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후보 시절 민간 정비사업 활성화를 약속했던 오세훈 서울시장이 취임하면서 기존 공공 재건축 사업 후보지역에서 기존과 다른 기류가 흐르고 있다. 후보지역에선 문재인정부와 박원순 전 서울시장이 정비사업 규제를 거듭하면서 피로감이 쌓인 탓에 공공 재건축으로 선회하려 한 것인데 오 시장이 등판한 이상 공공 재건축을 더이상 고집할 필요가 없다는 주장이 나오고 있다. 일부 공공 재건축 후보지는 민간 재건축으로 가자는 의견이 크게 형성되면서 문재인 정부의 공공 정비사업의 상당수가 좌초될 가능성이 대두되고 있다.
정부. 공공재건축 선도사업 후보지 발표…각종 인센티브 내걸었지만 주민 반응 냉랭
국토교통부는 이달 7일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안’에 따라 도입한 공공 재건축 선도사업 후보지 5곳을 확정해 발표했다. 공공 재건축 사업은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택공사(SH) 등 공공이 참여하는 재건축 사업 방식이다. 추진단지는 용적률 등 규제 완화 혜택을 받으며 늘어난 가구 수 중 50~70%를 공공분양이나 공공임대 주택으로 기부채납 해야 한다.
이번에 선정된 후보지는 서울 영등포 신길13구역, 중랑 망우1구역, 관악 미성 건영아파트, 용산 강변 강서구역, 광진 중곡 아파트 등 5개 지역이다. 지난해 9월 30일까지 진행된 공공 재건축 사전컨설팅 공모에 참여해 사전컨설팅 결과를 회신 받은 7개 단지 중에서 사업성 개선 효과가 있고 주민 동의를 10% 이상 확보한 곳 위주로 지정됐다.
국토부는 선정된 5개 단지의 종상향과 용적률 개선 등으로 분담금 부담 등이 크게 줄어들 것으로 내다봤다. 신길13구역은 서울주택도시공사(SH)가 사업을 맡아 최고 35층의 역세권 고층 단지로 조성할 예정이다. 기존 266세대에서 195세대 늘어난 461세대가 들어선다. 현재 60㎡를 소유하고 있는 조합원이 84㎡ 평형을 분양을 받을 경우 분담금이 85% 줄어들 것으로 국토부는 예상했다.
망우1구역은 용도변경을 통해 사업성을 확보한 후 초·중·고교가 인접한 신축 주거단지로 조성할 계획이다. LH가 사업을 맡고 총 438세대가 공급될 예정이다. 미성 건영아파트도 용도변경을 실시한 후 SH가 사업을 맡아 695세대 규모로 탈바꿈 시킬 계획이다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리 |
강변 강서구역은 현재 용적률이 297%로 용도변경 없이는 사업성 확보가 어려워 조합 설립 후 장기간 사업이 정체되고 있던 지역이다. 용도변경 및 특별건축구역 지정을 통해 용적률 499%, 최고 35층의 단지를 추진한다는 계획이다. SH가 사업을 맡아 268세대를 공급할 예정이다
중곡 아파트는 용도변경을 통해 일반분양 세대를 확보해 사업성을 높인다는 계획이다. LH가 사업을 맡고 370세대를 공급한다. 기존 민간 정비계획보다 분담금은 11%가 줄어들 것으로 추산된다.
국토부에 따르면 이번에 후보지로 선정된 5곳은 용적률이 평균 178%포인트 증가하면서 주택공급물량은 1.5배 늘어날 것으로 예상된다. 또 조합원들이 추가로 내야하는 분담금은 민간 재건축 대비 평균적으로 절반 이상 줄어들 것으로 보인다.
“분담금 최소화하면 뭐하나 어차피 LH·SH인데…민간 재건축 추진한다”
정부가 각종 인센티브를 부여하며 개발을 주도하고 있지만 정작 각 후보지의 반응은 싸늘하기만 하다. 아무리 사업성을 끌어올려준다 한들 LH·SH가 짓는 아파트는 상대적으로 민간 건설사 아파트에 비해 매력이 떨어져 향후 시세상승 가능성도 낮다는 이유에서다.
