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12일 기자가 찾은 서울 성동구 성수동2가 일대. 한강변 대로에서 골목으로 한 걸음만 들어서면 도시의 시간이 겹쳐 흐른다. 대로변에는 두산위브·롯데캐슬 등 고층 아파트가 하늘을 가리고, 그 뒤편으로는 2~3층짜리 적벽돌 다세대주택과 낡은 상가주택이 이어진다. 전봇대 전선이 거미줄처럼 얽힌 하늘 아래, 부동산 중개업소 유리창에는 ‘재개발 4구역’이라는 글씨가 빼곡하다. 이곳이 성수전략정비구역 4지구(성수4지구)다.
성수4지구가 주목받는 이유는 단순하다. 사업 규모가 압도적이기 때문이다. 성수동2가 1동 일대 약 8만9828㎡ 부지에 지하 6층~지상 64층 규모, 1439가구의 공동주택과 부대·복리시설을 조성하는 재개발 사업이다. 총공사비는 1조3628억원, 3.3㎡당 약 1140만원 수준으로 알려졌다. 강북 한강변 정비사업 중 최대어로 꼽힌다.
“본격 시작”이라지만, 출발은 ‘절차 파행’
현장에서는 “수주전이 이제 시작됐다”는 말이 나온다. 그러나 아이러니하게도 본격 경쟁에 앞서 먼저 흔들린 것은 입찰 절차였다.
조합은 지난 10일 대우건설이 흙막이·구조·조경·전기·통신·부대토목·기계 등 주요 도면을 제출하지 않았다며 1차 입찰을 유찰 처리하고 재입찰을 공고했다. 조합 측은 “필수 도면이 누락되면 공사비 산출과 시공 범위 검증이 어렵고, 향후 공사비 인상으로 조합원 피해가 발생할 수 있다”고 설명했다. 재입찰 일정으로는 2월 19일 현장설명회, 4월 6일 입찰 마감이 제시됐다.
대우건설은 즉각 반박했다. “법령과 입찰지침, 판례 어디에도 해당 서류를 입찰 필수요건으로 본 사례는 없다”며 “조합의 유찰 선언은 절차와 규정을 무시한 것”이라고 주장했다. 절차적 타당성에 대한 법적 검토 가능성도 시사했다.
이후 조합의 재입찰 공고가 취소되면서 혼선은 더 커졌다. 관할 구청의 행정지도 가능성까지 거론되자 조합과 대우·롯데는 협의를 거쳐 경쟁입찰 구도를 복원하기로 방향을 잡았다. 서류 보완 기준을 명확히 하고, 제안서 중심 경쟁 원칙을 유지하는 선에서 절차를 재정비했다.
현장에서는 이를 두고 “첫 싸움은 기술이 아니라 룰이었다”는 말이 나온다. 정비사업에서 절차는 형식이 아니라 사업 속도와 직결되는 요소이기 때문이다.
“정비사업은 결국 속도”… 조합원들이 예민한 이유
성수4지구는 사업 규모가 큰 만큼 지연 비용도 크다. 공사비가 1조원을 넘고, 사업 기간이 늘어날수록 금융비용과 기회비용이 누적된다. 조합원들이 민감하게 반응하는 지점도 여기다.
인근 공인중개사는 “재개발은 결국 시간 싸움”이라며 “두 달만 지연돼도 조합원 체감은 다르다”고 말했다. 또 다른 중개사는 이번 논란의 핵심을 “서류 미제출 여부 자체보다 절차 공정성 문제”라고 짚었다. “입찰 제안서는 통상 동시에 개봉해야 한다는 인식이 강한데, 절차가 매끄럽지 않으면 의심이 생길 수밖에 없다”는 설명이다.
수주전이 치열해질수록 조합 내부는 오히려 조용해진다. 조합이 시공사와 조합원의 개별 접촉을 제한하고 있어, 조합원들이 접할 수 있는 정보가 제한적이기 때문이다. “제안서가 공개되고 공식 홍보가 시작되는 시점부터가 본격 수주전”이라는 게 현장 분위기다.
