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이재명 대통령이 연일 집값 정상화를 위해 강조하고 있다. 다주택자를 향해 ‘집을 팔라’는 메시지를 쏟아냈다. 부동산 투기를 엄단해 천정부지로 뛴 집값을 기필코 안정시키겠다는 의지를 내비친 것이다. 하지만 서울 중심의 수도권 다주택자들은 “토지거래허가구역 지정 때문에 팔고 싶어도 못 판다”고 하소연한다.
토허 구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 아파트를 매매할 때 관할 구청장의 허가가 필요하고, 실거주 목적 외 매매가 사실상 불가능해진다. 갭투자 같은 간접적 수익을 노리는 행위는 봉쇄되고, 실수요자 중심의 거래만 가능하게 되는 구조이다. 해당 정책의 목적은 명확하다. 부동산 시장의 안정화와 투기 수요 억제다.
이처럼 서울 전역과 경기 지역 일부가 토허 구역으로 지정되면서 매도 조건이 까다로워진 건 맞다. 이에 갭투자, 즉 전세 낀 주택 매수가 불가능하다는 점이 다주택자의 매도를 어렵게 하고 있다. 매수자는 4개월 이내에 입주해야 하고 2년을 실거주해야 한다. 대통령의 촉구대로 5월9일 이전에 집을 팔려면 이 기간 내에 전·월세 계약이 만료돼 세입자가 퇴거해야 한다.
다주택자들 입장을 고려해 토허제를 해제하면 집값 상승으로 이어질 수 있다. 예컨대 서울시는 2025년 2월 강남구 대치동, 청담동, 삼성동과 송파구 잠실동, 이른바 ‘대청잠삼’으로 불리는 핵심 지역 내 아파트 291곳에 대해 토허구역 지정을 해제한 바 있다. 당시 서울시는 재산권 보호와 재건축·재개발 사업 촉진이라는 정책 목표를 제시했다. 그러나 불과 한 달도 지나지 않은 3월19일, 정부와 서울시는 다시금 방향을 선회해 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 모든 아파트를 토허 구역으로 지정했다. 집값이 뛰었기 때문이다.
토허제와 관련된 정책 변화는 정책 그 자체보다 그것이 시장에 어떤 시그널을 주었는지, 시장 참여자들이 그것을 어떻게 해석했는지를 보여준 사례이다. 따라서 규제가 시장을 어떻게 움직이게 만드는가에 대한 깊은 고민과 함께, 이제는 ‘무엇을 규제할 것인가’보다는 ‘어떻게 예측 가능하고 일관된 메시지를 줄 것인가’를 더 고민할 때이다.
부동산 시장에서 규제의 효과는 단순한 선형 함수가 아니다. 심리, 기대, 정책 피로도 등 수많은 변수들이 결합해 복합적으로 작용한다. 해제가 촉진한 기대심리, 다시 도입된 규제가 불러온 불안 심리, 그리고 그로 인한 가격 반등 가능성까지, 이는 단순한 정책의 문제가 아니라 시장 시스템 전반에 대한 통찰이 필요하다는 점을 상기시킨다.
앞으로의 정책은 이 같은 시장 반응을 정밀하게 분석하고, 반복되는 규제와 해제의 사이클을 벗어날 수 있는 중장기 전략에 초점을 맞출 필요가 있다. 제도의 본래 목적과 시장의 작동 원리를 모두 이해하고 조율하는 지혜가 필요한 때이다. 이제는 규제 그 자체보다는 규제의 맥락과 시기, 방식에 대한 세밀한 접근이 필요하다.
정부가 다주택자의 매도를 촉구하는 이유는 분명하다. 집값을 내려서 팔라는 의미다. 이 대통령이 원하는 방향도 ‘집값 안정’이다. 물론 토허제와 대출 규제를 풀면 다주택자가 집을 더 수월하게 팔 수 있는 환경은 조성된다. 하지만 그러면 다시 갭투자가 활성화되는 악순환이 일어날 수 있다.
이런 배경에서 강남 3구, 마용성(마포·용산·성동), 분당·판교 등 수요가 몰리는 ‘상급지’를 제외한 지역을 대상으로 한시적인 규제 완화를 검토하는 것이 효과적이라고 할 수 있다. 집을 팔 수 있는 숨통을 열어주면서 부동산값이 안정화되도록 당국은 긍정적으로 검토하길 바란다.
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