[이재명의 세무테크] 종중 법인화로 토지양도소득 절세할 수 있다

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이재명 필진페이지 + 입력 2024-03-25 09:28:08

최근 자산관리에 대한 관심도가 높아지면서 ‘종중 소유의 토지’ 매각에 대한 세금 문의가 늘고 있다. 종중이란 공동선조의 분묘의 보존, 제사의 이행, 종언(족인)간의 친선·구조 및 복리증진을 도모하는 권리 능력이 없는 사단인 가족단체를 말한다.

종중토지를 양도한 경우 양도관련 세금 신고를 위해 계약서·등기부등본을 확인해보면 소유자는 종중명의로 되어있으며 이때 개인으로 보아 소득세법을 따라야할지 법인으로 보아 법인세법에 따라 신고할지 부터 고민하게 된다. 세법에서는 종중을 개인(1거주자)으로 보는지 혹은 법인(비영리법인)으로 보는지에 따라 적용되는 과세방법이 다르기 때문이다.

종중은 기본적으로 거주자로 취급받으므로 토지를 양도하였을 경우 일반 개인과 동일한 과세문제에 직면하게 된다. 따라서 8년 이상 재촌자경한 종중 소유의 농지는 양도소득세 감면을 적용받을 수 있다. 다만 반드시 종중의 책임과 계산 하에 종중원이 농지를 경작하는 경우에만 인정이 되며 대리경작·위탁경작을 한 경우 감면을 적용할 수 없으니 유의해야 한다.

예컨대 종중원이 농지임대료를 종중에게 지불하고 경작해 그 수확물이 종중원에게 귀속된다면 대리경작에 해당하므로 자경감면은 부인되는 것이다. 비사업용토지에 대해서도 거주자와 동일한 10%p 중과된 세율로 과세되는데 종중의 경우 무조건 사업용토지로 의제되는 규정이 있다. 2005년 12월31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지·임야·목장용지는 무조건 사업용토지에 해당하므로 반드시 취득일을 확인할 필요가 있겠다.

반면 다음과 같은 일정한 요건을 갖추어 법인으로 신청해 승인을 받은 경우에는 비영리법인으로 볼 수 있다. 1) 먼저 단체의 조직과 운영에 관한 규정을 가지고 대표자 및 관리인을 선임하고 있어야 하며 2) 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적 소유 관리하고 있어야 하고 3) 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 않을 것을 그 요건으로 한다.

위 요건을 갖추어 법인으로 신청해 승인받은 경우에는 종중의 토지 양도에 대해 소득세법이 아닌 법인세법이 적용된다. 따라서 세율도 양도소득세율 6~42%가 아닌 법인세율 10~22%가 적용되며 양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 토지 등 양도소득에 대한 법인세도 추가로 납부해야 한다. 때문에 세법상 유리한 쪽을 미리 따져 보고 선택해야 한다.

또한 비영리법인의 부동산 양도차익에 대해 법인세법 제4조 3항 5호에서는 해당 고정자산의 처분일 현재 3년 이상 계속하여 법령 또는 정관에 규정된 고유목적사업에 직접 사용한 것은 과세대상에서 제외하고 있다. 따라서 종중이 선조의 분묘수호나 제사 등을 위해 사용하던 토지라면 법인으로 승인받아 양도하는 것이 절세할 수 있는 방법이 될 것이다.

참고로 종중의 규모가 작은 소종중은 종중 땅이 종손 개인 명의로 돼 있는 경우가 실무에선 많이있다. 명의신탁이다. 부동산 실명제이기 때문에 부동산 명의신탁은 그 자체가 무효이지만 명의신탁특례의 규정으로 종중이나 배우자·종교단체 등에는 조세포탈 및 법적 제재회피 목적이 아니라면 허용하고 있다. 사실상 종중원 개인 명의라면 매각할 때 양도소득세 문제와 매각대금의 증여 문제도 발생할 수 있지만 명의신탁특례에 의해 허용되는 명의신탁이라면 문제가 발생하지 않는다.

다만 종중 소유라는 것을 입증할 수 있는 서류를 꼼꼼하게 구비해둬야 할것이다. 종중재산내역과 약정을 종중정관 및 회의록 등에 기록해 두고 재산세 등은 종중관리통장에서 납부하는 등 증빙을 갖춰 두는 것이 좋다.

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