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[돈이 되는 재테크<41>] 상장 리츠(REITs) 투자
리츠, 신규 자산 편입에 ‘인플레 피난처’ 부상
상장 리츠 20곳 중 12곳 주가, 시장평균比 18%p ↑
디앤디플랫폼·SK·코람코에너지, 다양 투자섹터로 자산 구성
오피스, 공실률 하락 및 임대료 상승 수혜
윤승준 기자 기자페이지 + 입력 2022-06-18 00:07:36
▲ 한국거래소에 따르면 ‘KRX 리츠 TOP 10 지수’는 15일 기준 1154.22로 1월3일(1137.00) 대비 1.51% 올랐다. 이 기간 코스피지수와 코스닥지수는 각각 17.79%, 22.53% 떨어졌다. 사진은 SK리츠가 보유한 SK서린빌딩 전경. [사진=SK리츠 제공]
 
인플레이션, 금리 인상 등 악재로 주식시장이 부진을 겪고 있는 가운데 리츠(REITs·부동산투자회사)가 대안 투자처로 급부상하고 있다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집한 뒤 부동산 투자·운용에서 발생하는 수익(임대수입·매각차익)을 투자자들에게 배당하는 부동산간접투자를 말한다. 올해 들어 주가가 시장 평균치보다 18%p 이상 웃돌며 다시 주목받고 있다.
 
증권업계는 리츠의 투자 매력이 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 신규 자산을 편입해 ‘배당 성장성’을 확대할수 있기 때문이다. 자산가격 상승 흐름도 호재다. 대출 만기도 한참 남아 금리 변동성 부담을 덜어냈다. 전문가들은 투자에 성공하기 위해서는 ‘옥석 가리기’가 필수적이라고 조언한다. 특히 임대료 인상에 용이한 오피스를 담은 리츠를 추천했다.
 
덩치 커진 리츠, 자산 규모 1년 반 만에 61조 → 79조
 
17일 한국리츠협회에 따르면 올해 4월 기준 국내 운용 리츠 수는 326개, 운용자산(AUM) 규모는 79조1000억원으로 집계됐다. 2020년 말(61조3000억원, 282개)과 비교해 1년 4개월 만에 약 30% 늘어난 수준이다. 이 중 주식처럼 거래할 수 있는 상장 리츠 수는 15일 기준 20개, 시가총액은 8조2495억원에 달했다. 연초 이후 반년 만에 11.3% 커진 규모다.
 
상장 리츠 주가는 연초 이후 강세를 보이고 있다. 한국거래소에 따르면 ‘KRX 리츠 TOP 10 지수’는 15일 기준 1154.22로 1월3일(1137.00) 대비 1.51% 올랐다. 이 기간 코스피지수와 코스닥지수가 각각 17.79%, 22.53% 떨어진 것과 비교하면 눈에 띄는 수익률이다.
 
종목별로 보면 이리츠코크렙(9.20%), 롯데리츠(8.12%), SK리츠(7.98%), 이지스레지던스리츠(5.34%), 모두투어리츠(4.36%), 신한서부티엔디리츠(3.60%), 미래에셋글로벌리츠(2.96%), NH프라임리츠(2.82%), 제이알글로벌리츠(1.87%), NH올원리츠(1.34%) 등 10곳이 올해 하락장에서도 플러스 수익률을 기록했다. 올 상반기 증시에 입성한 코람코더원리츠과 마스턴프리미어리츠도 상장 이후 각각 12.17%, 0.17% 올랐다.
 
상장 리츠의 주가가 시장 평균치를 웃돌 수 있는 배경으로 가속화된 신규 자산 편입 흐름이 지목된다. 기존 투자 섹터뿐 아니라 다른 섹터도 포트폴리오에 담는 모습을 보였다.
 
디앤디플랫폼리츠는 물류센터와 오피스를 신규 자산으로 편입할 계획이다. 이를 위해 지난달 31일 디디아이백암로지스틱스2호리츠(자리츠 2호)의 지분 97%를 552억원에 취득하기로 결정했다. 취득일은 23일이다. 유상증자를 통해 자금을 조달한다. 자리츠 2호는 ‘파스토 용인2물류센터’를 24일 매입할 예정이다. 매입가는 930억원에 달한다. 물류센터 외에 디앤디플랫폼리츠는 서울 명동과 강남일대 오피스 2곳도 편입을 준비하는 것으로 알려졌다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=임수진 기자] ⓒ스카이데일리
 
SK서린빌딩, SK주유소 등을 기초자산으로 두고 있는 SK리츠도 지난달 25일 SK하이닉스 사옥인 SK U-타워를 신규 자산으로 편입하기로 결정했다. 매입금액은 5072억원으로 자산총액(1조8842억원)의 26.92%에 달한다. 양수예정일은 30일이다. U-타워를 편입하면 자산 규모는 2조4400억원 수준으로 커질 전망이다.
 
현대오일뱅크, SK네트웍스 등을 보유한 코람코에너지리츠도 기존 주유소 위주의 자산 구성에서 탈피하고자 남청라물류센터, 광교주유소, 죽전물류센터 등 다양한 자산을 매입하기로 결정했다. 미래에셋글로벌리츠(미국 물류센터 11곳), 이지스밸류리츠(트윈트리타워, 반포 이수화학 사옥), 이지스레지던스리츠(미국 임대주택, 기숙사) 등도 자산 편입을 공식화했다.
 
김선미 신한금융투자 연구원은 “작년부터 가속화된 리츠들의 신규자산 편입 흐름은 올해에도 지속되고 있다”며 “기존 보유자산이 속한 섹터 외로 물류센터, 데이터센터, 해외 자산 등 자산의 범위가 확대됐는데 이는 섹터의 다각화를 통해 포트폴리오 배당수익률을 개선시킬 수 있고 향후 자산 성장 가능성을 높일 수 있다는 측면에서 긍정적”이라고 말했다.
 
