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서울 및 수도권 일부 지역의 주택시장 초양극화 현상이 정부의 안정화 정책으로 지난해에 비해 진정 국면에 접어들 것이란 진단이 나왔다. 고액자산가들이 여전히 신축 아파트를 유망 투자처로 꼽고 있는 가운데 하반기 시장의 최대 승부처로 다주택자 양도세 중과와 보유세 인상 여부가 점쳐졌다.
KB금융그룹은 5일 이러한 내용을 담은 ‘2026 KB 부동산 보고서’를 발간했다. 보고서에 따르면 2025년 주택시장은 수도권 상급지와 비수도권 간 격차가 극심했던 ‘초양극화’의 시기였다. 대출 규제 강화와 공급 확충, 규제 지역 확대 등 정부의 고강도 안정화 대책의 효과가 드러나면서 올 시장은 진정세를 보이고 있다는 분석이다.
주택시장의 하방 요인으로는 정부 정책과 주택담보대출 금리 인상이 거론됐다. 주택 가격 상승에도 제한이 있을 것이란 전망과 함께 시장 심리를 좌우할 핵심 변수로 다주택자 양도세 중과 시행과 보유세 개편 가능성 등이 지목됐다.
2026년 주택시장을 관통할 주요 쟁점들도 제시됐다. △양극화 완화 가능성 △서울 아파트 매매 수요의 변화 △서울 아파트 매매 수요의 변화 △주택 공급 여건의 위축 △노후 아파트 정비사업의 국면 △비수도권 시장의 변곡점 △부동산 정책의 영향력 등 7가지다.
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우선 수도권은 조정기에 진입하고 비수도권은 완만한 회복세를 보이며 지역 간 격차가 줄어들 것이란 평가다. 핵심 지역 선호는 여전하나 세제 개편 강도에 따라 점차 완화될 것으로 기대되는 한편, 월세 가속화에 따른 금융 수요 변화와 기업형 임대 시장의 성장도 주목해야 할 요인이다.
주택 공급의 위축 또한 올 부동산 시장의 화두다. 공사비 급등과 가용 토지 부족으로 주택 공급난이 여전한 상황에서 정부가 발표한 공급 계획의 실제 이행 속도가 시장 수급 불균형을 결정 지을 열쇠라는 게 KB금융 측 설명이다.
또 아파트 재고 물량의 30%가 노후화됐지만, 사업성 저하와 공사비 갈등이라는 현실적 장벽이 상존한다고 짚으며, 비수도권 시장이 변곡점을 지나고 있다고도 진단했다. “미분양 누적 등으로 회복은 제한적이겠지만 매수 심리는 바닥을 지나는 중”이라는 이유에서다.
또 “통상적으로 주택가격 상승기마다 새로운 제도가 도입되면서 현재의 부동산 규제의 틀이 마련됐다”고 해석하며 주택 공급 진행 상황과 세제 개편 가능성 등 정부 정책이 시장의 큰 변수가 될 것이라고 짚었다.
2026년 전국 주택가격 전망은 시장 전문가와 현장의 의견이 갈렸다. 1월과 4월 두 차례에 걸쳐 부동산 시장 전문가와 공인중개사를 대상으로 진행한 설문조사에서 석 달만에 간극이 생겼다.
1월의 경우 시장 전문가 81%, 공인중개사 76% 모두가 상승을 내다봤지만, 4월 설문에서는 전문가 56%만이 가격 상승을 점쳤다. 공인중개사 54%는 가격 하락에 무게를 실으며 4월의 시장 조정론이 1월의 낙관론을 밀어냈다. 부동산 현장과 전문가 집단 모두 시장 과열 진정 및 하락 압력을 강하게 체감하고 있는 것이다.
매매 가격이 오르는 원인으로는 ‘공급 부족과 분양가 인상’이, 떨어지는 요인으로는 ‘대출 규제와 세금 부담’이 지목됐다. 투자 유망 부동산으로는 분양 아파트 및 신축 아파트(준공 5년 이내)가 압도적인 선호를 유지했으며, 최근에는 재개발에 대한 관심도 크게 늘었다.
고자산가들의 자산 선호도는 △주식(34%) △부동산(23%) △펀드(16%) 순이었다. 글로벌 증시 호황으로 주식 선호도가 급증했으나, 부동산 지위도 여전했다. 세무 상담(37%)과 보유 자산 처분(29%) 전략을 중심으로 주요 자산 포트폴리오 내 입지를 견조히 지키고 있었다. 상가나 일반 아파트 외에도 오피스 빌딩의 처분을 희망하는 비중이 늘어난 점도 특징이다.
수도권 주요 지역 분석 결과, 강남3구와 마용성(마포·용산·성동구)은 변곡점을 맞고 있었다. 신축 선호와 상급지 이동 수요로 과열 양상을 띠었지만 최근 강남구와 과천시 등 매매 가격이 하락 전환하며 진정세로 접어들고 있었다.
침체가 지속 중인 상업용 부동산 시장은 불투명한 대내외 여건으로 회복 시점이 늦춰지고 있지만, 우량 자산 위주의 선별적 회복이 이뤄질 것이라는 기대도 나온다.
KB경영연구소는 수도권의 안정화 시점을 2026년 하반기에서 2027년 사이로 보고 있다. 비수도권의 본격적인 회복 전망은 2028년 이후다. 강민석 KB경영연구소 박사는 “(주택시장이) 지표상으로는 안정세에 접어든 듯 보이지만 지역 불균형과 공급망 위축이라는 잠재적 불안 요인이 여전하다”고 강조했다. 또 “향후 시장의 향방은 수도권 공급 확대와 세제 개편 등 정부 정책이 얼마나 실효성을 거두느냐에 따라 결정될 것”이라고 평가했다.
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