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서울 아파트값이 진정 국면으로 접어드는 모양새다. 서울 아파트값 상승률이 6개월 새 최저 수준을 기록했다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산 아파트값은 3주 연속 하락했고 '풍선효과' 우려를 낳은 서울 외곽지역도 상승 폭이 반감됐다.
한국부동산원이 발표한 3월 둘째 주(7일 기준) 서울 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 상승 폭은 전주(0.31%) 대비 0.27% 올랐지만 상승 폭이 다소 축소됐다. 한동안 고공 행진한 집값 상승률이 약 반년 전 수준으로 돌아가 집값이 잡힐 수 있다는 강한 기대를 갖게 한다.
원인은 5월 다주택자 양도소득세 중과 재개를 앞두고 매물이 증가하고 있고, 고가 지역의 가격 조정이 전체적인 상승세 둔화를 이끌고 있다. 지역별 차별화 현상도 나타나고 있다. 강남권 하락에도 불구하고, 상대적으로 가격이 낮거나 개발 호재가 있는 외곽지역은 완만한 상승을 이어가는 등 지역 간 차별화가 뚜렷하다.
다만 5월 9일 양도세 중과 시행 이후 발생할 수 있는 매물 잠김 현상으로 인해 조정 분위기가 지속될지는 아직 불확실하다는 전망이다. 매매가가 점차 진정세로 접어들면서 전세가도 비슷한 양상을 보이고 있다.
이처럼 서울 아파트값은 안심할 상황이 아니다. 당장 지난달만 해도 서울 아파트는 연율 환산 10%를 웃도는 높은 상승세를 지속했고, 특히 외곽의 오름폭이 더 컸다. 수요 규제만으로는 집값 안정 추세를 이어가기는 힘들다. 필요한 곳에 집이 공급된다는 믿음을 줘야 한다. 신속한 공급이 관건이다. 서울·수도권 도심에 6만호를 짓겠다는 ‘1·29 대책’을 차질 없이 진행하되 상대적으로 공급 속도가 빠른 민간 정비사업(재건축·재개발) 활성화 방안도 강구해야 한다.
다주택자 규제가 세입자 피해로 이어져선 안 된다. 토지거래허가구역 지정과 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트의 전·월세 물건은 회수되는 추세다. 아실에 따르면 지난달 23일 이후 한 달간 16.1% 감소했고, 강북은 신규 물건이 품귀현상을 보인다고 한다. 지난달 서울 아파트의 평균 월세는 150만4000원으로 2015년 7월 조사 이래 가장 높았다(한국부동산원). 3∼4월 봄 이사 철이 본격화하면 시장이 더욱 요동칠 우려마저 나온다.
정부는 최근 다주택자에 대한 대출 만기 연장·대환 대출 관행에 제동을 거는 방안을 검토 중이다. 이 과정에서 다주택자의 임대주택이 경매로 넘어가면 서민의 주거 불안이 커진다. 정교한 대책이 필요하다.
앞으로의 정책은 이 같은 시장 반응을 정밀하게 분석하고, 반복되는 규제와 해제의 사이클을 벗어날 수 있는 중장기 전략에 초점을 맞출 필요가 있다. 제도의 본래 목적과 시장의 작동 원리를 모두 이해하고 조율하는 지혜가 필요한 때이다. 이제는 규제 그 자체보다는 규제의 맥락과 시기, 방식에 대한 세밀한 접근이 필요하다.
정부가 다주택자의 매도를 촉구하는 이유는 분명하다. 집값을 내려서 팔라는 의미다. 이 대통령이 원하는 방향도 ‘집값 안정’이다. 물론 토허제와 대출 규제를 풀면 다주택자가 집을 더 수월하게 팔 수 있는 환경은 조성된다. 하지만 그러면 다시 갭투자가 활성화되는 악순환이 일어날 수 있다. 이런 배경에서 강남 3구, 마용성(마포·용산·성동), 분당·판교 등 수요가 몰리는 ‘상급지’를 제외한 지역을 대상으로 한시적인 규제 완화를 검토하는 것이 효과적이라고 할 수 있다. 집을 팔 수 있는 숨통을 열어주면서 부동산값이 안정화되도록 당국은 긍정적으로 검토하길 바란다.
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