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글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 ‘한국 물류 부동산 시장’ 리포트를 발행하고 수도권 물류센터 공급 및 이커머스 물류 서비스 시장에 대한 분석을 공유했다.
자료에 따르면 물류센터는 2020년을 전후로 신규 개발이 급격히 증가했다. 2013년부터 2019년까지 수도권 내 연면적 5000평 이상인 물류센터의 인허가건수는 연평균 26.5건이이었지만 2020년에서 2022년 사이 연평균 인허가건수는 119건으로 약 4.5배 증가했다.
인허가는 신규 공급으로 이어졌다. 2013년 말까지 누적된 수도권 소재 5000평 이상 물류센터 규모는 544만 스퀘어미터(sqm)에 불과했지만 2023년 3분기 기준 총 2576만 sqm까지 늘어나면 10년만에 거의 5배가량의 성장세를 보였다. 공급은 더욱 가속화돼 2022년 전체 390만 sqm의 물류센터가 공급됐지만 2023년엔 3분기만에 428 sqm이 공급돼 전년도 공급량을 넘어섰다.
다만 작년부터 공사비 증가 및 기준금리 인상 등의 악재가 이어지면서 착공이 지연되는 사례도 늘고 있다. 2020년까진 물류센터 개발 인허가 이후 대부분이 착공으로 이어졌지만 2021년에는 인허가 개발 건 중 74%가 착공됐고 2022년에는 27%만이 실제 착공으로 이어졌다. 최근 물류센터 개발 신규 인허가 건수 또한 감소 추세에 있어 2025년 이후 신규 물류센터 공급은 크게 감소해 수급 균형에 도달할 전망이다.
코로나19 이후 오프라인 시장이 다시 활성화되면서 온라인 쇼핑의 성장세가 다소 주춤했지만 물류센터 수요는 여전히 존재하고 있다. 다수의 이커머스 업체는 시장 점유율 확보를 위해 최근 빠른 배송 서비스에 집중하고 있고 더 촘촘한 물류 네트워크 구축을 위해 노력하고 있다.
온라인 쇼핑 시장점유율이 가장 높은 쿠팡의 경우 전자상거래 사업 외에도 자체 물류센터 개발 및 마스터리스를 통해 공격적으로 물류센터 시장에 투자했고 최근 오픈마켓 판매자에게도 로켓배송과 동일한 배송 서비스를 제공하는 ‘로켓그로스’를 통해 제3자 물류(3PL) 시장에도 뛰어들었다. 반면 네이버쇼핑은 풀필먼트 시스템을 구축해둔 CJ대한통운·파스토·아워박스 등 기존 물류업체와 협력을 강화하면서 ‘도착 보장’ 서비스를 선보이고 있다.
또 사모펀드 운용사이자 글로벌 그로쓰에쿼티펀드인 워버그핀커스는 아시아부동산펀드를 통해 리테일·3PL·물류센터 디벨롭먼트 사업을 영위 중인 엠큐그룹과 물류 및 산업용 부동산 합작법인 QUBE 인더스트리얼을 설립할 예정이다.
QUBE 인더스트리얼은 한국의 뉴이코노미 부동산 분야에서의 매력적인 기회를 포착하기 위해 현대식 물류센터 등 산업용 부동산 투자에 주력할 계획이다.
특히 업계 최고의 물류 및 산업용 부동산 포트폴리오 구축을 목표로 연면적 30만㎡에 달하는 수도권 및 경남지역의 프라임급 물류센터 네 곳에 초기 투자할 예정이다.
세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “이커머스 전반에서 빠른 배송 서비스가 차별화된 경쟁력으로 부각되면서, 제품을 미리 보관할 수 있는 공간 확보 및 최첨단 풀필먼트 인프라 구축을 위한 물류센터 임차 수요는 꾸준히 이어질 것”이라며 “누적된 물류센터 공급량으로 인한 수급 불균형은 올해까지 이어질 것으로 보이지만 2025년이 되면 균형이 맞춰질 것으로 예상된다”고 말했다.
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