치며 주택시장에 대한 전망이 엇갈리고 있다. 공급 감소가 집값 반등의 촉매가 될 수 있다는 시각도 있지만 침체기에는 수요 자체가 위축되며 집값 상승을 제약할 수 있다는 분석도 있다. 특히 7월부터 시행되는 ‘3단계 스트레스 DSR’ 규제는 투자자의 자금 여력에 직접적인 타격을 줄 수 있어 시장은 불안정한 국면이다.
23일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 하반기 전국 입주물량은 10만여 가구로 상반기(14만 가구)보다 29%나 줄어든다. 수도권 입주물량은 5만2000여 가구다. 이 중 서울은 1만4000여 가구, 인천은 8000여 가구 수준이다. 특히 서울과 인천은 상반기 대비 각각 20%, 27% 감소해 신축 아파트의 희소성이 커질 것으로 보인다. 동대문구 이문아이파크자이, 송파구 잠실래미안아이파크 등 정비사업을 마친 대단지 입주가 예정돼 있지만 전체적인 물량은 감소세를 보이고 있다.
지방 역시 입주물량이 상반기 대비 41% 급감하며 대구, 충북, 경남 등 다수 지역에서 공급 공백이 생길 전망이다. 이는 매매시장뿐 아니라 전세시장에도 영향을 줄 수 있는 요소다. 직방 측은 “입주 감소는 전세 수급에도 영향을 줄 수 있어 지역별로는 가격 흐름이 다르게 나타날 수 있다”고 짚었다.
그러나 이러한 공급 감소가 집값 상승으로 직결되기는 어렵다는 반론도 나온다. 경기침체가 본격화될 경우 실수요자와 투자자 모두 자금 여력이 줄어들어 공급이 부족하더라도 수요가 받쳐주지 못하면 집값이 오히려 하락할 수 있다는 것이다. 실제로 과거 경기 둔화와 금리 인상이 겹쳤던 시기에는 거래 절벽과 함께 매매·전세가격이 동반 하락한 사례가 적지 않다.
여기에 7월부터 시행되는 DSR 3단계 규제는 실수요자의 대출 한도를 좁히며 구매력을 약화시킬 것으로 보인다. 소득이 정체되거나 줄어드는 경기 국면에서는 금리 인하가 이뤄지더라도 대출 수요가 회복되기 어렵고 규제의 체감 강도는 더 커질 수 있다.
시장에서는 이 같은 구조 속에 양극화와 불안정성이 심화될 것이라는 전망도 나온다. 수도권 일부 인기 지역을 제외한 지방과 외곽 지역은 공급 감소 속에서도 수요 부진이 지속되며 가격 하락폭이 커질 수 있다는 것이다.
한 부동산 전문가는 “지방은 3년 연속 하락세를 보이고 있으며 장기 경기침체로 이어질 경우 시장 전반의 회복에는 더 오랜 시간이 걸릴 수 있다”고 전했다.
종합해보면 하반기 주택시장은 공급 감소라는 명확한 변수와 경기 둔화 및 규제 강화라는 복합 요인이 작용하게 된다. 단기적인 집값 상승 압력과 장기적인 수요 위축 리스크가 맞물리면서 시장은 또 한 번의 중요한 전환점을 맞을 가능성이 커지고 있다.
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