[이재명의 세무테크] 매매계약해제 사유로 양도소득세를 돌려받을 수 있을까

이 시간 주요기사

뉴스 > 전문가칼럼

이재명 필진페이지 + 입력 2024-03-11 11:10:04

부동산을 매매나 증여계약을 체결해 양도한 후 그 계약이 해제돼 원소유자인 양도인에게 소유권이 회복되면 당사자들은 세금을 납부하지 않거나 납부했다면 그 세금을 돌려받을 수 있을까? 양도를 위한 계약에 무효 또는 취소사유가 있어 애초부터 효력이 없는 것이라면 관련 세금을 납부할 필요가 없으나, 해제의 경우는 당초 유효했던 계약이 사후적으로 효력을 상실하게 되는 것이어서 세금의 환급 여부에 관해 논란이 있어 왔다.

최근 심판원에 따르면 청구인은 2021년 6월 A씨와 부동산을 양도하는 매매계약을 체결했고 소유권이전등기를 완료한 뒤 그해 8월 2021년 귀속 양도세를 납부했다.

이후 청구인은 쟁점부동산의 매매계약에 대한 합의해제를 원인으로 소유권이전등기를 말소한 뒤 2021년 9월 국세청에 쟁점부동산의 매매계약이 해제돼 양도가 이뤄지지 않았다는 이유로 기 납부한 양도소득세를 경정청구 하였다.

하지만 국세청은 2021년 10월 잔금이 청산되고 소유권이전등기가 완료됐기에 합의해제를 원인으로 소유권이 환원됐더라도 당초 거래는 양도소득세 과세대상에 해당한다고 보아 이를 거부했고, 이에 청구인은 심판청구를 제기했다.

이 과정에서 청구인은 A씨와 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 소유권이전등기를 완료했지만, A씨가 의도하는 공동주택 분양권을 받을 수 없어 합의해제를 원인으로 소유권이전등기를 말소함으로써 소득세법상 양도에 해당하지 않는다고 주장했다.

하지만 국세청은 당초의 매매계약은 당사자 간 매매계약의 하자 없이 잔금이 적법하게 청산되고 소유권이전등기가 완료됐으며, 매매계약서상 계약을 소급적으로 소멸시킬 만한 합의해제에 대한 특약사항 등이 명시돼 있지 않아 ‘임의해제’로 보는 것이 타당하다고 봤다. 또 대금청산 절차를 거쳐 유상양도한 것을 재차 원소유자에게 이전하는 것은 별개의 양도에 해당하므로 당초 거래는 양도세 과세대상에 해당한다는 입장을 고수했다.

심판원은 매매계약이 성립한 후 당사자 간에 합의해제를 한 경우 당초에 부동산 등을 양도한 것이 양도세 부과대상인 ‘자산의 양도’에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정의 변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 동기 및 의도 등을 종합적으로 판단해야 한다는 입장을 나타냈다. 하지만 합의해제라고 또 무조건 양도소득세가 없는 것은 아니다.

이 사례와는 별개로 이전 조세심판원 판단의 경우 잔금이 적법하게 청산이 되고 소유권 이전 등기를 마친 후 계약의 해제 원인으로 소유권이 당초 소유자로 환원된 것은 양도에 해당한다고 판단하였던 경우도 있었기 때문이다. 즉 적법한 절차에 의하여 소유권이 넘어 간것이므로 단순히 계약의 해제만으로 양도세 납부의무를 없애지 않았던 것이다. 따라서 계약이전에 따라서 양도세 부과 여부를 충분히 검토해보고 양도이전하는 자세가 필요하다.

이재명 필진페이지 +