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정부는 국민 주거생활 안정을 위해 주택과 관련된 여러 가지 세제 지원을 실시 중이다. 주택 취득 시 면적이나 가액에 따라 취득세 일부 감면, 임대소득 발생 시 2000만원까지 비과세, 1세대1주택 양도 시 비과세 등 다양한 세제혜택을 준다.
하지만 양도소득세, 특히 1세대1주택 양도소득세 비과세 부분은 우리 세법을 더욱 복잡하고 이해하기 어렵게 만들고 있는 게 현실이다. 1세대가 어디까지인지, 1주택의 범위는 어디까지인지 등에 비과세 혜택 여부가 갈린다.
1주택을 가지고 있다가 일시적으로 2주택이나 3주택 이상이 되거나 상속 등으로 부득이 하게 1주택 이상 소유하게 된 경우 등 복잡한 사례들이 모두 세법에 적용됐다. 이마저도 부족해 판례나 행정해석에도 의존해야 한다. 전문가들도 관련 규정을 찾거나 이해하기 어려울 때가 있기 마련이다.
1세대1주택에 대해 간단히 살펴보고, 2주택이 되면 어떻게 절세할 수 있는지 꼼꼼히 짚어보도록 하자.
1세대1주택 자격 요건은 ‘2년 이상’ 보유 여부
‘1세대1주택은 비과세’라는 말을 한번쯤은 들어봤을 것이다. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면 여기서 발생한 주택양도차익에 대해 세금을 부과하지 않는다는 의미다. 다만, 양도하는 주택가액이 9억 원을 초과하는 경우(고가 주택)에는 초과분에 대해 양도소득세를 부과된다. 예전에는 거주기간 요건도 있어 일정기간 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 지금은 보유만 하고 있어도 비과세를 혜택을 받을 수 있다.
세법에서 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 것을 말한다. 가족은 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말한다. 여기서 주의할 점은 장인·장모·처남·처제·사위·며느리 등 배우자의 부모님과 형제자매까지는 포함되지만 매형·형수 등 형제자매의 배우자는 1세대에 포함되지 않는다는 것이다.
세법에서 말하는 ‘주택’이란 주거용 건물 및 부수된 토지로 건물정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 토지를 의미한다. 주택에는 상시주거용으로 사용되는 오피스텔 등도 해당되며 조합원입주권도 1주택으로 보는 경우가 있으니 주의해야 한다.
1세대1주택 비과세 혜택을 받으려면 주택 취득일부터 양도일까지 보유기간이 2년 이상 돼야 한다. 취득 및 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 한다. 물론 여기에도 복잡한 예외가 있다. 취학·요양 등 부득이한 사항, 해외로 이주하는 경우, 각종 시설에 수용되는 경우 등이 그것이다.
대체취득을 위한 일시적 2주택의 경우는 ‘비과세’
상황을 가정해보자. 만약 1주택을 보유한 상황에서 이사 가기로 마음먹었는데, 다행히 마음에 드는 집이 있어 곧바로 이사를 했다. 하지만 기존 집은 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않아서 아직 못 팔고 있는 상태다. 이 경우 집이 일시적으로 2채인 셈인데, 기존 집이 팔리면 비과세 혜택을 받을 수 있을까.
이처럼 기존 주택을 보유한 상태에서 새롭게 주택을 취득해 2채가 된 경우, 기존 주택을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음 요건을 충족해야 한다. △새 주택은 기존 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후에 취득 △기존 주택은 1세대1주택 비과세요건(2년 이상 보유 등)을 충족 △기존 주택은 새 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 양도 등이다.
특히 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득해야 한다는 점을 몰라 비과세 혜택을 못 받는 경우가 많으므로 반드시 유념할 필요가 있다.
부모님을 동거봉양하기 위해 2주택인 된 경우
집을 한 채 보유한 상황에서 1주택을 보유한 부모님을 모시기 위해 합가한다면 주택이 두 채가 될 것이다. 이 경우에도 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
요건은 △자녀세대가 1주택을 보유하고, 직계존속세대가 1주택을 보유한 경우(본인의 부모님뿐 아니라 배우자의 부모님도 해당) △부모님 중 한 분 이상이 60세 이상인 경우 △세대를 합친 날로부터 5년 이내에 주택 양도, 이 때 어느 주택이든 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보고 비과세 등이다.
또한 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하고 있는 자와 혼인해 2주택인 된 경우에도 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세가 적용된다.
결혼·상속 등으로 1세대2주택이 된 경우
1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 사람과 혼인해 2주택이 된 경우에도 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 비과세가 적용된다. 동거봉양과 혼인으로 2주택이 된 경우에는 대체취득에 따른 일시적 2주택(3년 내 양도)보다 시간여유를 더 많이 주고 있다. 주의할 점은 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세 혜택을 받으려면 1세대1주택 비과세 ‘요건’을 먼저 갖춰야 한다는 점이다.
기존 주택을 1채 보유한 상황에서 상속을 받아 2주택인 된 경우에도 기존주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 상속받은 주택을 양도하거나 상속 후 취득한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되니 주의해야 한다. 이 경우 앞서 사례와 달리 양도기한은 없으니 언제든 기존 주택을 먼저 팔 경우 비과세된다.
만약 피상속인의 주택이 2채 이상이면 1주택을 상속받은 경우에는 비과세 되는 순서가 있다. 순서는 △피상속인의 소유기간이 가장 긴 1주택 △피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택 △피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 △피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로써 소유기간이 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같다면 상속인이 선택한 1주택) 등이다.
농어촌주택·문화재주택·그 외 나머지 주택을 보유했을 경우
농어촌주택이나 문화재로 등록된 주택과 기존 주택을 함께 보유하고 있다면 기존 주택 양도세가 비과세된다. 그밖에 취학, 근무 상의 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 실수요 목적의 주택도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 기존 주택을 각각 1채씩 보유한 1세대가 사유해소일로부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 기존 주택을 양도해야 비과세된다.
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