이들 지역에선 오세훈 서울시장 취임 후 더 이상 공공 재건축을 고수할 필요가 없다는 여론이 형성되고 있다. 오 시장은 당선 전부터 재개발·재건축 규제 완화에 대한 의지를 피력해왔다. 시의회와 협의 등을 거쳐 두세 달 내로 민간 정비사업 규제 완화를 이룰 수 있다고 강조했다.
국회의 법령 개정 없이 시의 조례 개정으로 완화할 수 있는 카드는 종상향 및 용적률 완화 인만큼 공공 재건축 후보지들의 분위기도 빠르게 바뀌고 있다. 그동안 민간 재건축 사업이 표류 돼 왔던 주된 이유 중 하나가 용적률 문제였던 만큼 오 시장이 종 상향 및 민간 재건축 규제 완화만 도와주면 민간 재건축 사업을 추진하는 것이 훨씬 낫다는 여론에 힘이 실리고 있다.
망우1구역 조합원 민경숙(50대·가명) 씨는 “그동안 사업이 오랫동안 진척되지 않아 ‘밑져야 본전’이라는 마음으로 공공 재건축에 동의했던 주민들이 하나 둘 다른 목소리를 내고 있다”며 “공공재건축은 기부채납 비율이 높고 아파트 브랜드 가치도 떨어져 실질적으로 진짜 동의를 하는 사람은 없다”고 운을 뗐다.
이어 “오세훈 서울시장이 민간 정비사업 규제 완화를 예고했었던 만큼 굳이 공공개발을 추진할 이유가 없어졌다”며 “혹시라도 정부가 공공개발을 강행할 경우에는 강력히 발하겠다는 주민들도 적지 않은 상황이다”고 강조했다.
최용진 망우1구역 재건축 조합 조합장은 “공공 재건축으로 갈지 민간으로 갈진 아직 완전히 정해진 것은 아니다”며 “우린 공공 재건축 후보지에 오른 것일 뿐 세부적인 사항이 나온 이후 사업성을 검토해봐야 한다. 아직까지 어느 것 하나 정해진 것은 없지만 사업성이 제대로 보장 되지 않을 경우에는 공공 재건축으로 가지 않을 수 있다”고 설명했다.
중곡아파트 주민들 사이에서도 민간 개발로 가야한다는 의견이 크게 대두되고 있는 분위기다. 중곡아파트 주민 윤민태(가명) 씨는 “우리 아파트의 경우 추진위원회가 공공 재건축을 한다고 하더라도 단지 내에 도시계획도로가 관통해 사업성이 크게 개선되지는 않는다”며 “270가구에서 약 100호가 늘어나고 이 중에서 임대아파트 비율 등을 고려했을 때 그다지 메리트가 없다고 느끼는 주민이 많다”고 말했다.
전문가들은 공공 재건축성의 기부채납 비율을 최소화했다고 해도 여전히 기부채납 비율이 높고 특히 향후 시세상승 측면에서도 메리트가 떨어져 공공개발을 현실화하기가 쉽지 않을 것이라고 입을 모았다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “기부채납을 최소화했다고 하더라도 그 비율이 현저히 많아졌다고 보기 어렵다”며 “세대수로 견주어 봤을 때 일부 지역의 경우 이주를 하고 분담금을 내면서까지 사업을 추진하지 않으려는 세대주가 적지 않을 것으로 보인다”고 설명했다.
이어 “공공재건축 후보지 중 하나라도 좌초될 경우 정부 공급대책에 대한 시장의 불신이 커지면서 집값 불안 현상이 이어질 수 있다”며 “공공 재건축 추진과 동시에 민간 재건축 활성화 사이클을 함께 굴려 공급 시그널을 계속해서 줘야 한다”고 설명했다.
[배태용 기자 / 판단이 옳은 신문 ⓒ스카이데일리]
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