[르포] 잠실 장미, ‘49층 속도전’ 선택했지만… 상가·분담금에 재건축 속도 제동

서울 송파구 신천동 잠실장미아파트에 들어서자 낡은 단지 특유의 ‘여백’이 먼저 눈에 들어왔다. 최고 49층, 5천 가구 안팎 규모로의 재건축이 추진되며 동네의 미래 지형을 바꿀 대형 사업이 진행 중이지만, 지금 풍경은 뜻밖에도 고요하다.

2일 스카이데일리가 직접 찾은 장미아파트 1~3차 단지는, 15~20층 안팎의 판상형 동들이 넓은 동간 거리를 두고 남향 위주로 배치돼 하늘이 크게 열려 있는 모습이었다. 외벽 도색은 빛이 바랬고 주차장은 포화 상태에 가까웠지만 단지 안 공기는 차분했다. 두툼한 외투를 입은 아이들이 놀이터를 뛰어다니고, 장을 본 어르신들이 벤치에 앉아 숨을 고른다. 거대한 개발 계획과는 달리 이곳의 시간은 여전히 일상의 속도로 흐르고 있었다.

생활 동선은 자연스럽게 상가로 모인다. 세탁소와 분식집, 작은 병원과 부동산 중개업소가 줄지어 있다. 특히 종합상가 주변은 유동 인구가 끊이지 않는다. 이 대형 상가가 장미 재건축에서 핵심 변수로 꼽히는 이유를 현장에서 어렵지 않게 체감할 수 있다. 재건축이 단지 높이를 몇 층 올리는 공사가 아니라, 주거와 상업이 한 덩어리로 얽힌 이해관계를 다시 짜는 과정이라는 점이 선명하게 드러난다.

단지 밖으로 나오면 풍경은 급변한다. 왕복 다차로 대로 너머로 고층 아파트와 업무시설이 이어지고, 도보권에는 잠실나루역이 있다. 잠실역 생활권과 한강, 석촌호수, 올림픽공원 축이 겹치는 입지는 이미 완성형이다. 장미가 잠실 재건축 판에서 오랫동안 ‘마지막 대어’로 불려온 배경이다. 다만 기대만큼 속도가 나느냐를 두고는 온도 차가 크다.

▲ 서울 송파구 신천동 잠실장미아파트 전경. 최고 49층, 5천 가구 이상 규모로의 재건축이 추진되는 가운데, 1970년대 조성된 기존 단지가 도로 너머로 길게 이어져 있다. 사진=장혜원 기자

단지에서 만난 조합원은 “조합이 만들어진 지는 꽤 됐는데 생각만큼 빨리 가는 분위기는 아니다”라고 말했다. 그는 “주민들 사이에서도 시간이 더 걸릴 거라는 이야기가 많다”고 덧붙였다. 신속통합기획에 대한 기대도 점차 회의로 바뀌는 분위기다. 또 다른 주민은 “신속통합기획으로 빨라질 줄 알았는데 체감 속도는 그렇게 빠르지 않다”고 했다. “최소 5년 이상은 봐야 하지 않겠느냐”는 전망도 나온다. 재건축이 곧 삶의 계획과 맞물리는 문제인 만큼, 속도에 대한 민감도는 높다.

지연 요인으로 가장 많이 거론되는 건 상가 문제다. 잠실장미아파트는 단지 중앙과 외곽 동선을 따라 △대규모 종합상가(A·B동)△와 △전철상가(C동)△가 입체적으로 얽혀 있는 구조다. 상가 건물이 보행 동선과 직접 연결되고 일부는 지하철 출입 동선과도 맞물린다. 단순한 철거·재배치가 아니라 도시계획과 교통, 보행 체계를 함께 다시 설계해야 하는 사안으로 확대된다.

쟁점은 상가 존치 여부가 아니라 위치와 규모, 권리 구조다. 상가 소유주들은 기존 상권의 가시성과 유동 인구를 유지할 수 있는 위치를 요구하는 반면, 조합 측은 주거동 배치 효율과 일조, 통경축 확보를 고려해야 한다. 상가를 전면 배치할지, 저층부에 흡수할지, 별동으로 둘지에 따라 용적률 활용도와 일반분양 물량까지 영향을 받는다.

권리 관계도 복잡하다. 상가 소유주는 주거 조합원과 달리 분양권 선택 구조와 정산 방식이 별도로 설계돼야 한다. 영업 중인 점포가 많은 만큼 영업권 보상과 이주 대책도 민감한 사안이다. 이해관계자가 많고 의견이 단일하지 않다는 점도 합의 속도를 늦춘다.

