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“LEIEL(르엘). 최고의 명품아파트로 보답하겠습니다.”
서울 송파구 가락동 가락극동아파트 단지 입구와 내부 도로 상공에는 붉은색 르엘 현수막이 길게 걸려 있다. 현수막 하단에는 “롯데건설 임직원 일동”이라는 문구가 붙어 있다. 공사장이 아닌 구축 단지 위로 하이엔드 브랜드가 먼저 내려앉은 모습이다. 수주전이 끝났음을 알리는 동시에 ‘르엘’이라는 단어가 조합원들의 기대치를 상징적으로 고정시키는 장치로 읽힌다.
21일 겨울 한파 속 기자가 찾은 단지는 조용했다. 가장 먼저 눈에 띈 것은 대단지 아파트의 노후 흔적이다. 각 동 외벽에는 오염 자국이 길게 남아 있고 표면 균열도 군데군데 확인된다. 베란다 난간은 철제 형태로 설치돼 있는데 녹과 변색이 쉽게 눈에 띈다. 일부 세대는 실외기를 난간 밖으로 돌출 설치한 상태다. 확장형 발코니 유리창이 많은데 결로 흔적이 남아 유리 표면이 뿌옇게 보이는 구간도 있다. ‘정비 필요성’이라는 재건축 명분이 현장에서는 설명이 아니라 풍경으로 드러나는 순간이었다.
단지 내부 동선은 비교적 단순하지만 체감은 다르다. 내부 도로 한쪽으로 차량이 길게 늘어서 있고, 관리동·경비실 주변에는 주차 단속 안내 표지와 현수막이 걸려 있다. “불법 주차 강력 단속” 문구가 크게 보인다. 정비사업 단지가 흔히 겪는 흐름, 즉 ‘주차난 심화→생활 불편 증가→민원 확대’가 이미 진행 중이라는 의미다. 사업 속도가 느려질수록 생활의 불편과 갈등 비용이 누적되기 쉬운 구조로 보였다.
수주전은 끝났지만…‘우선협상’의 시작
가락극동 재건축은 롯데건설이 단독 응찰해 조합이 수의계약(우선협상대상자) 방식으로 협상을 진행하는 단계다. 조합 측은 스카이데일리에 “(단독 응찰 상황에서) 조합이 일방적으로 선택하는 방식이 아니라, 우선협상대상자로 선정해 협의를 통해 최종 계약을 도출해야 하는 절차”라고 설명했다. 이어 “남은 과제는 조합원의 이익에 반하지 않는 계약을 체결하는 것”이라고 선을 그었다.
사업 규모도 확정돼 있다. 조합에 따르면 재건축 후 단지는 총 999세대, 최고 35층, 12개동으로 조성될 예정이다. 층수는 단지 중앙부가 35층으로 계획됐고, 외곽은 일조권을 고려해 24~27층과 33층 등으로 나뉘는 구조다.
조합원 반응은 대체로 속도전이다. 총회에 참석했다는 조합원 A씨는 “이번 총회 때 조합원들이 모여 롯데건설 우선협상대상자 선정을 절대다수 찬성으로 밀어줬다”며 “단독 응찰이라 걱정도 있었지만, 어쨌든 빠르게 가야 한다는 분위기가 컸다”고 말했다. 또 다른 조합원 B씨는 “하이엔드 브랜드(르엘) 적용도 결국 조합원들 요구가 반영된 것”이라며 “‘어차피 하는 거 제대로 하자’는 심리가 컸고, 일반분양 흥행에도 도움이 될 거라는 기대가 있다”고 말을 보탰다.
이 분위기는 수주 ‘직후’까지는 유지될 가능성이 높다. 하지만 정비사업에서 조합원이 체감하는 갈등은 대부분 그다음부터 시작된다. 특히 시공사 선정이 끝난 뒤 단지에서 가장 빠르게 퍼지는 화두는 브랜드보다 ‘분담금’, ‘이주’, ‘세금’이다. 르엘 현수막이 걸린 순간부터 조합원들은 “예쁘게 지어준다”보다 “얼마를 더 내야 하느냐”로 계산을 시작하고 있는 모습이었다.
공사비 ‘4708억·평당 850만 원’
내역입찰로 상한 묶었다
조합이 제시한 공사비는 내역입찰 기준 4708억 원이다. 3.3㎡당 공사비는 850만 원이다. 조합 측은 “제한 금액을 초과해 입찰하면 유찰된다”며 공사비 상한 구조를 설명했다. 이어 “건설사가 폼 나게 짓기 위해 문주 등을 제안하는 부분도 공사비에 포함된 상태”라고 덧붙였다. 다만 우선협상 단계에서 조합이 필요 없다고 판단하면 항목을 빼고 다른 아이템으로 전환하는 협의는 가능하다고 했다.
여기서 중요한 지점은 ‘공사비가 고정됐느냐’가 아니라 ‘조합이 어떤 항목을 끝까지 지키고 어떤 항목을 줄일 수 있느냐’다. 하이엔드 브랜드는 조경·커뮤니티·외관 마감에서 필연적으로 비용을 요구한다. 조합원들이 르엘을 선택한 만큼 향후 협상은 ‘브랜드 체감 요소’와 ‘분담금 절감’의 줄다리기가 될 가능성이 크다.