“역세권은 아니지만”… 한강·강남 접근성에 무게
입지 평가는 비교적 명확하다. 성수4지구는 대중교통 중심 입지라기보다 한강 조망과 차량 기반 강남 접근성에 강점이 있다.
중개업자들은 “약 520m 구간에서 한강 조망이 가능하다”고 강조한다. 잠실·종합운동장 방향으로 트인 시야가 확보된다는 점이 프리미엄 요인으로 거론된다. 영동대교를 통한 삼성역·강남권 접근성도 장점으로 꼽힌다. 영동대로 복합개발과 MICE, 광역교통망 확충 등 삼성역 일대 개발의 간접 수혜 기대도 나온다.
반면 성수역 도보 접근성은 제한적이다. 이 때문에 “지하철 중심이면 1~3지구가 낫고, 한강 조망과 강남 접근성을 중시하면 4지구가 매력적”이라는 평가가 공존한다.
매수층 변화… “감성보다 계산”
최근 수요층도 달라졌다는 분석이다. 30~40대 고소득 전문직 비중이 늘면서 브랜드·설계·금융조건을 숫자로 비교하는 경향이 강해졌다는 것이다.
다만 대출 규제로 거래는 주춤한 분위기다. 매매가 30억원 이상 매물이 적지 않아, 현금 여력이 있는 수요 중심으로 시장이 재편되고 있다는 설명이다.
이제 관심은 두 회사의 제안 방향에 쏠린다. 성수4지구는 한강변 초고층 하이엔드 단지를 놓고 벌이는 상징적 수주전이다.
대우건설은 단지명 ‘THE SEONGSU 520’을 내걸고 520m 한강 조망 라인을 전면에 내세웠다. 프리츠커상 수상자 리처드 마이어가 설립한 마이어 아키텍츠와 협업해 한강·서울숲·성수 상권을 연결하는 글로벌 랜드마크 단지를 구현하겠다는 구상이다. 전략의 핵심은 ‘조망과 도시 맥락의 결합’이다.
롯데건설은 ‘성수 르엘’을 제안하며 초고층 구조 안정성을 강조한다. 글로벌 구조설계사 LERA와 협업해 초고층 설계 완성도와 안정성을 차별화 요소로 삼는다. 롯데월드타워 시공 경험을 내세우며 기술력과 유지관리 측면을 부각한다.
대우 vs 롯데… ‘520m 한강’과 ‘초고층 구조’
승부처는 설계·금융·절차 신뢰
대우는 ‘조망과 상징성’, 롯데는 ‘초고층 구조와 기술 안정성’에 무게를 둔 전략이다. 접근 방식이 선명하게 갈린다.
성수4지구 수주전은 출발선을 넘었다. 다만 출발 신호는 화려한 조감도가 아니라, 절차 논란을 봉합하고 경쟁입찰을 복원한 순간이었다.
조합원들이 비교할 기준은 세 가지로 압축된다. 첫째, 제안서의 완성도. 한강 조망 극대화 설계, 단지 동선과 공공공간 구성, 하이엔드 브랜드 전략이 핵심이다. 둘째, 금융조건. 이주비 규모와 중도금·잔금 유예 조건 등 체감 요소가 중요하다. 셋째, 절차적 신뢰. 입찰 과정의 공정성과 의사결정의 투명성이 사업 안정성을 좌우한다.
수주전 전망 관련 현장 중개업자는 “결국 돈과 설계 싸움이다. 감정 싸움으로 가면 사업이 흔들린다”고 말했다. 성수4지구 수주전은 이제 한강을 어떻게 담을지, 초고층을 어떻게 올릴지, 그리고 그 비용을 어떻게 나눌지를 놓고 공개적으로 겨루는 단계에 들어섰다. 본게임은 지금부터다.
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