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다주택자 규제와 대출·거주 요건 강화가 맞물리면서 주택시장이 ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 재편되고 있다. 핵심은 전국의 자금과 수요가 서울·수도권 상급지로 빨려 들어가고, 그 반작용으로 지방의 전·월세 공급이 줄어 전세난이 가속화되는 구조다. 지방에서는 “집을 사서 임대 놓기”가 점점 불리해지자, 현금 여력이 있는 수요층조차 지방 매수를 피하고 서울로 ‘원정 매수’에 나서는 흐름이 뚜렷해졌다.
12일 부동산업계에 따르면 실제 매물 지표는 방향성을 선명하게 보여준다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이달 들어 대전 전세 매물은 1년 새 3478건에서 1460건으로 58.1% 줄었고, 세종은 1623건에서 689건으로 57.6% 감소했다. 부산 전세 매물도 44.2% 줄었으며 대구(37.9%), 광주(30.4%) 등 주요 지방 대도시 전반에서 전세 물건이 급감했다. 월세 역시 세종(-56%), 대구(-46.6%), 부산(-40.1%), 대전(-37.8%) 등 감소폭이 크다.
반면 같은 기간 지방의 매매 매물은 늘었다. 광주는 9.9%, 대전 6.6%, 세종 7.1%, 부산 3.3% 증가했다. ‘사는 사람은 줄고, 팔려는 물건은 늘어나는’ 전형적인 약세장의 형태가 전·월세 감소와 동시에 진행되는 셈이다.
이 현상을 견인하는 힘은 세 가지다. 업계 관계자 등의 의견을 종합하면 △다주택자에게 불리한 세제·금융 규제로 “주택을 여러 채 보유해 임대를 공급하는 모델”이 위축됐다. △서울 전역 토지거래허가구역(토허구역) 확대와 실거주 의무 등으로 서울 내 갭투자가 막히면서, 서울 전세 물량도 줄었지만 지방 전·월세 감소 폭이 더 컸다. △지방 주택의 자산가격 기대가 꺾이며 “지방 아파트는 오르지 않는다”는 심리가 시장을 지배했다. 지방 수요층은 ‘지방에서 매수’ 대신 ‘지방에서 전·월세 거주’로 선회하고, 투자·자산 증식은 서울·수도권으로 가져가는 전략을 선택하게 된다.
서울 쏠림은 거래 데이터로도 확인된다. 법원 등기정보광장 매수인 주소지(지방 거주) 기준 집계 등에 의하면 지난해 지방 거주자가 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔)을 매수한 건수는 1만4415건으로, 2024년(1만1838건)보다 22% 늘었다. 서울 및 경기도 12개 토허구역까지 넓히면 1만9085명 수준으로 증가한다. 외지인의 서울 원정 구매가 일시적 변수가 아니라 구조적 수요로 고착화하고 있다는 분석이 나오는 이유다. 한국은행 역시 2025년 하반기 금융안정보고서에서 다주택자 규제 강화 이후 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 강해지며 서울 핵심지역 매입 수요가 증가했고 외지인 비중이 과거보다 높은 수준을 유지한다고 진단했다.
문제는 지방의 ‘미분양 적체’와 ‘임대물량 감소’가 동시에 진행된다는 점이다. 지방 준공 후 미분양(악성 미분양)은 지난해 11월 기준 2만4815건으로 2011년 8월 이후 14년 3개월 만에 최고치를 기록했고, 전국 미분양의 85%를 차지한다. 새 집은 팔리지 않는데, 기존 주택을 임대로 내놓을 유인도 줄어 전·월세 시장이 얇아지는 구조다. 전세가율 격차도 상징적이다.
한국부동산원에 따르면 이달 서울 71%, 지방 73.9%로 큰 차이가 없었지만, 지난해 11월 서울 전세가율이 52.5%로 역대 최저치로 내려가는 동안 지방은 74%를 유지해 격차가 22%포인트 가까이 벌어졌다. ‘자산가치(매매가)’는 서울이 독주하고, ‘거주가치(전세가)’는 지방이 상대적으로 버티는 양극화가 심화된 것이다.
전세 물량 감소는 결국 가격 상승 압력으로 이어진다. KB 기준으로 지난해 10~12월 부산 전셋값은 1.01% 올랐고, 대구 0.40%, 대전 0.42%, 광주 0.27% 상승했다. 세종은 4.15%로 급등했다. 전세 매물이 줄면 선택지가 사라지고, 제한된 물건에 수요가 몰리며 임차료가 오르는 것은 구조적으로 피하기 어렵다.
한편, 정책 효과는 아직 제한적이다. 정부는 비수도권 준공 후 미분양 취득 시 1가구 1주택 특례 적용, LH의 미분양 매입 등 처방을 내놨지만 시장의 ‘서울 집중-지방 회피’ 심리를 되돌리기에는 역부족이라는 평가가 많다. ‘주택 환매 보증제’처럼 분양 리스크를 줄이는 장치도 예고됐지만, 근본적으로는 지방 주택을 보유·임대할 때의 기대수익과 부담(취득·보유·양도)을 동시에 손보지 않으면 수요 전환이 어렵다는 지적이 나온다.
일부 전문가는 부분적 양도세 감면 같은 ‘특단의 조치’가 있어야 지방으로 수요가 갈 수 있다고 말한다. 반대로 다주택자에 대한 금융·거주 규제가 강화될수록 주택 수를 줄이고 상급지 한 채만 남기는 전략이 확산되며, 지방 전세 공급 기반이 더 약해질 수 있다는 우려도 커지고 있다.
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