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‘리츠(REITs. Real Estate Investment Trusts)’는 부동산 간접투자 상품의 하나다. 예를 들어 개인적으로 고가의 부동산을 살 수는 없지만 여러 사람들이 투자를 해서 돈을 모아 토지나 건물을 사고, 거기서 나오는 임대 수입이나 매각 때 전매 차익 등을 투자한 사람에게 나눠 주는 것을 일반적으로 ‘리츠’라고 부른다. 그런데 1000억원에 경매에서 팔렸던 서울 강남 한복판의 ‘유령 건물’ 터가 유명 외국계 기업으로 가득 찬 2500억원대 일류 오피스 빌딩으로 되살아났다. 바로 강남구 논현동 옛 나산백화점 부지에 들어선 지하 6층~지상 20층 규모의 대형 빌딩 ‘파로스타워’가 그 주인공이다. 2011년 9월 준공한 파로스타워를 PS자산운용이 2560억원에 사들였다. 자산운용업계에 따르면 PS자산운용은 이미 매입을 위한 부동산펀드 구성을 마치고 건물주인 SK D&D에 인수대금을 모두 지급한 것으로 알려졌다. 이에 스카이데일리에서 ‘흉물’ 취급을 받던 파로스타워에 얽힌 사연과 PS자산운용의 부동산 리츠에 대해 알아보았다. 
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▲ 강남구 논현동 지하철 7호선 강남구청역 사거리에 있는 파로스타워. SK D&D가 옛 나산백화점 건물이 있던 땅을 1005억원에 낙찰 받고 건물을 새로 지었다.
▲ 자료:국토해양부 ⓒ스카이데일리
‘흉물’ 취급 받았던 ‘파로스타워’
5년 전만 해도 강남 논현동의 ‘흉물’ 취급을 받았던 파로스타워. 입주하는 업체마다 문을 닫기 일쑤여서 “풍수가 나쁘다”, “저주받았다”는 흉흉한 소문만 돌았던 빌딩이다.
▲ 옛 나산백화점 건물
나산백화점도 IMF 때 나산그룹이 부도가 나는 등 그때부터 약 10년간 강남 한복판의 이 금싸라기 땅은 골칫거리로 전락했다.
이후 건물은 계속 경매시장을 들락거렸다.
그러나 2007년까지 주인이 나타나지 않다가 SK D&D와 리먼브러더스가 1005억원에 이 땅을 사들이며 불운은 끝나는 것만 같았으나 역시 약 1년 후에 사업파트너였던 리먼브러더스가 파산했다.
하지만 이제 파로스타워에는 GE·퀄컴·랄프로렌코리아·파슬코리아 등 유명 외국계 기업이 잇따라 입주했다.
지난해 9월 준공 당시 이미 입주율이 90%를 넘겼고 3.3㎡당 임대료도 8만~9만원선으로 강남 테헤란로 못지않은 수준이다. 경매에서 1005억원이었던 건물 몸값은 2558억원까지 뛰었다.
2500억원대 금싸라기 땅… ‘변신 비결은?’
‘흉물’ 취급을 받던 파로스타워의 변신 비결은 무엇일까.
무엇보다 외국계 기업 유치라는 구체적인 마케팅 전략이 있었기 때문으로 풀이된다. SK D&D는 2년여 간 외국계 기업을 집중적으로 유치하는 데 성패를 걸기로 했다.
▲ 빌딩 임대정보 업체인 교보리얼코에 따르면 지난해 4분기 강남권의 오피스빌딩 평균 공실률(전체 건물연면적에서 미임대된 면적의 비율)은 2.85%로 작년 1분기(4.39%)보다 크게 낮아졌다. 하지만 빌딩 규모별로는 온도 차이가 극심하다. 연면적 6만6000㎡가 넘는 이른바 프라임급 빌딩의 공실률은 0.17%에 불과하다.
▲ 자료:교보리얼코 ⓒ스카이데일리
다음은 외국계 기업 직원들이 만족할 만한 공간의 조성이었다. 개발업체는 빌딩의 전용률을 강남 파이낸스센터보다 높은 57%까지 높였다. 18~20층에는 정원으로 쓸 수 있는 테라스도 마련했다.
SK D&D 원성연 본부장은 “2년 가까이 국내에서 장기간 사업을 하고 있는 유명 외국계 기업 20여 곳을 대상으로 유치전을 펼쳤다”고 설명했다.
당연 입주사들의 만족도도 높다. GE 문선의 이사는 “강남 고객과 만나기 좋다는 점이 최대 장점이다. 직원들이 출퇴근하기도 편하다”고 말했다. 또 퀄컴 김승수 전무는 “복잡한 테헤란로 일대를 벗어나 한적한 최신식 빌딩으로 옮기게 돼 직원들의 만족감이 더 높아질 것”이라고 파로스타워를 칭찬했다.
PS자산운용의 급부상
최근 PS자산운용이 국내외 대형 운용사들을 제치고 싱가포르계 부동산 투자회사 아센다스(Ascendas)의 오피스빌딩 블록 딜(Block Deal. 주식을 대량으로 매매하는 것)을 따냈다.
▲ PS자산운용의 김대영 대표
업계에 따르면 신한BNPP운용은 최근 신한 BNPP A-KOF 사모 부동산펀드가 보유한 오피스 빌딩 3개의 블록딜 우선협상 대상자로 PS자산운용을 선정하기도 했다.
매각 대상 빌딩은 서울 신문로 ‘씨티은행센터빌딩’(15층, 연면적 19500m²)과 을지로 입구 ‘다동타워’(12층, 연면적 14800m²), 강남 역삼동 ‘아남타워’(7층, 연면적 12500m²)다.
PS자산운용은 오는 3월 말까지 실사를 마치고 딜을 마무리 지을 방침이다.
대형 운용사를 제치고 신설사인 PS자산운용이 우선협상 대상자로 선정된 것은 경쟁사보다 높은 인수 가격을 제시한 것이 결정적이었다. 또 자금동원력과 부동산펀드 취급 실적 등 전문성도 높게 평가받았다는 후문이다.
PS자산운용은 국토해양부(옛 건설교통부) 차관, 한국토지주택공사(옛 대한주택공사) 사장 등을 지낸 김대영 대표가 설립한 부동산 전문 운용사다.
싱가포르계 부동산 투자회사인 퍼시픽스타그룹(PSG)과 우리은행, HMC투자증권 등도 주요 주주로 있다.
PS운용은 출범 이후 그랜드백화점, 임광빌딩, 포도몰, 파로스타워 등 굵직한 오피스 빌딩과 쇼핑몰들을 잇달아 인수하는 등 왕성한 활동을 하고 있다.
21일 현재 운용중인 부동산펀드는 총 5개로 수탁액은 4200억원 정도다.
한편 PS자산운용은 최근 파로스타워 매입에 필요한 자금 마련을 위해 부동산 펀드, ‘PS 사모 부동산 투자신탁 6호’를 설정했다.
부동산 펀드의 만기는 7년이며 기대수익률(IRR)은 연평균 7.4%에 달한다. 투자원금 회수지표인 ‘켑레이트(매입가 대비 임대료 수익)’는 6.3%에 이를 전망이다.
펀드 설정액은 2700억원으로 이중 절반이 은행 대출로 조달됐고, 나머지는 기관투자가에 할당됐다. 앞서 PS자산운용은 지난 7월에도 기관투자가로부터 자금을 모집해 서울 미근동 임광토건 사옥을 매입했다.
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