[이재명의 세무테크] 상속세 신고 시 감정평가 활용하기

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이재명 필진페이지 + 입력 2024-01-29 06:31:15

부동산 상속의 경우 상속세 신고를 어떻게 하느냐에 따라 세금이 크게 달라진다는 특징이 있다. 상속세 신고는 당장 상속 시점의 세금은 물론 미래에 재산을 양도할 때의 세금에까지 동시에 영향을 주기 때문이다.

신고된 상속재산의 가치가 낮으면 당장 상속세 부담이나 취득세 부담은 크지 않겠지만 추후 상속재산을 팔 때 양도차익이 늘어나 양도소득세 부담이 늘어날 수 있다. 반대의 경우라면 상속세 부담은 클 수 있지만 미래의 양도세 부담은 덜게 될 것이다.

부동산 평가 방법

상증세법은 부동산의 종류별로 시가가 없는 경우 재산의 평가 방법을 규정한다. 토지는 부동산가격공시에관한법률(이하 부동산공시법)에 따른 개별 공시지가로, 주택 중 아파트·연립주택·다세대주택와 같은 공동주택의 경우에는 부동산공시법에 따른 공동주택 가격, 단독주택·다가구주택과 같은 단독주택은 부동산공시법에 따른 개별주택 가격으로, 건물·오피스텔 및 상업용 건물은 국세청장 고시가액으로 평가하도록 규정한다. 따라서 매매가액이나 감정가액이 전혀 없는 경우에는 기준시가로 상속받은 부동산의 가액을 신고하면 된다.

특히 상속은 실제 거래된 것이 아니기에 상속인이 그 가치를 평가해서 어느 정도 가격 조정을 할 수 있다는 것도 특징으로 꼽을 수 있는데, 바로 감정평가를 활용하는 방법이다.

참고로 2020년 2월11일 이후 양도분의 경우 최근 판례에 따르면 소급감정가액은 인정되지 않는다.

상속세를 줄이기 위해서는 기준시가로 세금을 계산하는 것이 좋다. 기준시가는 시가와 비교해 저평가돼 있는 것이 일반적이기 때문에 상속세도 적게 계산된다. 하지만 상속세를 줄이기 위해 무조건 기준시가를 선택하는 것은 바람직하지 않다. 상속세를 줄이기 위한 기준시가의 선택이 반대급부로 향후 양도세를 늘릴 수 있기 때문이다.

양도세를 계산할 때 매각하는 금액은 실제 매매가액이 되고, 취득가액은 상속받거나 증여받을 당시의 기준시가가 돼 매매차익이 커지게 된다. 그렇기 때문에 상속세를 시가로 계산하는 것이 유리한 경우도 있다.

예를 들어, 망자가 단독주택 1채를 소유하고 있었고 그 주택의 공시가액이 4억 원 정도라면 여러 가지를 고려해 봐야 한다. 배우자가 생존해 있다면 10억 원까지는 상속세가 과세되지 않기 때문에 감정평가를 받아 평가금액을 10억 원 이내에서 최대한 끌어올려 신고를 하면 추후에 양도소득세가 줄어들 수 있다. 해당 주택을 배우자가 단독으로 상속받고 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰 12억 원 이내에서 매도한다면 그 또한 세금이 없다.

망자가 보유하고 있던 것이 상가라면 이야기가 달라진다. 상가는 1가구 1주택 비과세 제도가 없기 때문에 상속세가 발생하지 않는다면 취득가액을 최대한 끌어올리는 것이 유리하다. 상가를 상속받았을 때 10억 원까지 상속세를 내지 않을 수 있는 상황이라면 빨리 매수자를 구해서 매매계약을 체결해 해당 시세를 상속재산 취득가액으로 사용할 수 있다. 상속세가 없는 구간에서 상속세 신고를 하고, 양도소득세는 매매가격인 10억 원과 취득가격인 10억 원의 차액이 0원이라 양도소득세도 0원으로 만들어서 신고하는 방법도 있다.

감정평가가 유리한 것인지 판단하는 기준

명확하게 구분할 수는 없지만 세율을 비교하면 어느 정도 답이 나온다. 현재 우리나라의 양도세율은 6∼35%로 과세된다. 반면 상속세와 증여세는 적게는 10%에서부터 많게는 50%의 세율로 과세된다. 만약 기준시가로 계산한 상속세와 증여세가 40~50%의 세율구간으로 과세된다면 상속세와 증여세는 일단 기준시가로 계산하는 것이 좋다.

시가를 선택할 경우 양도세의 최고세율인 35%를 피하기 위해 더 높은 세율(40~50%)의 상속세와 증여세를 납부할 수도 있기 때문이다. 결국 상속세나 증여세를 계산할 때 10~30% 구간으로 과세되는 사람의 경우 시가를 선택해 상속세나 증여세를 납부하면 양도세의 최고세율을 피할 수 있는 논리가 만들어진다.

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