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수도권 주택 가격이 다시 상방 압력을 키우는 가운데, 오는 6월3일 지방선거가 부동산 시장의 최대 변수가 될 가능성이 커지고 있다. 서울·수도권 핵심지에서 가격 흐름이 좀처럼 꺾이지 않자 부동산이 선거의 중심 의제로 재부상하고, 이 과정에서 각 진영이 던지는 공급·규제 메시지가 시장 심리를 직접 자극할 수 있다는 분석이다.
13일 부동산업계에 따르면 오세훈 서울시장은 최근 신년 인터뷰에서 “누가 서울 집값을 잡을 수 있느냐가 6·3 지방선거의 화두가 될 것”이라고 언급하며 주택 문제를 선거판 한복판으로 끌어올렸다. 오 시장은 서울 집값 불안의 구조적 원인으로 전임 시정 시절 재개발·재건축 해제와 공급 축소를 거론하면서 공급 확대 기조를 재확인했다.
시장 지표 역시 “상승 기대가 완전히 꺾이지 않았다”는 쪽에 무게를 싣고 있다. 주택산업연구원(주산연) 설문 결과 1월 서울 아파트 입주전망지수는 100으로 전월(76.6) 대비 23.4포인트 상승했다. 수도권 지수도 큰 폭으로 뛰며 대출 규제 이후 위축됐던 분위기가 다시 회복되는 흐름을 보였다. 업계에서는 이를 두고 “규제에도 불구하고 공급 불안이 기대를 되살렸다”는 해석이 나온다.
통상 정책 강도가 높아지면 관망세가 확대되기 마련이지만, 현장 체감은 반대 방향으로 움직이고 있다는 평가도 잇따른다. 특히 서울은 토지거래허가구역, 대출 규제 등 안전장치가 걸려 있음에도 가격 기대가 다시 강해지는 구조가 반복되고 있다.
업계에서는 올해 지방선거가 단순한 정치 일정이 아니라, 시장 입장에서는 가격 방향성을 가늠하는 이벤트로 기능할 수 있다고 본다. 한 부동산업계 관계자는 “선거 국면에서 공급 확대 메시지가 강해지면 매수 심리를 자극할 가능성이 높다”며 “반대로 규제 강화 프레임이 부각되면 거래량은 줄겠지만, 공급 축소 기대와 결합할 경우 가격이 오히려 버티는 역설이 나타날 수 있다”고 말했다.
정치권 공방이 격화될수록 시장이 받는 신호는 단순해진다. 정책이 오락가락할 수 있다는 불신이 커질수록 실수요·투자 수요 모두 ‘선점’ 또는 ‘버티기’ 쪽으로 기울 수 있다는 것이다. 관계자는 “선거 시기엔 집행 가능성보다 공약의 선명성이 부각되는데, 시장은 이를 실제 정책처럼 선반영하며 기대 가격을 끌어올리는 경우가 많다”고 설명했다.
이번 지방선거가 유독 시장의 관심을 받는 이유는 수도권 집값이 이미 상승 흐름을 보이는 동시에, 공급 측면에서도 긴장 구간에 진입하고 있기 때문이다. 실물 경기·정책 변수와 무관하게 핵심지가 먼저 반응하고, 비핵심지는 하락폭만 축소되는 ‘서울 선행-전국 후행’ 패턴이 재현되고 있다는 분석이다.
실제로 한국부동산원 주간 가격 동향을 보면 서울 아파트 매매가격 변동률은 전주 보합(0.00%)에서 0.03%로 상승 전환했다. 수도권도 0.01%에서 0.03%로 상승폭이 확대됐다. 전국은 -0.03%에서 -0.02%로 하락폭만 줄어드는 흐름을 보이며 서울·수도권 주도 장세가 나타나는 모양새다.
수요 심리 지표도 같은 방향을 가리킨다. 주산연의 1월 조사에서 수도권 입주전망지수는 68.9에서 89.4로 20.5포인트 급등했고, 서울은 76.6에서 100.0으로 23.4포인트 상승했다. 전국 지수도 75.5에서 85.1로 올랐다. 주산연은 “아파트값 상승세가 이어지고 공급 부족 우려가 확대되면서, 규제 효과가 제한적이라는 인식이 반영됐다”고 해석했다.
공급 불안은 더욱 직접적이다. 부동산R114 전망에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 2025년 약 3만4천 가구에서 2026년 약 8천 가구로 급감할 것으로 추정된다. 수도권(서울·경기·인천) 역시 2025년 약 14만 가구에서 2026년 약 6만 가구 수준으로 감소할 전망이다. 업계에서는 공급 공백이 예상되는 구간에서 기대 심리가 되살아나면 가격 상승 압력이 다시 강화될 가능성이 있다고 보고 있다.
이런 상황에서 선거를 앞두고 공급 공약이 경쟁적으로 쏟아질 경우, 단기적으로는 기대감만 과열되고 실물 공급은 뒤따르면서 가격이 다시 튀는 패턴이 반복될 수 있다는 경고도 나온다. 한 관계자는 “결국 6·3 지방선거의 핵심은 특정 후보의 당락 자체보다, 선거 과정에서 만들어지는 정책 신호가 시장 기대를 얼마나 흔드느냐에 있다”며 “수도권 집값이 정치 일정에 연동되는 구조가 재현되면 이번 선거는 정책 경쟁이 아니라 심리 자극 경쟁이 될 수 있다”고 말했다.
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