이주비는 ‘HUG 6억 한도’
추가 이주비(이주촉진비)가 핵심 변수
가락극동에서 지금 가장 민감한 이슈는 이주비다. 조합 측 설명에 따르면 HUG를 통한 이주비는 ‘최대 6억 원’이며 ‘종전 평가액의 40%를 넘지 못한다’는 규정이 있다. 더 큰 문제는 선순위 권리다. 근저당이나 전세권 등 기존 차입 구조가 있는 경우 HUG 자금은 선순위 정리를 전제로 하고, 결과적으로 손에 남는 돈이 줄어든다.
이 부족분을 메우는 방식이 추가 이주비, 즉 조합이 ‘이주촉진비’로 부르는 항목이다. 조합 측은 “추가 이주비는 HUG를 벗어나 1·2금융권에서 조달하는 구조이고, 조합이 땅을 담보로 제공하고 건설사는 입보(보증)를 선다”며 “롯데건설은 추가 이주비를 1금융권 최저금리로 하겠다고 제안했다”고 말했다. 실제 수요는 분양 신청 단계에서 조합원별로 파악돼 합산 협상에 들어간다는 게 조합 측 설명이다.
반면 입주민 체감은 단순하다. 돈이 모자란다는 것이다. 입주민 A씨는 “솔직히 지금 제일 현실적인 고민은 이주비 6억 원으로 전세를 구할 수 있느냐”라며 “전세가가 워낙 올라 6억 원으로는 갈 데가 마땅치 않고, 결국 추가 대출이나 이자 부담까지 떠안아야 하니까 다들 불안해한다”고 귀띔했다.
‘분담금·세금’이 공포다…
“팔고 나갈지 모르겠다”
조합이 공사비·이주비 구조를 설명하는 동안 입주민들은 분담금과 세금 계산으로 들어간다. 입주민들 사이에서는 분담금을 감당할 여력이 없어 결국 매도하고 떠나야 하는 것 아니냐는 불안이 확산돼 있다.
입주민 B씨는 “분담금을 낼 여력이 있을지 모르겠다. 팔고 나갈지 말지도 아직 결정 못 했다는 분들이 많다”며 “평생 살아온 아파트 한 채인데, 재건축이 되면 좋긴 해도 부담이 너무 커질까 걱정”이라고 했다. 이어 “요즘은 세금이 너무 올라 집을 계속 들고 있는 게 맞는지도 헷갈린다는 얘기가 많다”며 “가격이 천문학적으로 오르면 자녀에게 양도·증여·상속할 때 되레 문제가 되는 것 아니냐는 우려도 크다”고 말했다. 계속해서 “입주민 대부분 노령이라 이게 되는 게 좋은 건지, 안 되는 게 좋은 건지 판단을 못 하는 분위기”라는 말도 덧붙였다.
정비사업을 둘러싼 불안은 ‘가격 상승 기대’보다 ‘현금흐름 불확실성’에서 나온다. 특히 고령층은 분담금을 장기간에 걸쳐 분할해 관리하는 데 익숙하지 않다. 자녀 승계를 상정하는 순간에도 취득·증여·상속 관련 세금이 변수로 등장한다. 결국 재건축은 단지 가치 상승의 이벤트가 아니라 ‘가계 재무전략’의 문제로 바뀐다.
“철거는 이론상 3년 후”…입주민은 ‘8년’ 본다
사업 일정에 대한 해석에서도 간극이 있다. 조합 측은 “지난해 말 서울시 통합심의 조건부 의결을 받았고, 다음 행위가 사업시행인가(5~6개월)”라며 “이후 관리처분까지 1년 반가량, 관리처분 후 이주 3~4개월, 석면 제거 6~8개월이 걸려 철거는 이론상 3년 후 가능하다”고 말했다. 다만 조합원 비협조, 문제 제기, 분란이 발생하면 일정은 지연될 수 있다고 했다.
입주민 체감은 더 길다. 입주민 A씨는 “절차가 많고 석면 제거까지 하면 공사가 시작되기까지 시간이 꽤 걸린다”며 “빨라도 입주까지 8년은 본다는 얘기가 많다”고 말했다. 고령층에게 8년은 단순한 숫자가 아니라 ‘살던 집을 떠나 타지에서 버텨야 하는 기간’이다.
수주 이후, 조합 리스크 관리가 관건
가락극동 단지 위에 걸린 르엘 현수막은 끝이 아니라 시작이다. 재건축에서 수주 순간은 가장 짧고, 이후의 협상과 리스크 관리가 가장 길다. 설계·인허가·이주·철거·착공·분양·공사비 조정 협상까지 다층적인 의사결정이 연속된다.
관련해 익명을 요구한 부동산 전문가는 “결국 가락극동 재건축의 시장 평가는 ‘르엘’이 아니라 조합의 통제력에서 갈릴 가능성이 높다”며 “수주를 하이엔드 진입으로 소비하기엔 조합이 풀어야 할 계산서가 너무 많다”고 했다. 그는 “특히 단독 응찰로 우선협상 구도가 형성된 만큼 조합은 계약 조건을 어떻게 끌어내느냐에 따라 향후 조합원 갈등을 줄일 수도, 키울 수도 있다”고 제언했다.
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