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“2008년부터 2013년까지는 하우스 푸어가 문제가 될 정도로 어려운 시기가 있었지만 사람들은 이내 잊어버리고 최근 몇 년 사이의 급등한 모습을 통해 부동산은 패배가 없다고 생각하죠. 제가 생각하기에 부동산 시장은 침체기와 상승기를 반복하는 것 같아요. 현 정부의 대출 규제를 통한 수요 억제와 3기 신도시를 필두로 한 대량 공급이 집값 안정을 목적으로 하는 만큼 향후 1~2년간 서울의 집값은 강보합을 유지할 것이라 예상해요”
윤지해(남·40) 씨는 부동산정보업체 부동산114에서 수석연구원을 맡고 있다. 이곳에서 그는 데이터에 담긴 숨은 뜻을 해석하고 회사의 전략실행을 기획하며 세미나와 상담 등을 진행하고 있다.
좋아하는 일을 업으로 삼기위해 치열하게 부동산 공부…전문가의 길 걸어
“제가 부동산 업계에 들어온 시기는 2008년 1월로 당시 대학 졸업을 앞두고 있었죠. ‘부동산써브’란 곳에서 커리어를 쌓기 시작했어요. 현재 직방에서 근무하고 있는 함영진 랩장이 제 팀장이셨어요. 저는 그 분의 제자라 할 수 있죠. 부동산114로 이직한 후 함께 이직한 함영진 랩장과 몇 년간 함께 근무했어요. 부동산114에서 저는 재건축·재개발, 아파트, 오피스텔, 상가 등 부동산과 관련된 모든 데이터를 다뤘죠. 현재는 데이터가 어떻게 움직이는지 알고 있는 만큼, 이를 통해 분석 및 기획을 하고 있어요”
윤지해 수석연구원은 부동산 가격이 1000만원이 떨어지고 1억이 오르는 등의 데이터가 확인됐다면, 그 변화에 어떤 의미가 숨어있는지, 앞으로 어떻게 흘러갈 것인지를 이야기해 줄 수 있는 전문가로 꼽힌다. 그는 데이터를 통해 시장을 분석함은 물론 부동산의 흐름을 각 정권 및 정책별로 설명하고 이를 소비자들에게 전달할 수 있을 정도의 탄탄한 내공을 지녔다. 사실 이 배경에는 부동산을 좋아하는 그의 열정과 노력이 숨어 있다.
“전 글쓰기를 좋아해요. 또한 현장을 돌아다니며 눈으로 확인하는 것을 좋아하죠. 부동산과 글쓰기를 접목해서 업으로 활용하는 것이 어릴 때의 목표였어요. 현재 부동산 분석 리포트를 만들고 있으니 현실이 된 셈이죠. 아무튼 대학 진학을 앞두고 부동산학과로 진학하겠다는 생각을 했어요. 국어국문학과도 선택 범위에 있었죠. 그러다 전반적인 경제공부를 하고 부동산을 더 깊게 파보자는 생각으로 경영학과에 진학 했어요”
윤 수석연구원은 대학에 진학한 이후 경영학과 공부와 별도 경험을 통해 부동산을 배워나갔다. “외환위기 시절 평촌에 살았어요. 살짝 떨어졌지만 40평 아파트 가격이 1억 정도할 때였죠. 당시 저희 집안은 5000만원을 가졌고 5000만원만 대출을 받으면 살고 있는 호실을 살 수 있었지만 전세로 살았어요. 그러다 2000년대 초반 그 집 가격이 급등했죠. 그때 처음으로 부동산 매수 타이밍을 경험했어요”
“대학에 들어갔을 무렵 매도와 관해서도 교훈을 얻었어요. 당시 부모님의 도움을 받아 서울 합정동 소재 빌라를 매입 했죠. 당시는 가격이 지금 같지는 않았는데 재개발 시 지분 중요하다는 생각에 덜컥 반 지하 물건을 택했죠. 이후 전략정비구역으로 떠오른 합정동 지역이지만 마음대로 쉽게 팔리지는 않았어요. 매입 후 5년 동안 가격을 낮추다 결국 팔았죠. 부동산은 정말 부동성이 강하다는 것을 깨달았죠. 당시만 해도 정부가 제공하는 데이터에 대해 소비자가 접근하기 쉽지 않았고 더군다나 빌라는 시세가 정확하지 않아 호가와 매수인이 생각하는 가격이 절충되기 쉽지 않았죠”