최근 상가와 관련된 법적 분쟁이 일단락되며 제도적 불확실성은 줄었다는 평가가 나오지만, 이는 출발선 정리에 가깝다. 실제 속도를 좌우하는 건 통합심의 과정에서 상가 배치와 동선 계획이 얼마나 매끄럽게 정리되느냐다. 상가 문제는 단지 한 블록의 사안이 아니라 전체 설계 방향을 좌우하는 핵심 퍼즐이다.

층수 선택 역시 장미 재건축의 ‘현실 판단’을 보여주는 대목이다. 초기에는 한강변 입지를 앞세운 초고층 구상도 거론됐지만, 조합은 최고 49층 수준의 준초고층 안으로 방향을 잡았다. 상징성보다 사업 완주 가능성을 택한 셈이다. 초고층으로 갈 경우 공사 기간이 늘고 구조 설계가 복잡해진다.

고강도 자재 사용 비율이 높아지고 고층 전용 소방·피난 설비와 특수 엘리베이터 시스템 등이 추가되면 공사비 상승 폭도 커진다. 업계에선 초고층 전환 시 전체 공사비가 수천억 원 단위로 늘어날 수 있다는 분석이 나온다.

여기에 정비계획상 구조도 사업성 계산에 직접적인 영향을 준다. 재건축 정비계획(안)에는 기준용적률 230%, 허용용적률 230%, 상한용적률 260%, 인센티브와 공공기여를 반영한 법적상한용적률 최대 약 299.9%가 설정돼 있다. 정비구역 면적은 약 257,570㎡이며, 이 가운데 도로·공원 등 정비기반시설 약 35,511㎡를 기부채납하는 구조다. 이를 반영하면 실제 적용 용적률은 약 299.96% 수준까지 계획된 것으로 알려졌다.

공급 규모 역시 대형 사업지에 걸맞다. 현재 거론되는 안에는 총 5165세대 조성이 포함되며, 이 중 임대주택 514세대(약 9.95%), 일반분양 4,651세대가 배치되는 구성이 유력하다. 공공기여는 토지·건축물·현금 방식이 혼합되며, 주민설명회에서 제시된 순부담률은 약 10.84% 수준으로 알려졌다.

이 같은 수치는 단순한 계획 숫자를 넘어 조합원 분담금과 직결된다. 공사비 증가와 공공기여 면적, 임대 비율이 늘어날수록 일반분양 수익 구조가 바뀌기 때문이다. 이미 다른 강남권 재건축 단지에서 10억 원 안팎의 분담금 사례가 나오고 있는 상황에서, 대지지분이 상대적으로 작은 장미는 부담이 더 커질 수 있다는 우려가 나온다.

“랜드마크 상징성보다 조합원 수용 가능 범위가 우선”이라는 내부 기류가 형성된 배경이기도 하다. 인근 중개업계는 장미의 잠재력을 인정하면서도 구조적 제약을 반복해 언급했다. 한 공인중개사는 “장미는 기대는 큰데 진행 속도는 잠실주공5단지보다 더딘 편”이라며 “가장 큰 차이는 대지지분”이라고 말했다. 같은 평형 기준으로 5단지와 10평 가까이 차이가 나 사업성 격차로 이어진다는 설명이다.

분담금 부담은 현장에서 가장 현실적인 우려다. “다른 재건축 단지들 분담금이 10억 원을 넘는 사례가 나오는데, 장미도 비슷하거나 더 나올 수 있다”는 전망이 나온다. 과거 낮은 가격에 매수한 조합원이 많아 추가 분담금이 커지면 동의율 확보가 쉽지 않을 수 있다는 분석도 있다.

▲ 서울 송파구 신천동 잠실장미아파트 단지 내부 전경. 사진=장혜원 기자

잠실주공5단지와의 관계 역시 변수다. 두 단지가 동시에 이주를 시작하면 전세 수요가 급증해 인근 시장이 흔들릴 수 있다는 우려가 나온다. 이에 따라 순차 진행 가능성을 점치는 시각이 형성됐다. 조합원과 세입자의 입장 차이도 분명하다. 조합원은 자산 가치를 고려하지만 세입자는 주거 안정이 우선이다.

가격 흐름을 두고도 해석은 엇갈린다. 일부 급매 보도와 달리 현장에서는 “체감할 정도는 아니다”라는 반응이 많다. 매수·매도자 모두 관망세가 짙다는 평가다. 중개업계에서는 ‘5단지 선(先), 장미 후(後)’ 구도가 유력하다는 시각이 우세하다.

결국 장미 재건축의 승부처는 세 갈래다. 준초고층 전략으로 사업 속도를 끌어올릴 수 있을지, 세대수 확대와 공공기여 사이에서 사업성을 확보할 수 있을지, 상가 이해관계를 얼마나 매끄럽게 정리할 수 있을지다. 장미의 미래는 높이가 아니라 실행력에서 갈릴 가능성이 크다.

화제의 부동산

관심 기업

관심 명사