상업용 부동산의 견조한 자산 가격 상승 흐름도 주요 투자 포인트다. 오피스는 제한된 공급물량, IT기업 기반 성장 지속하는 임차수요, 낮은 재택근무 비율 등으로 호황을 이어가고 있다. 물류센터의 경우도 공급 과잉 우려가 있는 저온센터 외에 상온·복합센터의 업황은 여전히 양호한 편이다. 개발투자비와 운영비 증가로 물류센터 임대료가 꾸준히 상승세를 타고 있을 정도다.
 
김 연구원은 “자산가치 상승은 궁극적으로 해당 자산 매각 시 매각차익 확대로 인한 특별배당금 상승, 배당수익률 개선 측면에서 긍정적이고 매각 전에는 담보가치 상승에 따른 대출 여력 확대 측면에서 의미가 있다”며 “신규자산 편입을 가속화하고 있는 시점에서 레버리지를 활용한 자금조달은 전체 금융비용을 낮춰 배당수익률 개선에 기여할 수 있다”고 진단했다.
 
잔여 대출 만기, 대체로 2년 이상 남아있는 상태
 
금리 상승에 직접적인 피해를 입지 않는 것도 투자 매력 중 하나다. 리츠는 임대료 인상 등 인플레이션 방어 조건을 갖추고 있고 대부분 고정금리로 자금을 조달한다. 금리 인상이 금융비용에 영향을 미치는 경우는 기존 부채가 만기 도래할 때나 신규로 부채를 일으킬 때로 한정된다. 현재 상장 리츠의 잔여 대출 만기는 2년 이상 남아있는 상태로 안정적이다.
 
하이투자증권에 따르면 시가총액 2500억원 이상인 상장 리츠의 평균 잔여 대출 만기는 2.4년(0.72~3.06년)으로 집계됐다. 종목별로 신한알파리츠의 잔여 대출 만기가 3.06년으로 가장 길다. 지난해 역삼타워, 와이즈타워 등 신규 자산을 편입할 때 비교적 낮은 금리(2.6~2.8%)로 차입금을 조달한 영향이다. 오피스 임차인에게는 연간 2.0~3.0% 수준의 임대료 상승 조건을 걸었다. 이자비용이 증가해도 배당금 감소 영향은 제한적일 전망이다.
▲ 주요 리츠 임대료 상승 조건. [자료=하이투자증권]
 
배세호 하이투자증권 연구원은 “금리 상승에 따라 최근 서울 프라임급 오피스 선순위 대출 금리가 3% 중후반에 육박하는 등 상업용 부동산 시장의 조달 금리가 크게 상승했지만 현재의 금리 수준이 유지된다는 보수적인 가정 하에서도 이자비용이 유의미한 수준으로 증가하는 시기는 2024년 이후다”며 “잔여 대출 만기 동안 이자비용 상승에 대비해 임대료 상승이 가능하다면 금리 상승에 따른 배당수익률 하락 요인은 매우 제한적일 것이다”고 내다봤다.
 
증권업계는 국내 상업용 부동산 내에서 오피스, 주유소, 물류센터 순으로 자산 가치 상승 여력이 높다고 판단하고 있다. 오피스의 경우 금리 인상기에 타 투자처보다 물가상승분을 임대료에 전가하기 용이하다. 공실률 하락과 임대료 상승이 지속되는 점도 주목할 만하다.
 
부동산 시장 조사 기관 세빌스(Savills)에 따르면 올해 1분기 서울 대표 오피스 권역인 CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도)의 프라임 오피스(1만평 이상 대형 오피스)의 공실률은 각각 9.7%, 2.8%, 8.1%를 기록해 전분기보다 각각 1.0%p, 1.9%p, 1.5%p 떨어졌다. 2017~2021년 평균과 대비해서도 각각 3.5%p, 2.7%p, 6.7%p 낮은 수준이다.
 
1분기 임대료의 경우 CBD, GBD, YBD가 전년동기 대비 각각 1.1%, 1.0%, 2.0% 상승했다. 공실률이 하락이 지속되면서 렌트프리(무상임대) 기간이 축소되고 실질 임대료도 같이 오르는 현상이 나타나고 있다.
 
배 연구원은 “오피스는 올해 중 예정돼 있는 프라임급 공급 계획이 없어 공실률 하락과 임대료 상승이 한동안 지속될 것으로 보인다”며 “내년 오피스 공급 계획 면적도 8만7900평 수준으로 2017~2021년 평균 공급 면적 9만4200평 대비 소폭 낮은 수준이고 운용사와 실수요자의 오피스 수요가 꾸준하기 때문에 한동안 매도자 우위 시장이 예상된다”고 말했다.
 
우량자산을 지속적으로 편입하는 리츠인지 살펴봐야 한다는 의견도 나온다. 자산 편입을 지속해야 배당의 성장성을 유지할 수 있는데 최근 부동산 가격이 너무 높아져서 현 가격 수준으로 4~6%대의 배당수익률을 충족하는 자산을 찾기 어려워졌기 때문이다.
 
김 연구원은 “개발 중인 자산을 선매입해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입하는 신규개발과 해외자산, 섹터 다각화 등을 통해 포트폴리오 배당수익률을 향상시키는 리츠를 선별해야 한다”면서 “풍부한 자산 파이프라인(pipeline)을 갖추고 있고 보유자산 가치가 크게 상승해 레버리지 효과가 기대되는 리츠도 향후 투자 유망할 것이다”고 강조했다.
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