이렇게 부동산을 경험한 그는 더 공부하기 위해 ‘공인중개사’ 자격증에 매달렸다. “당시 15회 공인중개사 시험의 합격률이 1프로도 안됐어요. 1차는 통과했지만 2차는 떨어졌죠. 합격률이 너무 낮았는지 재시험의 기회를 주더군요. 그래서 최종 합격했죠. 당시 부동산 시장은 정보가 한 쪽으로 몰려 있어 불합리했고 내가 저 곳에 들어가 투명하고 공정하게 만들어 보자는 생각으로 펜을 잡았어요”
“당시는 인터넷 강의가 발달하지 못한 시절이라 독학으로 공부했죠. 정말 하고 싶은 일을 위해선 반드시 거쳐야 할 단계라고 생각하고 공부에 몰두했어요. 쑥스럽지만 정말 책이 너덜너덜해질 때까지 봤어요. 같은 책을 30번도 넘게 봤죠. 심지어 책에 대한 애정까지 생겨 출판사 직원에게 오타를 제보하기도 했어요”
“서울 부동산시장 강보합” 전망…부동산 모르는 이들에게 재능 기부가 목표
“2008년 1월부터 부동산 업계에 뛰어 들었죠. 그 때부터 2013년까지는 부동산 시장이 점점 최악으로 치달았어요. 상승기도 경험해야 하는데 하락기만 경험한 거죠. 어쨌든 그 이후에 상승기도 경험하면서 부동산은 침체기와 상승기가 있다는 것을 몸소 터득했고 이를 통해 제가 글로 익힌 故노무현 대통령 시절 부동산 분위기와 규제 등의 정책들과 함께 제 머리 속 데이터에 저장됐어요”
“올해 초 대출규제 등으로 수요억제를 이뤄내면서 집값이 하락세를 기록했죠. 그러다 최근 다시 서울 부동산 시장이 상승으로 전환하면서 분위기가 추가 대책이 나올 수도 있는 환경이 됐어요. 다만 이번 상승세는 ‘세금이 생각보다 대단하지 않네’라는 인식과 ‘3기 신도시 확정’ 그리고 비수기 등과 맞물려 발생한 단기성 상승으로 보이고 하반기 뿐 아니라 내년까지 강보합세를 유지할 것으로 예상돼요”
“강남4구, 마·용·성 등 한강변 입지 좋은 곳들의 집값 하락은 심각한 경기 위축이 도래하는 경우를 제외하고는 없을 것으로 전망돼요. 현 정부 기조로 봤을 때 서울 내 정비사업을 통한 공급을 통제하면서 3기 신도시를 공급해 서울 부동산 시장의 가격 안정화를 생각하고 있는 것 같아요”
“그러면서 다주택자를 압박해 재고 주택을 서울 수요자에게 공급하려 할 겁니다. 관건은 강남 재건축 아파트와 일반 아파트 중 다주택자가 가지고 있는 매물이 얼마나 시장으로 나올 것인가죠. 또한 강남 재건축 보다는 다른 지역 재개발 사업이 현 정부 동안은 속도를 낼 것으로 예상돼요”
윤 수석 연구원은 민간택지 분양가상한제가 시행되면 재개발과 재건축이 멈출 것으로 우려했다. 그리고 개인적인 목표를 묻는 기자에 질문에 웃으며 답했다. “현재 부동산 시장은 20년 전 제가 꿈꾸던 대로 깨끗해졌죠. 전 현재 결과에 일조했다는 자긍심이 있어요. 앞으로도 ‘저 사람이 이 업계에서 발전적인 역할을 했다’는 말을 듣고 싶어요. 특히 부동산에 대해 잘 모르시는 분들에게 재능기부(강연)를 하고 싶어요. 물론 아직 역량을 더 키워야 한다고 생각하죠”
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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